Finanzen & Recht
Verwaltung Stockwerkeigentum

Berechnung der Wertquoten im Schweizer Stockwerkeigentum

Wohnungseigentümer sind vielfach stärker an ihre Wohneinheit gebunden als Mieter. Dabei kommt die beschlussfassende Gemeinschaft der Eigentümer in der Regel einmal jährlich zusammen, um über Benutzung, Unterhalt und eventuell erforderliche Erneuerungsarbeiten zu befinden.

17 Dezember 2015

Der Festlegung der Wertquoten für die einzelnen Wohneinheiten kommt dabei grosse Bedeutung zu, daher ist stets entsprechende Sorgfalt anzuwenden. Die Wertquoten des Stockwerkeigentums bleiben für die Lebensdauer des Stockwerkeigentums bestehen und spätere rechtliche Auseinandersetzungen sollten vermieden werden. Eine Änderung der Wertquoten ist nur unter restriktiven Voraussetzungen möglich und dementsprechend aufwendig. Was Sie für die Berechnung der Wertquoten wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Bemessung der Wertquote von Stockwerkeigentum ist in Art. 712e Abs. 1 ZGB exakt geregelt. Danach ist im Begründungsakt des Objekts der Anteil des betreffenden Stockwerks am Gesamtwert der Liegenschaft in Hundertstel oder Tausendstel anzugeben – mit Ausnahme der räumlichen Ausscheidung von Sonderrechtsbereichen bzw. Sonderräumen. Da eine exakte Angabe der Wertquoten nicht nur über die Höhe der einzelnen Miteigentumsanteile entscheidet, sondern für die unanfechtbare Gültigkeit des Begründungsaktes sowie die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten von Relevanz ist, müssen die Wertquoten spätestens zum Zeitpunkt der grundbücherlichen Einverleibung feststehen.

Wie wird die Wertquote des Stockwerkeigentums berechnet?

Der Gesetzgeber schreibt hinsichtlich der Bestimmung der Wertquoten keine bestimmte Vorgangsweise oder Berechnungsmethode vor. Eine willkürliche oder auf Schätzungen basierende Festslegung der Wertquoten wäre allerdings rechtsmissbräuchlich und daher nichtig. So haben sich in der Praxis verschiedene Berechnungsformeln etabliert, die alle einen gewissen Ermessensspielraum aufweisen. So können die Stockwerkeigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Wertquoten für Ihre Wohneinheiten selbst festlegen, die Berechnung hat allerdings auch in diesem Fall nach Treu und Glauben zu erfolgen und muss von grösstmöglicher Objektivität getragen sein. Angesichts der Komplexität der Materie ist es ratsam, für die Berechnung der Wertquoten einen Fachmann beizuziehen – etwa einen Sachverständigen oder einen auf Wohnungseigentum spezialisierten Anwalt.

Welche Faktoren sind für die Berechnung der Wertquoten relevant?

Zur Wertquotenermittlung werden in der Regel folgende Faktoren herangezogen:

  • die Grundfläche der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räumlichkeiten, welche in allgemeiner oder individueller Nutzung verbleiben
  • die Grundfläche der den Sonderrechtsbereichen zugewiesenen Nebenräume, etwa Keller- oder Bastelräume und Fahrrad-Abstellräume
  • die Grundfläche der einem bestimmten Eigentümer zur ausschliesslichen Benutzung zugewiesenen Liegenschaftsteile, etwa ein Autoabstellplatz

Die Gewichtung der für die Berechnung der Wertquoten herangezogenen Flächen erfolgt meist je Fläche in unterschiedliche Weise, da Lage und Ausstattung jeder Stockwerkseinheit jeweils Berücksichtigung finden müssen. Relevante Kriterien sind hierbei das Stockwerk sowie die Frage, ob Strassen- oder Hof-/Gartenlage vorliegt. Auch Sonneneinstrahlung, vorhandene Emissionen – etwa durch angrenzende Produktionsbetriebe – sowie die individuelle Raumaufteilung sollten hier berücksichtigt werden. Primäre Kriterien für die Wertquotenberechnung sind jedoch stets die Flächen der einzelnen Wohneinheiten, diese sollten je nach Bedeutung der einzelnen Räumlichkeiten für die Wohnqualität der Bewohner unterschiedlich bewertet werden. So werden die eigentlichen Wohnräume stärker gewichtet als Nebenräume, wie Bastel- oder Abstellräume. Dabei werden Wohnräume in der Regel mit dem Wert 100 angesetzt, während für die Nebenräume ein entsprechender Abschlag vorgenommen wird..Hingegen dürfen Zustand und Ausbaustandard der Wohneinheit nicht als Basis für die Berechnung der Wertquote herangezogen werden, dessenungeachtet sind bei jeder Veränderung des Innenbereichs einer Stockwerkeinheit die Wertquoten für das betreffende Stockwerk neu zu berechnen.

Das Sonderrecht im Wohnungseigentum

In rechtlichem Sinn repräsentiert das Stockwerkseigentum eine spezielle Form des Miteigentums. Dabei sind die einzelnen Stockwerkseigentümer zugleich Miteigentümer an der gesamten Liegenschaft und geniessen Sonderrechte an bestimmten allgemeinen Räumlichkeiten, welche über einen separaten Zugang verfügen. Das Sonderrecht räumt dem Stockwerkseigentümer im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts ein dingliches Verwaltungs- und Nutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten ein, was das Recht auf bauliche Ausgestaltung mit einschliesst. Regulierende Rechtsmechanismen bestehen im Grundsatz der schonenden Rechtsausübung, des Nachbarrechts sowie in anwendbaren Bestimmungen der gemeinschaftlichen Hausordnung.

Ge­mein­schaft­li­che Tei­le des Stockwerkeigentums

Auf allgemeine Teile des Objekts, wie etwa Park- oder Gartensitzplatz sowie elementare oder das Erscheinungsbild der Liegenschaft beeinflussende Teile – etwa Fassaden – sowie Einrichtungen, die für die Benutzung der Räumlichkeiten erforderlich sind (Stiegen, Lift), sind die Bestimmungen des Sonderrechts nicht anwendbar. Allerdings kann durch gemeinsamen Beschluss aller Wohnungseigentümer an gemeinschaftlichen Teilen des Hauses, z.B. Dachterasse oder Parkplatz, ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines bestimmten Miteigentümers eingeräumt werden.

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