Im Vorfeld von Eigentümerversammlungen stellen sich den Miteigentümern oftmals Fragen, deren Klärung sie in der Versammlung sich gerne erhoffen. Dabei kann es zuweilen auch um Grundsätzliches gehen. Plant beispielsweise ein Eigentümer den Austausch eines defekten Fensters, stellt sich für ihn die Frage, wer die Kosten für den Austausch übernimmt.
Denn in der Regel gehören die Fenster, und vor allen Dingen ganze Fensterfronten zum so genannten Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft die Kosten für Ersatz und Austausch aus ihrem Erneuerungsfonds bestreiten muss. Denn sie gehören zum Gebäude und sind somit Eigentum der Gemeinschaft, wie im Übrigen auch die Hauseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum gehören und ein Austausch derselben über den Erneuerungsfonds abgewickelt wird.
Es gibt aber auch die Regelung, dass der jeweilige Stockwerkeigentümer den Austausch und die damit verbundenden Kosten selbst tragen muss. Dies bezieht sich vor allen Dingen auf die Fenster, die direkt mit seinem Stockwerkeigentum in Verbindung zu bringen sind, etwa der Austausch eines Badezimmer-, Küchen- oder Wohnzimmerfensters. Diese Regelung hat ihren tieferen Sinn darin, dass der Erneuerungsfonds nicht über Gebühr hinaus strapaziert wird, sprich nur wegen kleinere Reparaturarbeiten aufgebraucht oder zumindest geschmälert wird. Das kann zur Folge haben, dass für tatsächliche Erneuerungen dann kein Geld mehr da ist und die jeweiligen Stockwerkeigentümer über eine Sonderumlage entsprechend ihrer Anteile herangezogen werden müssen.
Die Fenster der jeweiligen Stockwerkeigentümer bleiben dann zwar im gemeinschaftlichen Eigentum, doch der jeweilige Eigentümer ist selbst für den Austausch der Fenster verantwortlich und muss diese auch entsprechend alleine bezahlen. Die Fenster werden somit aus dem gemeinschaftlichen Regelment zu einem Sonderrecht ausgeschieden.
Fehlt allerdings eine solche schrifliche Regelung betreffend den „Unterhalt und Ersatz der Fenster zulasten des Eigentümers, zu dessen Wohnung sie gehören“, dann sollte dem Stockwerkeigentümer geraten werden, dass er in der bevorstehenden Eigentümerversammlung dazu eine Abstimmung über diesen Punkt herbeizuführt. Dabei kommt es bei dieser Abstimmung darauf an, dass ein sogenanntes qualifiziertes Mehr erreicht wird.
Dieses qualifizierte Mehr bedeutet, dass 50 % der Stockwerkeigentümer plus eine Stimme dem Vorschlag zustimmen. Dieses qualifizierte Mehr reicht beim Austausch der Fenster auch aus, da ein Stockwerkeigentümer beim Austausch der Fenster immer darauf achten muss, dass seine neuen Fenster sich in die vorhandene Fensterreihe optisch passend einfügen.
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