Finanzen & Recht
Stockwerkeigentum Mehrfamilienhaus

Stockwerkeigentümerversammlung

Geht es um Geschäfte und Entscheidungen für die zukünftige Entwicklung einer Liegenschaft, ist die Stockwerk­eigentümer­versammlung ein wichtiges Instrument. Sie übt als einziges gesetzliches Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft die oberste Gewalt in dieser Gemeinschaft aus. Damit ist sie auch das einzige Willensbildungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Jeder einzelne Stockwerkeigentümer sollte deshalb sowohl seine Rechte als auch seine Pflichten kennen. Denn er muss wissen, welche Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung für ihn bindend sind und welche er unter Umständen anfechten kann.

2 April 2017

Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung nach rechtlichen Vorgaben

Der Verwalter ist grundsätzlich für die Einberufung Stockwerk­eigentümer­versammlung zuständig. Das sagt Artikel 7712n Absatz 1 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB). Hat die Stockwerk­eigentümer­versammlung keinen Verwalter und gibt es in ihrem Reglement auch keine besondere Bestimmung darüber, wie eine Einberufung zu regeln ist, müssen die Eigentümer handeln. Zwingend müssen dann 20 Prozent der Eigentümer die Durchführung einer solchen Stockwerk­eigentümer­versammlung verlangen. Wie lange die Frist zwischen Einladung und Versammlung sein muss, darüber gibt es keine gesetzliche Regelung. Sinnvoll ist es deshalb, in das Reglement der Eigentümergemeinschaft eine solche Frist aufzunehmen. Sie sollte mindestens 14 Tage, besser noch 20 Tage, betragen. Ausserdem sollte die Einberufung Stockwerk­eigentümer­versammlung nicht in die Zeit der Ferien fallen. Zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung sollten die Traktanden bekannt gemacht werden. Dann können sich alle Eigentümer auf die Zusammenkunft vorbereiten. Wenn über ein Traktandum ein Beschluss gefasst wird, obwohl es nicht angekündigt war, kann es später angefochten werden.

Vorgaben für die Beschlussfähigkeit

Auch darüber, wann eine Stockwerk­eigentümer­versammlung beschlussfähig ist, gibt es rechtliche Vorgaben. Artikel 712p Absatz 1 ZGB sagt, dass die Hälfte der Eigentümer, mindestens aber müssen zwei von ihnen vor Ort sein müssen. Sie müssen gleichzeitig zur Hälfte die Wertquote präsentieren. Diese Kriterien für die Beschlussfähigkeit gelten nicht nur für den Beginn der Stockwerk­eigentümer­versammlung. Sie müssen auch zu dem Zeitpunk erfüllt sein, wenn abgestimmt wird. Sollte die Stockwerk­eigentümer­versammlung nicht beschlussfähig sein, muss es eine zweite Stockwerk­eigentümer­versammlung Einberufung geben. Sie darf aber erst nach mehr als zehn Tagen stattfinden. Für die Beschlussfähigkeit der Stockwerk­eigentümer­versammlung Abstimmung genügt dann jedoch ein Drittel der Stockwerkeigentümer. Eine weitere Versammlung gibt es nicht, wenn sich die Eigentümer wiederum nicht einigen können. Dann darf jeder Stockwerkeigentümer die jeweilige Massnahme selbst treffen oder per Gerichtsbeschluss anordnen lassen.

Sieht das Reglement nichts anderes vor, kommt das sogenannte Kopfstimmrecht zu Anwendung. Das bedeutet, dass auch selbst dann nur eine Stimme zählt, wenn eine Partei von Eigentümern mehrere Wohnungen besitzt. Das gleiche gilt, wenn an einem Anteil mehrere Eigentümer beteiligt sind. Das hat der Gesetzgeber im Artikel 712o ZGB festgehalten, um das Splitting der Stimmkraft zu verhindern. Pächter oder Mieter eines Stockwerkeigentumsanteils dürfen weder an einer Versammlung noch an einer Stockwerkeigentümerversammlung Abstimmung teilnehmen.

Die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung werden mit der Stimmenmehrheit der anwesenden Eigentümer gefasst. Es gibt Beschlüsse, bei denen sieht der Gesetzgeber eine qualifizierte Mehrheit vor, Aber es gibt auch Beschlüsse, die nur denn angenommen sind, wenn Einstimmigkeit herrscht. Eine qualifizierte Mehrheit ist zum Beispiel notwendig, wenn es sich um wichtige Handlungen der Verwaltung oder um nutzbringende bauliche Massnahmen handelt. Greifen Beschlüsse in den Bestand der Eigentümergemeinschaft ein, muss bei der Abstimmung Einstimmigkeit herrschen. Nötig ist das etwa, wenn es um Verfügungen über das gemeinschaftliche Grundstück, um luxuriöse Anbauten oder um eine Abänderung der Sonderrechtsbereiche geht.

Beschlüsse anfechten ist möglich

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung können angefochten werden. Möglich ist das zum Beispiel, wenn durch sie gesetzliche Vorschriften oder Vorschrift aus dem Reglement verletzt wurden. Dann kann jeder Eigentümer gegen die Gemeinschaft mit dem Ziel klagen, den Beschluss aufzuheben. Dabei muss schnell gehandelt werden, denn die Frist zur Anfechtung beträgt 30 Tage nach Erlangung der Kenntnis über den Beschluss. Unter Umständen muss ein Eigentümer also schnell handeln. Verstreicht die Monatsfrist ohne entsprechendes Tun, ist das Anfechtungsrecht verwirkt. Dann kann der Beschluss selbst für den Fall nicht aufgehoben werden, dass er wirklich fehlerhaft gefasst wurde. Ausserdem darf nicht jeder Eigentümer einen Beschluss anfechten. Wer einer Massnahme zugestimmt hat, kann nicht rechtlich gegen sie vorgehen. Wer unsicher ist, sollte sich also wenigstens der Stimme enthalten.

TEILEN:

Kommentar verfassen