Die Baumassenziffer ergibt sich aus dem Verhältnis eines oberirdischen Bauvolumens zur Gesamtfläche der Parzelle, auf welcher sich dieses Bauvolumen befindet. Als Laie muss man sich mit der eigendlichen Berechnung der Baumassenziffer nicht herumschlagen, möchte aber doch nachvollziehen können was mit dieser Ziffer gemeint ist. Wir geben in diesem Artikel eine leicht verständliche Erklärung dazu.
Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis des oberirdisch umbauten Raums – entscheidend sind hierbei die Aussenmasse – zu der massgeblichen Grundfläche.
Als in Bezug auf die Baumassenziffer oberirdisch gilt das über dem gewachsenen Boden liegende Bauvolumen. Nicht berücksichtigt werden Räume, welche als öffentliche Verkehrsflächen dienen oder die sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen wie Balkonen oder Erkern befinden.
Der für die Berechnung der Baumassenziffer wichtige Witterungsbereich ist definiert als der an der Aussenseite eines offenen Raumes liegende Raumanteil bis zu einer Tiefe von der halben Raumhöhe. Er kann lediglich bei offenen Räumen abgezogen werden.
Räume gelten als offen, wenn Ihre Umfassung – beispielsweise in der Form einer Brüstung – weniger hoch als 1,3 m ist. Werden offene Bauteile, wie Balkone, Erker oder Vorbauten jedoch abgestützt, so kann der Witterungsbereich nicht abgezogen werden.
Eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung bis zu einer Stärke von 35 cm wird bei der Berechnung der Baumassenziffer vernachlässigt. Nimmt die Dicke einer Fassade oder eines Daches aufgrund der neuen Wärmedämmung um mehr als 35 cm zu, so ist nur das über die 35 cm hinausgehende Mass für die Baumassenberechnung zu berücksichtigen.
Besondere Gebäude bis zu einer Grundfläche von 50 qm werden bei der Berechnung der Baumassenziffer vernachlässigt, solange ihre Grundfläche höchstens 8 Prozent der massgeblichen Grundfläche der Parzelle beträgt.
Als im Zusammenhang mit der Berechnung der Baumassenziffer besondere Gebäude gelten Gebäude, welche nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren maximale nicht Höhe 4 m – bei Schrägdächern 5 m – übersteigt.
Allerdings zählt ein vor einem Wohnraum befindlicher überdeckter und umschlossener Vorplatz kann nicht als ein „Besonderes Gebäude“, da er auch ohne Heizung 180 bis 220 Tage im Jahr als Wohnraumerweiterung nutzbar ist. Hierbei gilt ein Raum als umschlossen, sobald über die Hälfte seines Umrisses aus Wänden besteht.
Als der für die Berechnung der Baumassenziffer relevante „gewachsene Boden“ gilt in der Regel der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Terrainverlauf. Allerdings ist auf einen früheren Terrainverlauf zurückzugreifen, wenn der Boden innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Baugesuchseingabe in einem bewilligungspflichtigen Ausmass aufgeschüttet – oder sonst wie wesentlich verändert – worden ist.
Die für die Baumassenziffer relevanten Terrainverhältnisse sind bis maximal 30 Jahre vor dem Datum der Baueingabe zurückzuverfolgen. Auch bei innerhalb der letzten 30 Jahre bewilligten Umbauten oder Erweiterungen von Gebäuden ist das bei jener Bewilligung vorhandene gewachsene Terrain massgeblich.
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