Die Wohnsituation des Stockwerkeigentümers ist in mehrerlei Hinsicht mit der eines Etagenmieters vergleichbar. Von beiden wird viel Sinn und Verständnis für die Wohngemeinschaft erwartet, denn auch mehrere Stockwerkeigentümer müssen im Lebensalltag miteinander auskommen – können und wollen.
Mit dem Stockwerkeigentum wird das Ziel verfolgt, dauerhaft kostenlos, also ohne die vergleichbaren Kosten für eine Kaltmiete, in den eigenen vier Wänden zu leben und zu wohnen. Die Stockwerkeigentümer bilden zusammen eine Eigentümergemeinschaft. Jeder von ihnen hat das Alleineigentum an seinem Stockwerk sowie das Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen. Eins wie das andere muss formell geregelt werden, damit der Stockwerkeigentümer sein Eigentumsrecht als solches nachweisen kann.
Das wird mit einer Erklärung, der sogenannten Begründungserklärung als einer öffentlichen Beurkundung begründet und anschliessend in das Grundbuch eingetragen. Wichtige bis hin zu unentbehrliche Grundlagen für die Begründungserklärung sind Lage-, Bau- und Raumaufteilungspläne. Aus denen muss klar ersichtlich sein, wie das Stockwerk auf welche Eigentümer aufgeteilt ist, und welche der Stockwerkflächen sowie der dazugehörigen Aussenflächen Gemeinschaftseigentum, also Gemeinschaftsflächen sind.
Das Eigentum des jeweiligen Stockwerkbewohners wird als Sonderrecht bezeichnet, alles andere als Gemeinschaftsrecht. Mehrere Stockwerkeigentümer bekunden in der Begründungserklärung ihre Absicht, gemeinsam ein Grundeigentum zu schaffen. Im Hinblick auf die Eintragung im Grundbuch gemäss Artikel 712 Buchstabe d) ZGB wird für jeden einzelnen der Stockwerkeigentümer ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Damit ist sichergestellt, dass jeder von ihnen einen eigenen Nachweis für sein Stockwerkeigentum hat.
Zu einem Begründungsvertrag gehören die folgenden Pflichtinhalte
Zu seiner Rechtsgültigkeit muss das gesamte Dokument der Begründungserklärung öffentlich beurkundet werden. Ob es sich bei der Stockwerkeigentumsbegründung um einen Neubau oder um eine Bestandsimmobilie handelt, ist formal unerheblich; für beide Fälle gelten dieselben Rechtsgrundlagen.
Die Verträge der vermieteten Stockwerke werden durch den Eigentumswechsel nicht berührt, weil es sich dabei ausschliesslich um Rechtsverhältnisse zwischen den Stockwerkeigentümern handelt. In denjenigen Fällen, in denen die Begründungserklärung eine Folge von Erbschaft oder Erbauseinandersetzung ist, gilt das Erbrecht in der jeweils gültigen Fassung.
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