Finanzen & Recht
Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Sonderrecht und Sondernutzungsrecht unterscheiden sich

Alle die daran interessiert sind, Stockwerkeigentum zu erwerben, kommen um Begriffe wie Sonderrecht und Sondernutzungsrecht nicht umhin. Obwohl beide Ausdrücke recht ähnlich zu sein scheinen, sind ihre Bedeutungen sehr unterschiedlich, die sich ebenso rechtlich anders verhalten.

24 Februar 2016

Nach wie vor sind viele Menschen fälschlicherweise der Meinung, dass Stockwerkeigentümer das Alleineigentum an ihren Wohnungen haben. Tatsächlich besteht jedoch ein Miteigentumsrecht an der Immobilie gesamt, das in der sogenannten Wertquote (zum Beispiel 29/1000) zum Ausdruck kommt. Ein Sonderrecht haben Stockwerkeigentümer an ihrer Wohnung, am Estrich oder am Keller und an anderen räumlich abgetrennten Teilen.

Es sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen, damit einem Raum das Sonderrecht zuerkannt werden kann. Hierbei muss er obligatorisch durch Decke, Boden und Wänden umgeben, mit einer Abschliessungseinrichtung ausgestattet sein und über eine Zugangsmöglichkeit verfügen. Im Kontext zum Sonderrecht ist in Gesetzen die Rede von wirtschaftlichen Einheiten. Damit soll das einzelne Bestehen von Stockwerkeinheiten beziehungsweise die Unabhängigkeit von anderen Stockwerkeinheiten sichergestellt werden. Infolgedessen sind Parkplätze und Gärten vom Sonderrecht ausgeschlossen.

Sonderrechtliche Räume müssen instandgehalten werden

Lattenverschläge oder Vergitterungen können bei Nebenräumlichkeiten wie Kellerparzellen laut Gesetzgeber grundsätzlich der Abschliessbarkeitsnotwendigkeit gerecht werden. Gesetzlich festgeschrieben ist auch, dass auf eigene Kosten Stockwerkeigentümer ihre sonderrechtlich abgetrennten Räume, die in keiner Weise andere Teile der Gemeinschaft oder Sonderrechte beeinträchtigen dürfen, instand halten müssen. Insofern ist es Eigentümern zwar erlaubt Zimmertüren beispielsweise in „shocking pink“ zu streichen, keinesfalls jedoch die Eingangstür zur Wohnung. Genauso haben Eigentümer darauf zu achten, ausreichenden Schallschutz herzustellen, wenn der Teppichboden durch Parkett- oder Laminatboden ersetzt wird.

Ganz anders ist es beim Sondernutzungsrecht, das auch als „ausschliessliches Nutzungsrecht“ benannt wird und die alleinige Benutzung von Bauteilen und Anlagen der Gemeinschaft erlaubt. Mit diesem Recht können gemeinschaftliche Liegenschafts- und Gebäudeteile darunter Gärten, Dachterrassen oder PKW-Abstellmöglichkeiten von bestimmten Stockwerkeigentümern alleinig genutzt werden. Ohne Erlaubnis der anderen Stockwerkeigentümer dürfen Sondernutzungsrechtsberechtigte jedoch keine baulichen Veränderungen durchführen, da sie nur dazu ermächtigt sind Gemeinschaftseigentum zu nutzen, aber nicht umzugestalten.

Für das Sondernutzungsrecht gibt es kaum gesetzliche Vorgaben

Von besonderer Bedeutung ist, dass es gesetzlich nur wenige Vorschriften gibt, die das Sondernutzungsrecht betreffen. Aufgrund dessen müssen „ausschliessliche Nutzungsrechte“ in den Verwaltungs- und Nutzungsregularien oder im Begründungsakt der Stockwerkeigentümerschaft festgelegt werden. Ferner ist es mitunter sinnvoll, Instandhaltungskosten der Bauteile ebenso zu regulieren.

In Fällen, in denen die Regelungen der Zuteilung von „ausschliesslichen Nutzungsrechten“ abgeändert werden sollen, müssen betroffene Stockwerkeigentümer ihr Einverständnis erklären.

Auf Teilen wie Decken, Mauern oder Fundamenten, die zwingendermassen als gemeinschaftlich gelten, können weder das Sonderrecht noch das Sondernutzungsrecht angewandt werden.

Einstellhallen sind Sonderfälle

Soweit gestalten sich die Verhältnisse nachvollziehbar. Die Thematik dagegen, die Autoeinstellhallenplätze betrifft, ist komplizierter. Häufig verstehen Stockwerkeigentümer, dass Einstellplätze mit dem Sonderrecht einhergehen. Bei Garagenboxen, die abschliessbar sind, ist dies von Rechtswegen möglich. In der Regel sind Abstellplätze in Hallen lediglich am Boden markiert sowie eingeteilt und verfügen über keinerlei baulicher Umschlossenheit, wodurch kein Sonderrecht zugewiesen werden kann. Sonderrechte können dort nur dann erreicht werden, sofern der Autoeinstellhalle als Gesamtes ein Sonderrecht geschaffen und die Halle zu einer eigenen Stockwerkeinheit deklariert wird. Die dadurch erschaffene Stockwerkeinheit „Autoeinstellhalle“ kann danach in einzelne Abstellmöglichkeiten in Miteigentum eingeteilt werden. Dadurch können die Miteigentumsanteile als selbständiges Miteigentum an „Inhaber der Abstellplätze“ veräussert werden.

Bewähren konnte sich die einfachere Lösung per Sondernutzungsrecht, bei der den jeweiligen Eigentümern von Stockwerkeinheiten die „ausschliesslichen Nutzungsrechte“ an einem definierten Abstellplatz übertragen werden. Dies ist nur dort praktikabel, wo Autoeinstellhallen einer einzigen Stockwerkeigentümerkommune gehören und Abstellplätze nicht an andere vergeben werden sollen.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, Abstellplätze durch Dienstbarkeiten zuzuteilen, die via Dienstbarkeitsverträgen Grundstücken selbst oder jeweiligen Personen zuerkannt werden können. Anhand von Dienstbarkeitsverträgen können so zum ausschliesslichen Gebrauch bestimmte Abstellplätze Personen oder Grundstücken zugeordnet werden.

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