Kauf und Verkauf
Rostschaden

Sanierungsbedarf erkennen

Kauft man ein Haus „gebraucht“, ist es nicht anders, als bei einem alten Auto: es kann Mängel geben, die nicht sichtbar sind. Beim Wagen kann es sein, dass diese noch nie zu Tage getreten sind, oder dass sie der Vorbesitzer geschickt vertuscht hat. Anders ist es beim Kauf einer älteren Immobilie auch nicht.

9 März 2015

Ungeplante Sanierungsarbeiten können teuer zu stehen kommen

Doch versteckte Mängel können richtig ins Geld gehen. Daher sollte man alles dafür tun, dass diese rechtzeitig erkannt werden. Das ist eigentlich nur mit einem Bausachverständigen möglich. Denn genau dabei einzusparen, kann teuer werden.

Vor dem Kauf: Sachverständigen befragen

Die beste Variante ist es, vor dem Kauf einen Besichtigungstermin mit einem Bausachverständigen zu veranlassen. Denn dieser weiß erstens, wo üblicherweise Gefahren lauern, und kann zweitens einschätzen, mit welchem Aufwand diese zu beheben sind.

Pflichten des Verkäufers

Wie aus mehreren Gerichtsurteilen hervorgeht, muss der Verkäufer ungefragt alle Mängel des Gebäudes aufzeigen. Das können zum Beispiel nasse Wände sein, wenn diese schon einmal aufgetreten sind. Hat er solche Mängel verschwiegen, kann er vom Gericht verurteilt werden, den Verkauf rückgängig zu machen. Doch er muss nur schwerwiegende Mängel kundtun – und was als schwerwiegend gilt, ist Auslegungssache des Gerichtes. Der Verkäufer muss solche Mängel angeben, die nicht offensichtlich sind und die er kennt.

Was ist, wenn Mängel erst nach Vertragsabschluss entdeckt werden?

Die Rechtslage ist schwierig, wenn ein Mangel nicht mehr vor der Vertragsunterzeichnung festgestellt wird. Bei Kaufverträgen über Immobilien ist zumeist die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Das bedeutet: der Mangel kann zwar beim Verkauf bereits vorgelegen haben; dennoch aber schuldet der Verkäufer weder Schadenersatz noch Nachbesserung.

Der Käufer hat nur dann gute Chancen auf Gerechtigkeit, wenn er nachweisen kann, dass ihn der Verkäufer arglistig getäuscht hat. Er hat also entweder gelogen oder absichtlich geschwiegen. Doch eine solche Beweisführung ist nicht ganz einfach. Deshalb sollten bei entsprechenden Gesprächen Dritte vor Ort sein, die das Gespräch protokollieren und unterschreiben lassen. Das ist idealer Weise gleich ein Sachverständiger, der die richtigen Fragen stellt. Bei besonders wichtigen Punkten kann es sinnvoll sein, einen entsprechenden Passus in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen.

 

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