Stockwerkeigentum Erneuerungsfonds

Ist also kein Fonds vorhanden, dann kann immer bloss mühsam das Notwendigste in Etappen repariert werden. Ein Erneuerungsfonds ist also alleine schon deshalb sinnvoll, weil er eine längerfristige Planung des Gebäudeunterhaltes erlaubt. Oftmals ist es nicht leicht, einen solchen Fonds auch durchzusetzen, hierfür ist unter Umständen viel Überzeugungsarbeit nötig.

Der offizielle Weg ist die Antragstellung auf einer Vollversammlung der Stockwerkeigentümer. Damit ein entsprechender Erneuerungsfonds ins Leben gerufen werden kann, ist eine einfache Mehrheit der Stockwerkeigentümer bereits ausreichend. Falls die Aufnahme des Fonds im Reglement beabsichtigt ist, ist selbstverständlich eine Reglementsanpassung erforderlich. Dann kann sogar die Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer bei der Abstimmung erforderlich sein.

Klar ist, dass ein Erneuerungsfonds eine gewisse Zeitspanne benötigt, um sich aufzubauen. Liquide Mittel aus dem Erneuerungsfonds sollten sich an der üblichen Lebensdauer von Gebäudehülle, Fassade und Dach orientieren. Sind Arbeiten fällig, dann können diese ohne Probleme aus dem Fonds bezahlt werden, ohne dass eine Nachzahlung von Stockwerkeigentümern erforderlich sein wird. Nach Expertenmeinung gibt es auch klare Richtwerte, wie viel Geld geäufnet werden sollte. Ist ein Gebäude 20 Jahre alt, dann sollte das Guthaben aus dem Fonds wenigstens 5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes ausmachen. Der Fonds sollte also, bezogen auf den Gebäudewert, pro Jahr um mindestens 0,25 Prozent wachsen.

Mit der Grösse des Gebäudeversicherungswertes ist der Gesamtwert eines Hauses ohne Land gemeint. Es sollte genau festgelegt werden, wann auf den Fonds zurückgegriffen werden kann. Dabei ist immer zu beachten, dass die Gelder aus dem Erneuerungsfonds für Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft vorgesehen sind.Typische Arbeiten, die aus dem Fondsguthaben bezahlt werden könnten, wären beispielsweise Dacherneuerungen, Renovierungsarbeiten an den Gemeinschaftsgaragen, der Gebäudehülle oder auch der Heizung. Keinesfalls sollte der Fonds zur Finanzierung laufender Unterhaltskosten verwendet werden.

Alle Stockwerkeigentümer müssen sich an den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft halten. Die Einzahlungen in den Fonds dürfen also nicht verweigert werden, auch nicht mit dem Argument, dass man der Einrichtung eines Fonds nicht zugestimmt habe. Die unterlegene Minderheit muss sich also dem Willen der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft beugen. Wir die Einzahlung in den Fonds dennoch verweigert, so kann die Eigentümergemeinschaft die Gelder auch beitreiben oder sogar ein Pfandrecht zu Lasten des nicht zahlungswilligen Miteigentümers eintragen lassen. Soweit wird es jedoch in den meisten Fällen gar nicht erst kommen, denn das Guthaben des Erneuerungsfonds kommt schliesslich allen Eigentümern zugute.

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte sich vorab informieren, ob bereits ein Erneuerungsfonds besteht und wie viel Geld dort liegt. Den Unterhaltsbedarf eines Gebäudes kann man auch von einem Architekten schätzen lassen, so kann leicht ermittelt werden, ob ein Fonds zur Unterhaltsfinanzierung ausreicht oder ob bald grössere Investitionen anfallen werden. In diesem Fall sollte man sich nicht scheuen, den Kaufpreis für die Immobilie herunterzuhandeln.

Ist beim Immobilienerwerb bereits ein Fonds vorhanden, dann wird ein Käufer automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft und wird zwingend seine Beiträge in den Fonds einzahlen müssen. Beiträge für den Erneuerungsfonds können auch rückwirkend eingefordert werden. Ist die Höhe der Beiträge angegeben und ist ein Reglement im Erneuerungsfonds vorgesehen, dann können die Anteile eines Stockwerkeigentümers bis maximal 5 Jahre rückwirkend eingefordert werden.

Möglicherweise kann die Verjährung aber unterbrochen werden, beispielsweise durch eine Beitreibung. Wer an einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft nicht teilnehmen kann, sollte sich vorab über deren Beschlussfähigkeit informieren. Dazu sollten die Statuten der Eigentümergemeinschaft oder das Reglement eingesehen werden. Falls dort nicht steht, dass die Hälfte der anteilsberechtigten Stockwerkeigentümer anwesend sein muss, damit eine verbindliche Beschlussfähigkeit gegeben ist. Auch im Falle eines Wohnungsverkaufs müssen die Beiträge in den Erneuerungsfonds zunächst so lange weitergezahlt werden, bis der Eintrag als Grundstückseigentümer gelöscht wurde.

Wer seine Eigentumswohnung verkauft, erhält die über Jahre in den Erneuerungsfonds eingezahlten Gelder nicht zurück, denn der Fonds gehört vom Gesetz her zum Gemeinschaftsvermögen. Eine Rückforderung oder eine Auszahlung des eingezahlten Kapitals ist somit nicht möglich. Allerdings wäre es möglich, im Verkaufsfall direkt mit dem Käufer zu regeln, inwieweit er den Anteil am Erneuerungsfonds abgelten will. Dies ist letztendlich Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer.