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Das Mietzinsdepot

Das Mietzinsdepot ist nach Artikel 257e OR, des Obligationsrechtes als Teil V des ZGB eine Sicherheitszahlung, die der Mieter an den Vermieter leistet. Voraussetzung für diese Zahlungspflicht ist, dass darüber eine Einigung in dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag getroffen worden ist. Der Vermieter darf für Wohnräume höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen. Die Kantone sind dazu berechtigt, ergänzende Bestimmungen zu erlassen.

Sinn und Zweck des Mietzinsdepots werden mit diesen Ausführungen verdeutlicht:

• Ein Mietzinsdepot ist für den Vermieter gleichbedeutend mit der absoluten Sicherheit, sich im Bedarfsfalle gegenüber dem Mieter finanziell schadlos zu halten. Dazu gibt es in der Alltagspraxis zwei Gründe; zum einen Zahlungsrückstände bei Mietzins und/oder bei den Neben-, den Betriebskosten; zum anderen Schäden am Mietobjekt, die der Mieter verschuldet oder verursacht, und die er auch trotz Aufforderung weder beseitigt noch deren Beseitigung bezahlt hat. Abgesehen von der Manpower und dem Ärger mit dieser Situation weiss der Vermieter, dass er bis zur Höhe der Mietkaution Ausgaben oder Auslagen erstattet bekommt. Das ist einer der Gründe dafür, dass Vermieter die höchstmögliche Mietkautionszahlung von drei Monatszinse erwarten oder auch verlangen. Diese Grenze gilt ausschliesslich für privaten Wohnraum; für Gewerbemietzinse gibt es keine solche Obergrenze. Auf die wird ausdrücklich verzichtet und vielmehr daran appelliert, dass es sich um eine „vernünftige Relation“ zwischen Mietzins und Sicherheit, also Mietzinsdepot handeln sollte.
• Für das Anlegen des Mietzinsdepots gibt es klare, bindende Vorstellungen und Vorgaben. Oberstes Gebot für den Vermieter ist es, das Mietzinsdepot getrennt von seinem privaten und geschäftlichen Einkommen sowie Vermögen anzulegen. Eins darf nicht mit dem anderen vermischt werden. Sobald die Mietkaution gezahlt worden ist, muss sie bei der Bank auf einem Sperrkonto hinterlegt, also dort eingezahlt werden. Der Mieter kann Nein dazu sagen, die Mietkaution in bar zu zahlen oder bargeldlos auf ein privates Konto seines Vermieters zu überweisen. Der Gesetzgeber möchte von Beginn an eine Vermischung des Mietzinsdepots mit Privatem/Geschäftlichem verhindern. Der Mieter hat auch einen Anspruch darauf zu erfahren, bei welcher Bank mit welchem Aktenzeichen das Mietzinsdepot angelegt worden ist. Auf seinen Namen sowie zu seinen Gunsten muss es verzinslich angelegt sein, und zwar zu dem offiziellen Sperrkontozinssatz der jeweiligen Bank. Der Mieter erhält im Jahresrhythmus direkt von der Bank einen aktuellen Mietzinsdepotauszug. Daraus sind die gutgeschriebenen Sperrkontozinsen ersichtlich. Über die kann der Mieter jederzeit frei verfügen. Dem Vermieter ist das verwehrt, weil sich ansonsten die vertraglich vereinbarte Höhe der Mietkaution zu seinem Vorteil erhöhen würde. Näheres dazu regeln die AGB, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der betreffenden Bank über die Handhabung von Sperrkontoverträgen.
• Die Sicherheitszahlung in das Mietzinsdepot ist so wie im Mietvertrag festgelegt zu leisten. Üblicherweise ist das spätestens beim Beziehen der Mietwohnung, also mit dem Mietbeginn der Fall. Hält der Mieter diese Zahlungsfrist nicht ein, haben beide Seiten ein ernsthaftes Problem. Juristisch gesehen wird der Mieter vertragsbrüchig, bevor der Mietvertrag, wie es heisst, zu leben beginnt. An dieser Stelle kann es zu einem ersten juristischen Dissens kommen. Der Vermieter kann die Schlüsselübergabe verweigern, was rechtlich durchaus umstritten ist. Eine andere Möglichkeit ist es, die offene Forderung gerichtlich geltend zu machen. Sollte der Mieter die Sicherheitszahlung auch trotz Mahnung nicht leisten, ist der Vermieter gut beraten, den Mietvertrag sofort ordentlich zu kündigen.
• Während des laufenden Mietvertrages hat der Mieter keinerlei Rechte an seiner Mietkaution; für ihn ist sie wie nicht vorhanden. Insofern ist es auch nicht möglich, Mietzinszahlungen mit der im Mietzinsdepot festgelegten Sicherheitszahlung zu verrechnen. Rechtlich gesehen würde es sich um einen Zahlungsrückstand für Mietzins und/oder Betriebskosten handeln.
• Der Mieter hat spätestens ein Jahr, also zwölf Monate nach Vertragsende gegenüber der Bank den Rechtsanspruch auf Auflösung des Mietzinsdepots und auf Auszahlung des aktuellen Saldos. Bis dahin ist er auf die Kooperation des Vermieters angewiesen. Eine Möglichkeit ist es, in dem Übergabeprotokoll zur Wohnungsrückgabe schriftlich zu vereinbaren, dass die Mietkaution unverzüglich, also ohne schuldhaftes Verzögern des Vermieters, zurückgezahlt wird. Aus berechtigtem Anlass kann der Vermieter die Sicherheitszahlung ganz oder teilweise zurückhalten, um eine Schadensbeseitigung in der Wohnung zu bezahlen. Hierfür sollte eine mehrmonatige, beispielsweise vierteljährliche Frist ausreichend lang sein. Zwischenzeitlich kann der Mieter Einsicht in Unterlagen wie Rechnungen und Arbeitsberichte der beauftragten Handwerksunternehmen verlangen. Sofern der Mieter damit inhaltlich und rechnerisch nicht einverstanden ist, empfiehlt es sich, diese Auffassung schriftlich zu begründen und dem Vermieter gleichzeitig eine Zahlungsfrist zu setzen. Das sind dann insgesamt „gute Voraussetzungen für beide Seiten, um sich vor Gericht wiederzusehen“.
• Das Äquivalent zu dem Mietzinsdepot ist in der heutigen Zeit eine Bürgschaftsurkunde. Der Vermieter braucht in diesem Fall kein Mietzinsdepot bei einer Bank anzulegen. Ihm wird die Bürgschaftsurkunde einer Bank überlassen, die für den Mieter eine Bürgschaft über die Mietsicherheit übernimmt und diese gegenüber dem Vermieter garantiert. Der muss ausdrücklich damit einverstanden sein. Ausser dem einen Handgriff, das Dokument in der Handakte seines Mieters abzuheften, hat der Vermieter keinen weiteren Verwaltungsaufwand. Er braucht also kein Mietzinsdepot zu führen. Der Mieter bezahlt seinerseits laufende Gebühren an die Bank als Bürgschaftsgeber. Der für ihn entscheidende und auch beabsichtigte Vorteil ist die Liquiditätssicherung zum Zeitpunkt des Wohnungsumzuges. Er braucht die vierstellige Sicherheitszahlung nicht zu leisten. Erfahrungsgemäss wird das Geld für die Umzugskosten dringend benötigt. Bei Inanspruchnahme der Bürgschaft als Mietsicherheit ist die Bank der Ansprechpartner für den Vermieter, und nicht der Mieter. Das mag aus Sicht des Vermieters manches vereinfachen.