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Finanzen & Recht

Haftung bei Schimmelbefall

Laut Statistiken des Bundesamts für Gesundheit (BAG) sind zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent aller Wohnungen in der Schweiz mit der Feuchtigkeitsproblematik konfrontiert und bieten dadurch Schimmel günstige Bedingungen. Ärgerlich ist dabei, dass der Schimmel nicht nur Schäden anrichtet, sondern viele Fragen in Sachen Haftung aufwirft. Dieser Artikel ist ein Wegweiser, der Orientierung für alle betroffenen Mieter, Haus- oder Wohnungseigentümer schaffen soll.

Wer haftet denn letztlich bei Schimmelbefall in der vertrauten Umgebung?

Der Schimmelpilzbefall in Räumen entsteht niemals grundlos und plötzlich. Die Ursachen lassen sich auf die Nutzung und der Bausubstanz des Gebäudes selbst rückschliessen. Die besten Voraussetzungen, die massiv zur Entwicklung des Schimmelpilzes beitragen, sind hohe Feuchtigkeit (mehr als 70 %), die Temperatur des Raumes und Nährstoffe. In vielen Fällen treffen noch weitere begünstigende Faktoren zu, als die hier drei genannten.

Viele weitere Ursachen, die möglich sind

Der Schweizerische Maler- und Gipsunternehmer-Verband SMGV führt in seinem Merkblatt „Schimmelpilzsanierungen“ folgende Gründe auf, die zu den nutzungsbedingten Ursachen gehören:

• Nicht ausreichende oder falsche Lüftungsbedingungen
• Starke Luftfeuchtigkeit aufgrund von Luftbefeuchtern, Pflanzen und Wäschetrocknern
• Inkorrektes und inhomogenes Heizen der Räumlichkeiten
• Erneuerte Fenster, die derartig dicht sind, dass bis dahin getätigte Massnahmen der Raumbelüftung sich mittlerweile als ungenügend erweisen, um Feuchtigkeit effektiv zu verringern.

Nachstehende Ursachen sind als baubedingt anzusehen:

• Wärmebrücken, (Dachaufbauten, Kästen für Rollläden, Fensterleibungen, Dachfenster, Traufen, Balkone, der Boden zwischen Erdgeschoss und Keller) bei denen Wärme verstärkter nach Aussen dringt als durch andere Bauvorrichtungen.
• Unzulängliche Dämmungen (Wärmeverlust wegen schlechten oder unzureichenden Isolationsmassnahmen)
• Feuchtigkeitsschäden infolge von Baumängeln
• Kondensierendes Wasser bedingt durch verringerter Wärmespeicherung in den äusseren Wänden
• Verschlechterte Aufnahme von Feuchtigkeit bei bestimmten Oberflächen

Vorzeitige Schuldzuweisungen sind unangebracht

Mit dem Aufkommen von Schimmel in der Wohnung beginnt die mühselige Suche nach den Gründen des Befalls. Dabei ist es wichtig, dass nicht überhastet unnötige Schuldzuweisungen gemacht werden, die einer potentiellen Lösung gar im Wege stehen könnten. Es spielt keine Rolle, ob Anschuldigungen vom Mieter, der den Bau bemängelt, oder vom Vermieter, von dem der Vorwurf stammt, dass die Räumlichkeiten unsachgemäss genutzt würden, gemacht werden.

Meldepflicht berücksichtigen und vorab Schäden dokumentieren

Stockwerkeigentümer und Mieter sind dazu angehalten, Schimmelbefall unmittelbar beim Vermieter oder bei der Verwaltung zu melden. Wird dieser Meldepflicht nicht nachgekommen, können Mieter beziehungsweise Wohnungseigentümer für Folgeschäden haftbar gemacht werden. Das Bundesamt für Gesundheit rät allen Betroffenen, entsprechende Schäden bildlich festzuhalten und die getätigten Fotobeweise per Einschreiben dem Vermieter oder der Verwaltung zuzusenden. Erst danach kann die Verwaltung bzw. der Vermieter Abklärungsmassnahmen einleiten. Gutachten in Auftrag zu geben, die Mieter oder Stockwerkeigentümer veranlassen können, empfiehlt sich dabei nicht.

Möglichst Spezialisten hinzuziehen und Streitigkeiten schlichten lassen

In vielen Fällen lässt sich die Ursache des Schimmelbefalls nicht augenscheinlich feststellen. Für Vermieter oder Verwalter ist es dann wichtig, dass sie Experten hinzuziehen, die sich uneingeschränkt in Bauschäden und in der Bauphysik auskennen. Die Spezialisten können Gründe und das Schadensausmass vor Ort eruieren.

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Dies ist besonders von Bedeutung, wenn Neubauten betroffen sind, dessen Bausubstanz, sofern sie erhebliche Mängel aufweist, dafür verantwortlich sein kann, dass zu starke Luftfeuchtigkeit entsteht. In solchen Szenarien müssen sich Eigentümer oder Bauherren binnen fünf Jahren, nachdem der Bau abgenommen wurde, mit dem jeweiligen Vertragspartner abstimmen, damit die Gründe der Schimmelentstehung von Fachleuten ermittelt und folglich Gegenmassnahmen initiiert werden können.

Sollten sich Mieter oder Eigentümer mit dem Vermieter respektive mit der Verwaltung nicht einigen können, besteht die Möglichkeit, dass die streitenden Parteien lokale Mieter- oder Hauseigentümerverbände und gegebenenfalls eine Schlichtungseinrichtung aufsuchen, bevor kosten- und zeitintensive Rechtsberatungen und schliesslich Gerichtsverhandlungen eingeleitet werden.