Die Miete beinhaltet viele Nebenkosten, wenn Sie Häuser oder Wohnungen mieten. Beim Einfamilienhaus fallen Nebenkosten zusätzlich neben dem Hypothekarzins und der Amortisation an. Haben Sie berechnet, was auf Sie von den Kosten her insgesamt zukommt?
Die Zinsen waren noch nie so niedrig. Viele Menschen wollen den richtigen Zeitpunkt erkannt haben, sich Immobilien zuzulegen. Und tatsächlich ist der Moment günstig. Die Finanzierung der eigenen vier Wände ist mitunter nicht so teuer wie jahrelanges Mieten einer Liegenschaft. Trotz der tiefen Zinsen wollen Banken von künftigen Eigenheimbesitzern bewiesen haben, dass die anfallenden Kosten von ihnen getragen werden können: Amortisation, Hypothekarzinsen sowie beim Einfamilienhaus die Nebenkosten sollten unter keinen Umständen mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Die Banken rechnen ganz klassisch und oftmals mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der fünf Prozent beträgt. Dadurch bedient sie ihr eigenes und das Interesse der Kreditnehmerin respektive des Kreditnehmers.
Häufig vernachlässigen Kaufinteressenten in ihren Berechnungen die Nebenkosten beim Einfamilienhaus. Das ist nachvollziehbar, da Nebenkosten oftmals in den Mietkosten enthalten sind. Als Immobilieneigentümerin beziehungsweise als Immobilieneigentümer haben Sie die Nebenkosten zusätzlich zur Amortisation und den Hypothekarzinsen zu tragen:
All das kann teuer werden. Experten und Kreditinstitute gehen bei Neubauten von durchschnittlichen Nebenkosten aus, die einen Prozent des Kaufpreises darstellen. Kaufen Sie ein Einfamilienhaus für eine Million Franken, macht dies 10.000 Franken pro Jahr. Ein Beispiel zeigt auf, wie die Nebenkosten zusammengesetzt sein können:
Kaufpreis des Einfamilienhauses | 1.000.000 | Franken |
Versicherungskosten | 1.000 | Franken |
Abgaben | 1.250 | Franken |
Betriebskosten | 3.500 | Franken |
Reparaturen und Unterhalt | 2.750 | Franken |
Garten- und Umgebungspflege | 1.500 | Franken |
10.000 | Franken |
Die Zahlen sind durchschnittliche Werte. Die tatsächlichen Nebenkosten beim Einfamilienhaus sind von vielen Faktoren abhängig.
Bei dieser Berechnung sind Rückstellungen noch nicht enthalten. Jene, die voraussehend und verantwortungsbewusst kalkulieren, stellen zusätzlich ein Prozent des Verkehrswerts pro Jahr zurück. Zum Beispiel für Renovierungen, den Austausch von Haushaltsgeräten in der Küche oder im Waschkeller und den Ersatz von Sanitäreinrichtungen im WC oder Badezimmer. Dieses eine Prozent findet sich nicht in der Tragbarkeitsrechnung wieder, sollte jedoch stets berücksichtigt werden.
Nochmals zurück zur Tragbarkeitsberechnung. Sofern Sie ein Gebäude für eine Million Franken erwerben und dabei ein Fünftel davon als Eigenkapital aufbringen, müssen Sie davon ausgehen, dass monatliche Kosten von 4.907 Franken entstehen, also knapp 59.000 Franken pro Jahr zu zahlen sind.
Kalkulatorischer Zins für die 1. und 2. Hypothek | 40.000 | Franken |
Amortisation der 2. Hypothek | 8.900 | Franken |
Unterhalts- und Nebenkosten | 10.000 | Franken |
58.900 | Franken |
Auch hier sind die Zahlen durchschnittliche Werte. Beim Einfamilienhaus sind Nebenkosten von vielen Faktoren abhängig.
Bei dieser Rechnung geht es vordergründig um die künftige Tragbarkeit und nicht um die, die die aktuellen Bedingungen berücksichtigt. Um Ihrer Bank das „ja“ herauszulocken, müssen Sie im Jahr mehr als 168’000 Franken verdienen. Dies ist der Bruttobetrag vor Abzug der Sozialabgaben, in dem das dreizehnte Monatsgehalt und Boni-Zahlungen inbegriffen sind. Unterschiedliche Finanzierungsberater bieten hier aber auch unterschiedlichen Spielraum, darum empfiehlt es ich für die Finanzierung möglichst viele Offerten einzuholen.