Wer einen Mietvertrag aufsetzt oder auch unterfertigt, sollte diesen nicht nur genau lesen, sondern auch auf verschiedene Faktoren achten. Ratsam ist, wenn im Vorfeld eine Checkliste angefertigt wird, welche Punkte in einem Mietvertrag vorzufinden sein müssen.
Der Referenzzinssatz sollte dem aktuellen Basiswert entsprechen. Damit sich Mieter sicher sein können, dass der Vermieter auch den gültigen Satz verwendet hat, kann jener beim Bundesamt für Wohnungswesen kontrollieren. Auf der Internetseite www.bwo.admin.ch findet man in der Rubrik „Referenzzinssatz“ (zu finden unter Themen und dann Mietrecht) den aktuellen Zinssatz. Liegt eine Abweichung vor, sollte der Grund hinterfragt werden.
So auch, wenn der Landesindex der Konsumentenpreise nicht nach dem aktuellen Indexstand berechnet wurde.
Wurde vom Vermieter im Mietvertrag vermerkt, dass mit dem Mietzins nicht den vollen zulässigen Ertrag erzielen bzw. erwirtschaften kann? Jene Vermerke und Hinweise müssen durch eine klare Bezifferung hervorgehoben werden; die mögliche Erhöhung des Mietzinses muss daher in Franken oder auch in Prozent angeführt werden. Liegt jedoch der Passus eines Mietzinsvorbehalts vor, kann eine jederzeitige Mietzinserhöhung durch den Vermieter vorgenommen werden. Der Mieter kann jedoch die Erhöhung anfechten und in weiterer Folge überprüfen lassen.
Apropos Kosten: Nebenkosten müssen im Maklervertrag ebenfalls erwähnt und Punkt für Punkt aufgeschlüsselt werden. Wird ein Punkt nicht separat aufgezählt, gilt er als Teil des Nettomietzinses, sodass er vom Vermieter nicht separat verrechnet werden darf.
Die Frage der Mietkaution – auch hier müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. So darf der Vermieter etwa nicht mehr als drei Monatsmieten (ob Brutto- oder Nettomietzins ist je nach Kanton unterschiedlich) als Kaution verlangen; des Weiteren sollte im Vertrag angeführt werden, wie hoch die Kaution bzw. das dementsprechende Depot ist. Das Kautionsgeld dient als reine Sicherheit, falls der Mieter nicht den Verbindlichkeiten nachkommt. Für die Kaution muss der Vermieter ein eigenes Sperrkonto eröffnen, auf welches weder er noch der Mieter einen Zugriff hat.
In Mietverträgen wird immer wieder auf die Hausordnung hingewiesen. Doch was besagt die Hausordnung? Zu beachten ist, dass das mehrfache Ignorieren der Hausordnung auch dazu führen kann, dass der Vermieter den Mieter mittels ausserordentlicher Kündigung aus der Wohnung wirft. So sollte der Mieter beachten, ob es Verbote oder interne Regelungen gibt, die zu beachten sind.
Zu beachten sind auch etwaige Kündigungsfristen im Mietvertrag. Üblicherweise werden drei Monate Kündigungsfrist vorgegeben. Zu beachten ist jedoch, wann der Mieter kündigen darf. Besteht die Möglichkeit der Kündigung erst nach einem Halbjahr oder immer am Ende des jeweiligen Monats? Gibt es mitunter auch „Mindestvertragslaufzeiten“, die eingehalten werden müssen?
Zu beachten ist auch die sogenannte Teilkündigungsklausel. Der Mieter lebt mit seiner Partnerin oder einem Bekannten in der Wohnung. Doch die Beziehung geht in die Brüche oder der Bekannte möchte umziehen – der andere Mieter aber nicht. In solchen Fällen ist es ratsam, dass Teilkündigungsklauseln im Mietvertrag vorzufinden sind. Findet sie der Mieter nicht vor, kann er jene reinreklamieren bzw. mit dem Vermieter ausverhandeln. Im Regelfall stellen Teilkündigungsklauseln kein Problem dar.
Ein heikles Thema: Untermiete. Wird dem Mieter – auf Grund des Mietvertrages – die Untermiete versagt? Wenn ja, ist der Vertrag – jedenfalls in diesem Punkt – nicht gültig. Denn das aktuelle Gesetz besagt, dass eine Untermiete sehr wohl möglich sein muss. Der Vermieter muss lediglich nur darüber in Kenntnis gesetzt werden, wie hoch der Mietzins ist, den der Mieter vom Untermieter verlangt.
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