Das Näherbaurecht ist ein Grenzbaurecht, das eine Unterschreitung der baurechtlich vorgeschriebenen Mindestabstände von Gebäuden zur Grundstücksgrenze ermöglicht. Es kann dann zur Anwendung kommen, wenn ein Grundstück aufgrund seiner Lage, Form und Ausrichtung größere Schwierigkeiten bei der befriedigenden Realisierung eines Bauprojekts bereitet.
Gerade bei sehr beengten Platzverhältnissen auf einer Parzelle kann ein gesetzlich vorgeschriebener großer Grenzabstand eines zu errichtenden Bauwerks zu grossen Problemen führen. In solchen Fällen kann ein Näherbaurecht das allgemeine Grenzbaurecht ersetzen und ermöglichen, dass bereits ein kleiner Grenzabstand als ausreichend festgelegt wird.
Im Gegensatz zum allgemein gültigen Grenzbaurecht ist das Näherbaurecht stets eine Vereinbarung unter Nachbarn. Es betrifft stets ganz konkrete Grundstücke und kann deshalb immer nur für die jeweilige spezielle Situation festgelegt werden. Dieses Grenzbaurecht erlaubt den Nachbarn eine Unterschreitung der vom Kanton und der Gemeinde vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände.
Das Näherbaurecht kann sowohl einseitig als auch gegenseitig eingeräumt werden. Es erlaubt, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen als es eigentlich in der jeweiligen Bau- und Zonenordnung vorgeschrieben ist. Lediglich zwingende Vorschriften des öffentlichen Rechts, wie wohnhygienische und feuerpolizeiliche Vorschriften, limitieren die Möglichkeiten des Grenzbaurechts. Doch solange diese beachtet werden, sind die Nachbarn weitestgehend frei in der Gestaltung entsprechender Vereinbarungen.
Wird der im allgemeinen Baurecht vorgeschriebene Mindestgrenzabstand unterschritten, so führt dies sehr oft zu Beeinträchtigungen in Bezug auf Faktoren wie den Lichteinfall und die Aussicht. Deshalb muss hierbei mit einer gewissen Wertminderung gerechnet werden. Deshalb kann ein derart belasteter Nachbar sich überlegen, dafür eine Entschädigung zu verlangen. Ebenso ist es möglich, dass der betroffene Nachbar die Gewährung des Näherbaurechts ganz verweigert
In letzterem Fall spricht man von einem einseitigen Näherbaurecht. Will der das Näherbaurecht verweigernde Nachbar später selbst bauen, so muss auch er sich an den gesetzlichen Gebäudeabstand halten. Wenn beide Parteien dies wünschen, so wird ein gegenseitiges Näherbaurecht festgelegt. Keine der beiden Vereinbarungsvarianten ist an eine bestimmte Form gebunden. Doch in der Praxis wird solch ein Grenzrecht fast immer schriftlich festgehalten. Denn spätestens beim Einholen einer Baubewilligung ist ein vom allgemeinen Baurecht abweichendes Näherbaurecht den Baubehörden nachzuweisen.
Insbesondere wenn später unabhängig von der Person des Eigentümers auf solch ein abweichendes Baurecht zugegriffen werden soll, hat sich in der Praxis das schriftliche Festhalten dieser Vereinbarung in Gestalt eines ausführlichen Dienstbarkeitsvertrags bewährt. Dieser sollte öffentlich beurkundet werden und somit auch in das Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden. So wird dieses abweichende Grenzbaurecht mit den Grundstücken selbst verbunden und ist somit ebenfalls für künftige Eigentümer verbindlich.
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was – wenn solch eine vereinbarung NICHT im Grundbuch eingetragen ist und bei einem Besitzerwechsel der
Rechtsnachfolger diese Vereinbarung kündigen will ?
Mich würde auch interessieren – wie man die Dienstbarkeiten wieder löschen kann – wenn das überhaupt möglich ist…