Die Versammlungen der Eigentümer sind wichtig, um das Zusammenleben zu klären. Zum Ablauf treten jedoch oft Fragen auf, die hier geklärt werden sollen.
Die Stockwerkeigentümerversammlung wird regelmässig einberufen, um Entscheidungen zu treffen, die alle Bewohner betreffen. Darunter fallen finanzielle Entscheidungen, wie Unterhaltskosten und Ausbau. Aber auch Fragen des Zusammenlebens finden hier Raum für Klärung. Der Verwalter ist dazu verpflichtet, die Stockwerkeigentümerversammlung mindestens einmal pro Jahr einzuberufen. Für Stockwerkeigentümer sind die Versammlungen wichtig, um Angelegenheiten zu klären. Jedoch gibt das Gesetz wenige Vorschriften. Aus diesem Grund gibt es meist ein Reglement, das den Ablauf klärt. Im Folgenden sollen die wichtigsten Begriffe zur Stockwerkeigentümerversammlung geklärt werden.
An der Stockwerkeigentümerversammlung darf jeder Eigentümer teilnehmen. Falls eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört, dürfen alle an der Versammlung teilnehmen. Kann einer der Teilnehmer selbst nicht teilnehmen, darf er einen Stellvertreter benennen. Um Missverständnisse zu vermeiden, falls die anderen Eigentümer den Stellvertreter nicht kennen, kann es sinnvoll sein, diesem eine schriftliche Vollmacht zu erteilen. Dies empfiehlt Markus Walsch, Geschäftsführer der Immobilienverwaltung Walsch AG.
Die Teilnahme betreffend, benennt der Experte jedoch noch ein weiteres Problem: «Der Termin einer Versammlung wird oftmals bewusst so gewählt, dass einem bestimmten Eigentümer die Teilnahme verwehrt bleibt.»
Es ist üblich, dass jeder Eigentümer einen Punkt traktandieren darf. Der Verwalter fasst diese zur Traktandenliste zusammen und gibt diese mit der Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung weiter. Besonders wichtig ist, dass die Traktanden klar formuliert sind. Somit kann sich jeder Stockwerkeigentümer ausreichend auf etwaige Diskussionen vorbereiten.
Aus diesem Grund sollte darauf Wert gelegt werden, dass wichtige Anliegen oder besonders strittige Punkte klar erkennbar sind. Sie sollten nicht unter „Varia“ geführt werden, was zu Überraschungen führen könnte. Eine unklare Formulierung oder Listung kann dazu führen, dass die Beschlüsse anfechtbar oder nichtig sind.
Die Versammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Teilnehmer an ihr teilnehmen. Die Anwesenden müssen ausserdem die Hälfte aller Quoten aufweisen.
Wenn dies nicht der Fall ist, muss eine neue Versammlung einberufen werden. Dies kann frühestens 10 Tage später geschehen.
Diese Versammlung ist nun mit einem Drittel der Eigentümer beschlussfähig. Die Höchstanzahl der Anwesenden muss jedoch zwei Eigentümer betragen.
Wenn auch hier nicht die erforderliche Anzahl an Eigentümern teilnimmt, darf ein einzelner Eigentümer besonders dringende Handlungen selbst ausführen. Unter die sogenannten notwendigen oder dringlichen Verwaltungshandlungen fallen unter anderem das Begleichen der Gebäudeversicherung oder Sofortmassnahmen im Schadensfall.
Auf jeden Eigentümer fällt eine Stimme. Auch wenn sich mehrere Eigentümer eine Wohnung teilen, haben diese nur eine gemeinsame Stimme. Entweder sie bestimmen gemeinsam oder ernennen einen Stimmberechtigten.
Problematisch wird es, wenn es einen Eigentümer gibt, dem mehrere Wohnungen gehören. Rechtlich, so Walsch, gibt es zwei Möglichkeiten, damit umzugehen. Entweder gibt es nur eine Kopfstimme, das heisst eine Stimme pro Person. Das bedeutet, dass der Eigentümer mehrerer Wohnungen nur eine Stimme abgeben darf.
Die andere Möglichkeit ist, dass ein Eigentümer für jede seiner Wohnungen eine Stimme abgibt. Laut Walsch besteht besonders hier die Tendenz, dass dieser Eigentümer die restliche Gemeinschaft dominiert.
Die Beschlussfassung legt fest, welche Mehrheit ein Beschluss zur Annahme benötigt wird. Dies hängt von der Art des Geschäfts und vom Reglement ab. Es gibt mehrere Möglichkeiten, welche Mehrheit für einen Beschluss notwendig ist:
Ein einfaches Mehr bedeutet, dass der Vorschlag angenommen wird, der insgesamt mindestens 50% der Stimmen, also die Hälfte, erhalten hat.
Ein qualifiziertes Mehr bedeutet, dass ein im Vorraus festgelegtes Quorum erreicht werden muss.
In manchen Fällen wird sogar die Einstimmigkeit zur Annahme gefordert.
Manchmal tritt jedoch der der Fall einer Stimmengleichheit auf.
Um solche Pattsituationen zu vermeiden, sollte im Reglement von Anfang festgelegt sein, ob eine Person den Stichentscheid haben soll. Personen, die dafür bestimmt werden könnten, sind beispielsweise der Verwalter oder der Vorsitzende der Stockwerkeigentümerversammlung.
Eine Anfechtung von Beschlüssen ist in besonderen Fällen möglich. Dafür gibt es jedoch bestimmte Voraussetzungen:
Waren Traktanden unklar oder gab es Fehler im Verfahren ist es möglich, den Beschluss anzufechten. Dies muss innerhalb eines Monats geschehen. Nach Waslsch geschieht dies aber nicht oft, da nur wenige Menschen gegen ihren Wohnungsnachbarn vorgehen möchten. Auch die mit der Anfechtung verbundenen Umstände schrecken oft ab. Aus diesem Grund, so Walsch, machen viele Stockwerkeigentümer „die Faust im Sack“.
Kaufinteressenten einer Wohnung rät Walsch, sich vor dem Kauf über die bestehende Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer zu infomieren. Dies kann dazu beitragen, mögliche Probleme noch vor dem Kauf zu erkennen, damit das Zusammenleben möglichst reibungslos ist.
Es gibt diverse Probleme, die den Hausfrieden gefährden können oder zu Differenzen führen:
Dazu zählen beispielsweise die Sauberkeit im Treppenhaus oder spielende Kinder.
Es ist deswegen auch anzuraten, das Reglement vor dem Kauf einzusehen. Darüber hinaus sollten schon vor dem Kauf die Protokolle der bisherigen Stockwerkeigentümerversammlungen gelesen werden.
Hier können sich Kaufinteressenten über das nachbarschaftliche Verhältnis und mögliche Probleme ein Bild machen.
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