Finanzen & Recht
Wissenswertes zum Mietzinsdepot

Mietzinsreduktion

Zwei Drittel der Schweizer befinden sich in einem Mietverhältnis. Kein Wunder, dass es immer wieder zu Diskussionen kommt, wenn es um die Berechnungsgrundlage für die Miete geht. Doch die Praxis hat gezeigt, dass die Mieter nicht immer im Recht sind, wenn es um den sogenannten Referenzzinssatz und deren Senkung geht. Auch bei der Mietzinsreduktion - auf Grundlage von Mängeln - gibt es einige Aspekte, die berücksichtigt und eingehalten werden müssen.

4 März 2016

Das Begehren einer Mietzinsreduktion muss von Seiten des Mieters kommen

Auch wenn das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den Hypothekarzinssatz senkt und somit auch gleichzeitig der Referenzzinssatz sinkt, bedeutet dieser Umstand noch nicht, dass gleichzeitig auch die Mieten günstiger werden. Einerseits liegt das an den Mietern. Diese müssen selbst das Begehren der Mietzinsreduktion starten. Der Hauseigentümer ist nämlich nicht verpflichtet, dass er etwaige Senkungen des Referenzzinssatzes an den Mieter weitergibt. Der Vermieter ist aber grundsätzlich berechtigt, dass – sofern der Referenzzinssatz steigt – die Mieten zu erhöhen.

Die Möglichkeiten des Vermieters

Ist im Mietvertrag ein höherer Zinssatz als der aktuelle Referenzzinssatz vorzufinden ist, hat der Mieter das Recht, eine Reduktion der Miete zu verlangen. Im Rahmen dieses Vorgehens hat sodann aber auch der Vermieter das Recht, dass er einen Teil der allfälligen Kostensteigerung sowie auch der Teuerung geltend machen kann. Eine Teuerung kann maximal zu 40 Prozent dem Mieter vorgeschrieben werden; eine Kostensteigerung muss in weiterer Folge detailliert nachgewiesen werden können. Auch hat der Vermieter die Möglichkeit, dass er die Miethöhe an die quartiersüblichen Mieten anpassen kann.

Weitere Informationen zur Antragstellung

Wer einen Antrag auf Mietzinssenkung stellt, muss den ortsüblichen oder vertraglichen Kündigungstermin berücksichtigen und die ordentliche Kündigungsfrist (im Regelfall drei Monate) beachten. Der Antrag muss schriftlich (eingeschrieben) erfolgen. Ist hingegen ein Referenzzinssatz im Mietvertrag eingetragen, der zudem unter dem aktuell gültigen Zins liegt, so kann der Vermieter den Mietzins allenfalls auch erhöhen. Auch dieser Umstand muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Zu beachten sind auch hier ordentliche Kündigungsfristen. Wer sich zudem über etwaige Mieten und Richtwerte informieren möchte, findet im Internet zahlreiche Mietzinsrechner. Jene bieten eine unkomplizierte Auskunft und mitunter auch allfällige Ansprüche auf mögliche Mietzinssenkungen.

Wenn Mängel für eine Reduzierung der Miete sorgen

Doch eine Reduktion der Miete kann auch von Seiten des Mieters dann verlangt werden, wenn etwaige Mängel vorliegen. Zu beachten ist, dass der Ist-Zustand vom vertraglichen Soll-Zustand abweicht und somit eine Reduktion der Miete gegeben ist. Trifft dieser Fall ein, muss der Vermieter die Miete senken. Dabei ist aber auch die Rechtsprechung von Bedeutung. So unterscheidet der Gesetzgeber zwischen leichten, mittleren sowie schweren Mängeln. Während leichte und mittlere Mängel vom Vermieter in Ordnung gebracht werden müssen oder die Miete reduziert wird, kann bei schweren Mängeln dem Mieter nicht mehr zugemutet werden, im Objekt zu bleiben. Zu den häufigsten Mängeln, die eine Mietzinsreduktion verursachen, zählen:

  • Brand
  • Etwaige Bauarbeiten, die sich in der Nähe des Objekts befinden
  • Entzug von Einrichtungen
  • Renovationen und Mängel
  • Quantitative Mängel
  • Sogenannte Schönheitsmängel
  • Ungenügende Raumtemperatur
  • Feuchtigkeit sowie Wasserschäden

Wenn Gespräche scheitern, entscheidet das Gericht

Hat ein Brand, der nicht durch den Mieter verursacht wurde, die Zumutbarkeit dahingehend zunichte gemacht, dass der Mieter nicht im Objekt bleiben kann, tritt ein schwerer Mangel ein. Schönheitsmängel wie etwa zerrissene Tapeten oder fleckige Wände sind – auch wenn sie störend wirken – nur leichte Mängel und sorgen im Endeffekt oft nicht einmal für eine Reduzierung der Mietvorschreibung. Jedoch kann, wenn der Mieter die Mängel nicht verschuldet hat, einen dementsprechenden Antrag auf Reduktion der Miete stellen. Ob jener negativ oder positiv entschieden wird, entscheidet der Vermieter, in weiterer Folge die Schlichtungsstelle und – wenn keine Lösung gefunden wird – das Gericht. Bei der Reduktion der Miete handelt es sich am Ende um einen Prozentsatz, welcher von der Nettomiete bemessen wird. Die Reduktion kann – je nach Mängel – dauerhaft, vorübergehend oder nur für einen vereinbarten Zeitpunkt vereinbart werden. Werden sich Vermieter und Mieter aber nicht einig, kann die behördliche Schlichtungsstelle kontaktiert werden. Ist auch hier keine Einigung möglich, wird die Sache vor Gericht behandelt.

TEILEN:

Kommentar verfassen