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Finanzen & Recht

Die Wertquote und das Sonderrecht

Artikel 712e Absatz 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) sieht vor, dass bei der Begründung des Stockwerkeigentums sowohl die räumliche Ausscheidung (der Miteigentumsanteil) als auch der Anteil jedes Stockwerks am Liegenschaftswert oder am Wert des Baurechts in Bruchteilen (die Wertquote) mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben sind.

Bestimmte Bedingungen, um Wertquoten festzustellen, gibt das Gesetz nicht her. Das Stockwerkeigentumskonzept betrachtend kann jedoch festgestellt werden, dass die Wertquote keinesfalls dem Miteigentumsanteil entspricht. Während sich der Miteigentumsanteil erheben lässt, kann die Wertquote dagegen nicht genau wirtschaftlich erfasst werden. Wertquoten sind weitreichender, zeigen ein abstraktes Verhältnis auf, das das Ausmass des Nutzwertes der Einheiten und das der Berechtigung des Stockwerkeigentümers am gemeinschaftlichen Rechtsgegenstand rechnerisch darstellen soll.

Somit soll die Wertquote dazu dienen, dass beim Stockwerkeigentum der Wertanteil mit dem Sonderrecht an entsprechenden Bauteilen verknüpft ist. Stockwerkeigentümer erwerben in der Regel vorrangig einen Eigentumsanteil am Stockwerk zur Nutzung einer konkreten Sonderrechtseinheit (zum Beispiel einer bestimmten Wohnung) und zweitrangig als Wertanlage.

Zum Inhalt der Wertquote gehören:

• Grössen, die genau auszumessen sind wie Raum- oder Flächeninhalt der Einheiten
• Qualitative Aspekte, die sich auf das Empfinden und die Wertschätzung von Sonderrechtseinheiten beziehen. Denkbar dabei sind das Stockwerk, die Lage, die Ausstattung, der Grundriss, aber genauso die zuerkannten ausschliesslichen Nutzungsrechte am Eigentum der Gemeinschaft (Dachterrassen, Autoparkplätze, Gartenanteil usw.)

Wertquoten und ihre Bedeutungen

Wertquoten stellen das Beteiligungsausmass einzelner Stockwerkeigentumseinheiten an der ganzen Liegenschaft dar. In Fällen, in denen Stockwerkeigentum aufgelöst wird, erhalten die betroffenen Stockwerkeigentümer den Aufhebungserlös, für welchen die Wertquote massgebend ist. Ebenso sind die Wertquoten während des Bestehens einer Gemeinschaft von grosser Bedeutung. Sie sind Massgaben für folgende Grössen:

Für die Aufteilung der Kosten:

Die Kosten und Lasten der Gemeinschaft und ebenso eventuelle Einnahmen (beispielsweise Mietzinsen) werden den Wertquoten entsprechend an die Stockwerkeigentümer zugeteilt, sofern bestimmte Regularien nichts anderes vorschreiben.

Für den sogenannten Erneuerungsfonds:

Die Einlagen, die Stockwerkeigentümer für den Erneuerungsfond leisten, liegen im Normalfall ebenso wie die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis zur Wertquote der Einheiten

Für das Stimmrecht:

Um Beschlüsse zu fassen, ist eine qualifizierte Mehrheit obligatorisch, die sich aus der Mehrheit der Eigentümer und dem grösseren Wertquotenteil bildet.