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Finanzen & Recht

Mieter & Heizung

Nach Artikel 256 OR, des Obligationsrechts als Bestandteil des ZGB „ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.“ In Bezug auf eine Mietwohnung beinhaltet diese Allgemeinbestimmung unter anderem sowohl die Beheizbarkeit als das Beheizen der Wohn- und Nutzräume.

Das Klima hier im Lande macht es zwingend notwendig, dass jede Mietwohnung beheizbar ist. Sofern der Mieter nicht selbst über die Heizwärme entscheiden kann, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Mietwohnung zu jeder Jahreszeit angemessen beheizt wird. Hierbei handelt es sich um wechselseitige Pflichten und Rechte von Vermieter sowie Mieter.

Für den Vermieter sollte das eine Selbstverständlichkeit sein, zumal ihm dadurch zu keinem Zeitpunkt eigene Kosten entstehen. Seine Grundpflicht ist es, die angemessen bewohnbare Mietwohnung mit einer reibungslos funktionierenden Heizungsanlage auszustatten. Einrichtung und Reparaturen gehen zu seinen Lasten. Ein Ausgleich dafür ist der Mietzins als Kaltmiete. Für die laufenden Heizkosten erhält der Vermieter eine monatlichen Voraus- oder Abschlagszahlung im Rahmen der Betriebs- beziehungsweise Hausnebenkosten. Eine dieser Kostenarten sind die Heizkosten. Sie werden zusammen mit dem Mietzins in einer Summe gezahlt. Die Höhe entscheidet der Vermieter. Dabei orientiert er sich an den tatsächlichen Verbrauchswerten des Vorjahres. Beim Erstbezug werden die Heizkosten pauschal berechnet. Dafür wird vielfach die Fläche der Mietwohnung in Quadratmetern zugrundegelegt. Das sind beste Voraussetzungen dafür, dass es im Grunde genommen keinerlei Reibungspunkte über das Beheizen der Mietwohnung geben sollte.

Doch im alltäglichen Miteinander zwischen Vermieter und Mieter ist dem keineswegs so. Der Gesetzgeber sieht sich vielmehr genötigt, weitergehende Vorgaben zu machen.

Die wichtigsten unter ihnen sind hier genannt:

• Die feststehende, durchgängige Heizperiode dauert hier in der Schweiz von Mitte, genauer gesagt vom 15. September bis Mitte, also zum 15. Mai des Folgejahres.
• Der Vermieter muss ganzjährig, also gegebenenfalls auch ausserhalb der offiziellen Heizperiode dafür Sorge tragen, dass die Mietwohnräume angemessen beheizt werden. An dem Begriff „Angemessenheit“ scheiden sich oftmals die Geister.
• Tagsüber, und zwar in der Zeit von 07.00 Uhr morgens bis um 23.00 Uhr abends gilt eine durchgängige Durchschnittstemperatur zwischen 20 und 21 Grad Celsius als angemessen. Weniger ist unzulässig, mehr im Zweifelsfalle ein Entgegenkommen des Vermieters.
• Um den Brennstoffverbrauch und die damit verbundenen Kosten zu reduzieren, kann die Heiztemperatur in den Nachtstunden zwischen 23.00 Uhr und 07.00 Uhr abgesenkt werden. Dabei sind 15 Grad Celsius die absolut unterste Grenze.
• Der Vermieter muss dann die Mietwohnungen auf jeden Fall beheizen, wenn die Aussentemperatur drei Tage lang oder auch länger 14 Grad Celsius und weniger beträgt. Auf der anderen Seite darf die Raumtemperatur nicht unter 18 Grad Celsius abfallen. Bei diesen beiden Temperaturen handelt es sich um „Anhaltspunkte der Vernunft“. Im Grunde genommen möchte kein Mieter in seiner Wohnung frieren.
• Der Vermieter seinerseits hat ein Interesse daran, dass seine Mietwohnung angemessen durchwärmt ist und nicht auskühlt. Das würde Feuchtschäden und Schimmelpilzbildung zur Folge haben. Die wirken sich negativ auf die Bausubstanz aus, verringern dauerhaft den Wert der Mietwohnung und berechtigen andererseits den Bewohner zur Mietminderung.

Aus dem Rechtsanspruch des Mieters auf das ordnungsgemässe Beheizen der Mietwohnung ergibt sich umgekehrt ein Regress an den Vermieter, wenn das nicht geschieht. So wie bei einem mangelhaften Kaufgegenstand der Kaufpreis gemindert werden kann, so ist auch eine Mietzinsreduktion möglich und zulässig. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Situation verschuldet oder verursacht; entscheidend ist, dass sie eingetreten ist. Solche Situationen werden immer als individueller Einzelfall bewertet und entschieden. Beide Seiten wissen nicht im Vorhinein, wer in welchem Umfange Recht bekommt. Solange es keine richtungsweisende Entscheidung des Bundesgerichtes gibt, gelten die Gerichtsurteile der untersten Instanzen im jeweiligen Kanton. Holen Sie sich im Zweifelsfalle Unterstützung beim Juristen.

Der Vermieter ist auf der sicheren Seite, wenn er in den Sommermonaten seine Heizungsanlage warten und reparieren lässt, um voraussehbare Schäden während der Heizperiode weitestgehend auszuklammern. Keinen Streit mit den Mietern gibt es, wenn die allgemein gültigen Heizrichtwerte eingehalten respektive jeweils leicht überschritten werden. Etwas besonders gut zu machen ist in diesem Falle nicht kritisierbar. Die Mieter melden sich erfahrungsgemäss immer und vor allem erst dann, wenn sie frieren!