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Finanzen & Recht

Stockwerkeigentum Kauf

Der Erwerb von Stockwerkeigentum ist deutlich mehr als ein reiner Wohnungskauf. Nach Artikel 712e Absatz 1 ZGB, des Zivilgesetzbuches "ist das Stockwerkeigentum der räumliche Anteil zuzüglich des Anteils jedes Stockwerkes am Gesamtwert der Liegenschaft oder des Baurechtes in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner".

Die Wertquote

Seit der Teilrevision des Sachenrechts ab dem Jahre 2012 muss dieser Nenner kein Hundertstel oder Tausendstel sein. Genügend aussagefähig ist eine abstrakte Verhältniszahl, die das eigene Stockwerkeigentum in einem Verhältnis zu den anderen rechnerisch zum Ausdruck bringt. Unmittelbar damit verbunden ist die Wertquote. Sie festzulegen ist ein Muss im Begründungsakt nach dem Grundsatz: Kein Stockwerkeigentum ohne Wertquote.

Sonderrecht in den eigenen vier Wänden

Der Erwerb von Stockwerkeigentums einer beispielsweise zwanzig Jahre alten Bestandsimmobilie ist also mehr als ein Kauf der eigenen vier Wände, um darin zu leben. Eingeschlossen ist das anteilige Miteigentum am Grund und Boden sowie an der Liegenschaft als solcher. Die Wertquote ermittelt sich vorwiegend aus der Wohnfläche. Der werden Balkone, Terrassen, Keller- und Dachgeschoss- sowie anderer Nebenräume hinzuaddiert. Sie werden jedoch, wegen einer geringeren oder eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit, mit einem reduzierten Faktor angesetzt. Stockwerkeigentum bedeutet auch, dass die gekaufte Wohneinheit dem Eigentümer allein zusteht, ihm sozusagen gehört. Er kann sie wunsch-/bedarfsgerecht ausbauen, ausstatten und einrichten. Bei dem allgemeinen Teil der Liegenschaft, den Gemeinschaftsräumen und Gemeinschaftsflächen ist es genau umgekehrt. Sie stehen allen Stockwerkeigentümern gleichermassen zur Verfügung. Änderungen und dergleichen sind nur mit mehrheitlichem Beschluss der Eigentümerversammlung als dem Entscheidungsgremium aller Stockwerkeigentümer möglich.

Im Hinblick auf den Erwerb eines Stockwerkeigentums sollte der Käufer einige wichtige Punkte beachten. Die mit dem Eigentumserwerb verbundene Finanzierungsfrage wird dabei als positiv abgeschlossen betrachtet.

• Der Kaufpreis muss marktgerecht, realistisch und fair sein. Er muss dem baulichen Gesamtzustand der gesamten Liegenschaft einerseits und der Wohnung andererseits entsprechen.
• Der Unterhalts-/Instandsetzungsbedarf sollte näher beleuchtet werden. Hilfreich ist ein kritischer Blick auf die Entwicklung des Erneuerungsfonds der vergangenen Jahre. Wie wird er durch die Hausgeldzahlungen gespeist, und welche Summen sind in welchem Zeitraum für was verwendet worden.
• Protokolle zu den Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre geben Aufschluss über alles, was im direkten und mittelbaren Zusammenhang mit der Liegenschaft und den Stockwerkeigentümern steht. Gefasste Beschlüsse gelten für alle, also auch für Zuzügler als neue Stockwerkeigentümer.
• Die von den Stockwerkeigentümern eingesetzte Hausverwaltung ist der Dreh- und Angelpunkt im Alltag. Erkundigungen bei den zukünftigen Nachbarn geben Aufschluss darüber, ob sie mit ihrer Hausverwaltung zufrieden sind – oder eher nicht.
• Stockwerkeigentümer bilden immer auch eine Hausgemeinschaft. Die entscheidet mehrheitlich über alle Belange der Liegenschaft. Das Miteinander muss stimmen, alle müssen sich gut verstehen oder zumindest akzeptieren und respektieren. Hilfreich ist es daher, jeden einzelnen Miteigentümer „bei einer Tasse Kaffee, einem Bier oder bei einem Glas Wein“ persönlich kennenzulernen.