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Finanzen & Recht

Reglement beim Stockwerkeigentum

Für ein friedliches Zusammenleben im Stockwerkeigentum ist es wichtig, dass wesentliche Punkte geregelt werden. Aus diesem Grund sollte das Reglement sorgfältig verfasst werden, denn es bildet die Grundlage des Zusammenlebens. Die Bestimmungen, die im Reglement getroffen werden, gehen den gesetzlichen Vorschriften vor. Das gilt jedoch nicht für zwingende gesetzliche Bestimmungen. Diese können natürlich auch im Reglement nicht abgeändert werden.

Diese gesetzlichen Bestimmungen sind zwingend

An einigen Gebäudeteilen darf kein Stockwerkeigentum begründet werden (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Solche zwingenden gemeinschaftlichen Teile sind beispielsweise der Garten, ein Spielplatz, Zäune und Einfriedungen. Vor allem sind hier elementare Gebäudeteile gemeint, wie zum Beispiel das Dach und tragende Mauern.

Werden an gemeinschaftlichen Bauteilen, Anlagen oder Einrichtungen Massnahmen fällig, müssen die Kosten hierfür unter den Eigentümern verteilt werden, da hier einzelnen Stockwerkeigentümern nicht oder nur im geringen Ausmass gedient wird (Art. 712h Abs. 3 ZGB).

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung müssen protokolliert werden. Die Stockwerkeigentümer sind dazu verpflichtet, die Protokolle aufzubewahren (Art. 712n Abs. 2 ZGB).

In den Gesetzesbestimmungen ist eine Mindestbeteiligung an Stockwerkeigentümern bei einer Versammlung vorgesehen. Ist die Anzahl der anwesenden Eigentümern nicht erschienen, kommt es nach einem vorgeschriebenen Prozedere zu einer Wiederholung (Art. 712p Abs. 2 ZGB).

Ist kein Verwalter eingesetzt, hat jeder Stockwerkeigentümer das Recht, dringliche Massnahmen am Haus selbst durchführen zu lassen (Art. 647 Abs. 2 ZGB) .

Auch gewöhnliche Verwaltungshandlungen dürfen von jedem Stockwerkeigentümer selbst vorgenommen werden, solange noch kein Verwalter eingesetzt wurde (Art. 647a Abs. 1 ZGB)

Darüber hinaus hat auch jeder Stockwerkeigentümer das Recht, einen Verwalter gerichtlich einsetzen zu lassen (Art. 712q ZGB) .

Für Beschlüsse, die in der Stockwerkeigentümerversammlung gemacht werden, gibt es gesetzliche Bestimmungen über das erforderliche Minimum an Stimmen, die für einen Mehrheitsbeschluss abgegeben werden müssen (Art. 647b Abs. 1, Art. 647d Abs. 1 und Art. 712g Abs. 3 ZGB). Die Bestimmungen dienen dem Schutz der Minderheiten bei einer Abstimmung. Aus diesem Grund sind auch strengere Anforderungen an die Mindestquoren zugelassen.

Was gehört ins Reglement?

Das Reglement enthält Bestimmungen, die die gemeinschaftliche Verwaltung regeln. Ebenso werden hier Bestimmungen zur Benutzung der gesamten Liegenschaft festgehalten. Darüber hinaus werden aber auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer aufgelistet. Diese Auflistung fällt mehr oder weniger detailliert aus. Für die bessere Übersichtlichkeit wird empfohlen, auch die wichtigsten gesetzlichen Gesetzesbestimmungen ins Reglement aufzunehmen. Obwohl das eigentlich nicht notwendig ist, erleichtert es den Umgang mit den Bestimmungen. Wichtige Fragen können auf diese Art allein durch den Blick ins Reglement geklärt werden, ohne dass das Gesetz selbst konsultiert werden muss. Folgende Punkte sollte ein vollständiges Reglement auf jeden Fall enthalten:

• Sonderrechte einzelner Eigentümer sollten beschrieben werden.
• Eine Definition über die ausschliesslichen Benutzungsrechte einzelner Eigentümer
• Eine Bestimmung darüber, dass nur mit der Zustimmung des oder der Berechtigten diese ausschliesslichen Benutzungsrechte geändert werden können.
• Tätigkeiten, die Lärm erzeugen oder mit Emmissionen verbunden sind, sollten ausgeschlossen werden.
• Die im Allgemeinen anfallenden gemeinschaftlichen Kosten und Lasten sollten verteilt werden.
• Auch für die Unterhaltskosten für Bauteile, die aufgrund des Sonderrechts nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, sollten aufgeteilt werden. Hierzu zählen beispielsweise Fenster, Wohnungstüren, Storen etc.
• Liegen ausschliessliche Benutzungsrechte vor, sollte die Kostentragung festgelegt werden.
  Es sollte festgelegt sein, wie der Erneuerungsfonds verwendet wird und wer über ihn verfügen darf.
• Für die Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung sollten Reglements getroffen werden, damit alle gleichermassen berücksichtigt werden.
• Damit Beschlüsse im Sinne aller gefasst werden können, sollte eine Beschlussfassung festgelegt werden. Hier wird besonders das qualifizierte Mehr festgehalten werden, als auch das Vorgehen, sollte es zur Stimmengleichheit kommen.
• Die Aufgaben des Verwalters sollten festgelegt werden
• Damit auch im Streitfall eine Lösung gefunden werden kann, sollte es von Anfang an eine Streitbeilegungsklausel geben. Hier kann eine Mediationsstelle oder eine Schiedsgerichts- oder Gerichtsstandsvereinbarung festgehalten werden.