Häuser in der Schweiz zu errichten, ist kostspielig und wird es künftig auch bleiben. Der Hauptgrund liegt darin, dass Bauland in der Helvetischen Republik durchaus rar ist und die Anzahl möglicher Flächen abnimmt.
Nicht wenige Bauherren geben ihr Vorhaben aufgrund der hohen Baugrundkosten zeitig auf. Es gibt aber einen Ausweg für jene, die der Kosten nicht Herr werden können: Bauen im Baurecht. Diese Alternative will jedoch gründlich überlegt sein und auch dann, wenn es um einen Hauskauf geht.
Die Situation scheint auf den ersten Blick verfahren. Mareike H. möchte ihren Grund nicht verkaufen und ebenfalls nicht bebauen. Georg N. ist zwar finanziell eingeschränkt und kann dadurch kein Baugrundstück erwerben, möchte aber dennoch bauen.
In diesem Szenario wäre die Auflösung ganz profan. Frau H. „verpachtet“ ihr Stück Land an Herrn N. Um dieses Abkommen festzuhalten und klar zu regeln, schliessen beide den sogenannten Baurechtsvertrag ab. Dieser hat zur Folge, dass Mareike H. die Bebauung des Landes durch Georg N. genehmigt. Dabei entrichtet Herr N. den Baurechtszins an Frau H. Dreissig bis hundert Jahre kann der Baurechtsvertrag währen und muss notariell beglaubigt werden. Er kann zu beliebiger Zeit problemlos verlängert werden.
Durch die Eintragung in das Grundbuch wird das Baurecht zur dauernden und selbstständigen Dienstbarkeit (Artikel 779 ZGB). Insofern dauernd, da es mit einer Mindestzeit von dreissig Jahren bestehen kann und selbstständig, weil es namentlich an niemanden gebunden ist. Infolgedessen kann es durch Vererbung, Verkauf oder Schenkung ganz normal übertragen werden. Ferner kann das hier aufgeführte Baurecht aufgrund des Grundbucheintrags mit einer Hypothek belegt werden.
Im Baurechtsvertrag vereinbaren der Baurechtnehmer und der Baurechtgeber die Lage, Ausdehnung, Gestalt und den Zweck des Baus sowie darüber hinaus die Nutzung jener Flächen, die nicht überbaut werden (Artikel 779b ZGB).
Mit dem Ende des Vertrags wird das Gebäude dem Baurechtgeber automatisch übertragen. In diesem Fall müssen der Baurechtnehmer respektive seine Rechtsnachfolger, die Erben oder anderweitige Käufer sein können, umziehen. Sie werden für ihren Auszug vom Baurechtgeber entschädigt. Die Berechnung der Entschädigung, die hier Heimfallentschädigung genannt wird, reguliert der Baurechtvertrag.
Zu jetziger Zeit machen Heimfallentschädigungen zirka siebzig bis achtzig Prozent des künftigen Zeitwerts aus. Baurechtgeber sind zu keiner Entschädigung verpflichtet und können sie ablehnen oder gar den Rückbau und dessen Kosten einfordern.
Wie hoch die Heimfallentschädigung ausfällt ist stets vom Wert der Immobilie abhängig. So haben Bauqualität, Wartung und Pflege oder Nutzungsaufkommen Einfluss auf Wert und Zustand des Gebäudes. Dieser Umstand erschwert Wertschätzungen für die Zukunft und insbesondere jene, die in hundert Jahren gelten sollen. Auch die Bauteuerung beeinflusst Werte massiv. Liegt sie zum Beispiel über der Altersentwertung, fällt der Zustandswert höher aus und kann die ursprünglichen Baukosten übersteigen, wodurch auch die Heimfallentschädigung entsprechend zunimmt. Genauso kann das Gegenteil der Fall sein.
Für das erhaltene Recht zu bauen entrichtet der Baurechtnehmer Zinsen. Die Anpassung dieser Zinsen sieht der Vertrag vor. Möglich sind unterschiedliche Modelle, denn beim Baurechtsvertrag bestehen Vertragsfreiheiten. Die zu zahlenden Zinsbeträge können beispielsweise mit dem Landesindex der Konsumentenpreise oder den Zinsen der Hypothek verkoppelt werden.
In Abhängigkeit vom Kapitalmarkt oder Teuerungen können gewichtige Unterschiede entstehen. Hierbei ist anzufügen, dass die Zinsen des Baurechts beim Bund und in etlichen Kantonen als Anlagekosten anerkannt sind und nicht von Schuldzinsen des Einkommens, sondern lediglich vom Eigenmietwert abgezogen werden dürfen.
Beratung ist wichtig
Das schweizerische Baurecht bietet relativ viele Vorteile. Baurechtgeber können ihr Stück Land einbehalten und sich unter der Ägide ihrer Zinseinnahmen vor der Inflation schützen. Baurechtnehmer können ihren Traum vom Heim trotz finanzieller Hindernisse umsetzen, dezimieren dabei Anlagekosten und können Immobilienrenditen erhöhen, wenn die Immobilie vermietet wird.
Trotz solch offensichtlicher Vorteile für beide Seiten ist es anzuraten, dass sich Baurechtnehmer und Baurechtgeber professionell und intensiv beraten lassen. Besonders in Bezug auf die Themen des Baurechtzinses und der Heimfallentschädigung. Hundert Jahre Vertragslaufzeit stellen eine Zeitspanne dar, die es vorab sorgsam zu regeln gilt.
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