Finanzen & Recht
Stockwerkeigentum Wertquote

Stockwerkeigentum – Berechnung Wertquote

Das neue Gesetz hat keinen Einfluss auf die Richtlinien einer Wertquotenermessung. Aus diesem Grund muss der Begründer des Stockwerkeigentums (also der Baurechtsinhaber einer Liegenschaft oder der Eigentümer) die Kriterien festsetzen. Änderungen sind nur in Ausnahmefällen möglich; das bedeutet, dass die Wertquoten solange aufrecht bleiben, solange sie im Grundbuch verankert sind.

25 Februar 2016

Wann erfolgt die Wertquotenbestimmung?

Die Wertquotenbestimmung erfolgt bei Neubauten durch den Ersteller, welcher in weiterer Folge auch die konkrete Überbauung beurteilt. Verlassen muss er sich auf seine objektive Betrachtungsweise; eine reine subjektive Wertschätzung darf die Faktoren nicht beeinflussen. Doch in der Praxis zeigt sich immer wieder, dass ein einheitliches Schema nicht verfolgt wird, sodass noch immer subjektive Wahrnehmungen die Bemessung der Wertquoten beeinflussen.

Änderungen sind nur in Ausnahmefällen möglich

Im Rahmen der Begründung des Stockwerkeigentums werden die Wertquoten festgelegt und sodann im Grundbuch verankert. Danach bleiben die Wertquoten für die restliche Dauer des Stockwerkeigentums aufrecht. Nachträgliche Änderungen sind nur in Ausnahmefällen möglich. Aus diesem Grund müssen beständige Faktoren als Werte für die Bewertungskriterien herangezogen werden. So sollte man davon absehen, den Verkehrswert von einzelnen Stockwerkeinheiten abzustellen, da jener nur die derzeit vorherrschende Marktsituation sowie die aktuelle Nachfrage beinhaltet und somit permanenten Schwankungen ausgesetzt ist. Individuelle Ausrüstungen und auch luxuriöse Komponenten (Dusch-WC, „goldener Wasserhahn“ oder auch teure Parkettböden) haben aber auf die Wertquoten keinen Einfluss. Dies deshalb, da jene Faktoren ausgewechselt werden können.

Welche Faktoren werden anerkannt und angewandt?

Während der Dauer des Stockwerkeigentums bleiben die festgelegten Quoten unverändert. Änderungen sind in Ausnahmefällen – unter strengen Voraussetzungen – möglich. Nur wenn eine vertragliche Übereinkunft zwischen allen Beteiligten gegeben ist oder auf Grund eines Gestaltungsurteils, kann eine Änderung der Wertquoten erwirkt werden. Folgende Kriterien sind bestimmende Faktoren, die auch in der Praxis angewandt sowie anerkannt werden:

  • Die Raumgrösse im Sonderrecht nach der Grundfläche (etwa Wohnungen sowie Büroräumlichkeiten, welche nach ihrem Volumen bei einer unterschiedlichen Raumhöhe berechnet werden)
  • Die Grösse der Nebenräume (Waschküche, Kellerabteile, etc.)
  • Grundfläche von Teilen, in denen ein Nutzungsrecht besteht (Terrassen, Anteile eines Gartens oder auch Autoabstellplätze)

Die unterschiedliche Gewichtung

Die Fläche bzw. Grösse der Einheiten wird in weiterer Folge dann mit verschiedenen Gewichtsfaktoren versehen. So werden Wohnbereiche stärker gewichtet als Nebenräume oder etwa Räume im Sonderrecht (Abstellräume, Waschküche oder Balkone wie Kellerabteile), welche eine beschränkte Nutzung (im Vergleich zu Wohnräumen) aufweisen. Während bei Wohnräumen eine Berechnung zu 100 Prozent erfolgt, folgt eine automatische Minderung bei gemeinschaftlichen Teilen. Die Flächenanzahl, welche danach erlangt bzw. errechnet wird, beschreibt man als „rohe Fläche“ oder auch „ideelle Fläche“. Jene kann mittels weiteren Gewichtungsfaktoren auch anhand einer individuellen Punkteskala „verfeinert“ werden.

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