Finanzen & Recht
Ein Mann mit Akkubohrer

Kleiner Unterhalt

Mieter müssen, vorwiegend auf Grundlage ihrer Sorgfaltsplicht, das Mietobjekt im Rahmen ihrer Wohndauer sorgfältig behandeln. Doch wo gewohnt wird, treten mit der Zeit kleinere, mittlere oder auch grössere Mängel auf. Das ist keine Frage der Sorgfaltspflicht, sondern der Lauf der Zeit.

10 März 2016

Mieter müssen für den «kleinen Unterhalt» aufkommen

Natürlich können gröbere Unterhaltsarbeiten und anfallende Kosten für Reparaturleistungen ärgerlich sein, müssen aber geleistet werden. Doch welche Reparaturkosten muss der Mieter übernehmen und welche Schäden müssen vom Vermieter behoben werden? Für den sog. kleinen Unterhalt, also kleinere Reparaturen, die leicht selber durchzuführen sind, ist der Mieter selber zuständig. Wir erklären, welche Reparaturen dazugehören und wo die Zuständigkeit des Vermieters anfängt.

Zwischen abgeschlagenen Türrahmen und zerkratzten Parkettböden

Durchschnittlich finden in der Schweiz – Jahr für Jahr – 500.000 Umzüge statt. Dass der Umzug aber auch gleichzeitig die Chance erhöht, kleinere, mittlere oder auch grössere Schäden zu verursachen oder mitunter Schäden entdeckt werden, ist kein Geheimnis. Klassiker sind abgeschlagene Ecken, lose Verschlüsse, Risse in der Scheibe oder Beschädigungen am Parkettboden. Auch das Backblech, verziert mit Eingebranntem, zählt zu den typischen Hinterlassenschaften. Doch wer kommt für derartige Schäden oder Mängel auf? Welche Mängel fallen in die Kategorie kleiner Haushalt und welche Schäden müssen vom Mieter beseitigt werden? Am Ende sind derartige Fragen oftmals der Auslöser für das Streitgespräch zwischen den Vermieter und Mieter. Doch beide Seiten sollten ihre Rechte und Pflichten kennen oder sich, wenn Schäden aufgetreten sind, zumindest über die aktuelle Rechtslage informieren.

Wann muss welche Vertragsseite für den Schaden aufkommen?

Fakt ist: Mieter haben ein Anrecht auf Reparaturen sowie auch auf den Unterhalt des Objektes. Schlussendlich stellen diese Faktoren die Gegenpflicht der zu leistenden Mietzahlungen dar. Doch es gibt auch Ausnahmen, die zu berücksichtigen sind. So lautet etwa der Passus der Allgemeinen Vertragsbedingungen – in Bezug auf Mietverträge – folgendermassen:

„Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und Mängel zu beheben. Vorbehalten bleibt die Behebung kleinerer Mängel, die dem Mieter obliegt“.

Ein kleiner Mangel liegt etwa dann vor, wenn die Behebung des Schadens Kosten zwischen 100,00 und 200,00 Fr. ausmacht.

Zwischen Theorie und Praxis

In der Realität bedeutet dies, dass der Vermieter sich zuerst um den Schaden kümmern muss, der vom Fachmann behoben wird. So etwa, wenn der Kühlschrank seinen Dienst versagt oder sich mitunter die Tapete von den Wänden löst. Der Mieter muss zwar den Mangel beseitigen lassen, hat aber das Recht, die entstandenen Kosten vom Vermieter einzuheben. Die Forderung der Übernahme muss schriftlich erfolgen. Zu beachten ist, dass eine Kostenübernahme nur dann erfolgt, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt hat. Vermieter können die Kostenübernahme etwa dann ablehnen, wenn für den Schaden eine übermässige Abnutzung ausschlaggebend war oder der Schaden auf Grund eines Missgeschicks aufgetreten ist. Liegen derartige Umstände vor, muss der Mieter den Schaden seiner Haftpflichtversicherung melden, die in weiterer Folge die Kosten übernimmt.

Der kleine Unterhalt

Im Regelfall ist der Vermieter für die Behebung und Beseitigung grösserer Schäden zuständig; auch defekte Geräte müssen vom Vermieter ersetzt werden. Der Mieter hat hingegen alle kleineren Schäden und Mängel zu beseitigen; bei Reparaturen und Ersatz von kleinen Gegenständen muss der Mieter selbst für die Kosten aufkommen. Der kleine Unterhalt, wie er gerne bezeichnet wird, umfasst etwa das Ölen von Scharnieren, das Festmachen lockerer Schrauben oder auch Ausbesserungsarbeiten von Bohrlöchern. Der Mieter muss aber auch undichte Duschschläuche, defekte bzw. gesprungene Zahngläser sowie Seifenschalen, den Filter des Dampfabzuges oder mitunter das verschmutzte Backblech ersetzen. Auch dann, wenn der Mieter über Jahre hinweg die Wohnung bewohnt hat und die Geräte sowie Gegenstände, welche ersetzt werden müssen, die gewöhnliche Lebensdauer bereits deutlich überschritten haben.

Reparaturen im Treppenhaus oder im Keller sind Angelegenheit des Vermieters

Mieter müssen ihre Pflichten – vor allem in Bezug auf den kleinen Unterhalt – kennen und sich bewusst sein, dass dieser nur auf die eigene Räumlichkeit beschränkt ist, welcher ausschliesslich ihnen zur Verfügung steht. Ersatzbeschaffungen und Reparaturen im Keller, im Treppenhaus oder auch in der Einstellhalle sind ausschliesslich vom Vermieter zu leisten. Jene Bereiche fallen keineswegs in den kleinen Unterhalt, sodass der Mieter für etwaige Kosten keinesfalls aufkommen muss.

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