Finanzen & Recht
Stockwerkeigentümer Versammlung

Stockwerkeigentum Versammlung

Während der Stockwerkeigentum Verversammlung wird ersichtlich, wie schwierig die Bedingungen des Zusammenlebens im Stockwergeigentum manchmal sein können. In den lebendigen Sitzungen der Eigentümerinnen und Eigentümer werden Entscheidungen getroffen, die das Gemeinwesen selbst, den Ausbau und den Unterhalt der Liegenschaft betreffen.

23 Februar 2016

Stockwerkeigentum Versammlung –  der Ablauf

Eine Stockwerkeigentum Versammlung (Abk. STWE Versammlung) muss mindestens einmal im Jahr abgehalten werden. Die Einberufung der jährlichen Versammlung erfolgt von der Verwaltung des Stockwerkeigentums. Obwohl sie eine wichtige Rolle spielt, gibt der Gesetzgeber nur wenige Vorschriften zum Ablauf der Sitzungen vor, der häufig in bestimmten Regularien festgelegt wird.

Die Teilnahme und Problematik

Grundsätzlich dürfen alle Stockwerkeigentümer an der Versammlung teilnehmen. Wenn eine Wohnung mehreren Eigentümern gehört, sind sie alle dazu berechtigt, teilzunehmen. Es besteht für Stockwerkeigentümer die Möglichkeit, Delegierte für die Versammlungen zu bestimmen. Sollte der Delegierte für andere Teilnehmer ein Unbekannter sein,  ist dem Vertreter eine schriftliche Vollmacht auszuhändigen, die ihn akkreditiert.

Die Wichtigkeit der Tagesordnungspunkte

Zusammen mit der Einladung zur Versammlung verschickt der Verwalter eine Liste der Tagesordnung. In der Regel ist es jedem Stockwerkeigentümer erlaubt, einen Tagesordnungspunkt zu setzen, über den während der Versammlung beraten wird. Besonders wichtig ist, dass die Tagesordnungspunkte treffend und verständlich ausformuliert sein müssen, damit gegebenenfalls einer Diskussion ausreichend Zeit eingeräumt werden kann. Wichtige oder strittige Eckpunkte unter „Varia“ zu führen und sie folglich unerwartet zu behandeln ist daher nicht erlaubt, denn andernfalls können Entscheidungen angefochten oder als ungültig erklärt werden.

Beschlussfähigkeit und ihre Voraussetzungen

Beschlussfähig sind Versammlungen erst dann, sofern wenigstens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer zugegen ist, die wiederum die Hälfte aller Quoten aufzeigen. Kommt diese obligatorische Konstellation nicht zustande, muss eine folgende Versammlung frühestens zehn Tage später abgehalten werden, in der ein Drittel der Eigentümer genügend ist, aber zwei Eigentümer mindestens anwesend oder vertreten sein müssen, um Beschlüsse zu fassen. Erst, wenn auch die zweite Versammlung nicht alle Bedingungen erfüllt, kann ein einzelner Stockwerkeigentümer sogenannte „notwendige“ oder „dringliche Verwaltungshandlungen“ in Eigenregie ausführen und somit beispielsweise Gebäudeversicherungsrechnungen zur Zahlung freigeben oder Sofortmassnahmen in Schadensfällen einleiten.

Stimmen

Eine Stimme haben Stockwerkeigentümer jeweils. Eigentümer, die sich eine Liegenschaft teilen, können ebenfalls nur eine Stimme abgeben und sind dazu angehalten einen Stimmberechtigten festzulegen. Problematisch sind Fälle, in denen mehrere Wohnungen einem Eigentümer gehören. Rechtlich gibt es in diesem Kontext zwei Möglichkeiten. Entweder hat der Eigentümer trotz mehrerer Wohnungen nur eine Kopfstimme oder seine Stimme beschränkt sich auf die Anzahl seiner Liegenschaften. Häufig besitzen Generalunternehmer mehrere Objekte und „dominieren“ dadurch Gemeinschaften.

Beschlussfassung und die Mehrheitsprinzipien

In Abhängigkeit vom Geschäft und den Regularien müssen Beschlüsse mit einer einfachen Mehrheit (absolute Mehrheit nach Köpfen), einstimmig oder mit einer qualifizierten Mehrheit (absolute Mehrheit nach Köpfen und nach Quoren) getätigt werden. Um eventuellen Stimmengleichheiten aus dem Wege zu gehen, ist es ratsam, in den Regularien zu verankern, ob einer der Teilnehmer in solchen Situationen einen Stichentscheid innehaben soll. Denkbar wären beispielsweise der Vorsitzende der Eigentümerversammlung oder der Verwalter.

Anfechtungen sind möglich

Innerhalb eines Monats können Beschlüsse, die trotz nicht klar definierter Tagesordnungspunkte und aufgrund von Ungereimtheiten getätigt wurden, angefochten werden. Es lassen sich relativ wenige Stockwerkeigentümer darauf ein, um nicht mit direkten Nachbarn in Streit zu verfallen. Ferner führen Anfechtungen zu enormem Aufwand. Daher akzeptieren viele Stockwerkeigentümer nolens volens einige Entscheidungen.

Vorabinformieren hilft künftigen Streitigkeiten aus dem Wege zu gehen

Das Zusammenleben aber auch die Versammlungen per se verlaufen reibungsloser, wenn Kaufinteressenten darauf achten, sich vor Kaufvertragsabschluss eines Immobilienhandels über bestehende Stockwerkkommunen zu informieren. So lässt sich einfach in Erfahrung bringen, ob diese zum Beispiel stets ein pedantisch sauberes Treppenhaus haben wollen oder derartige Aspekte lockerer betrachten. Darüber hinaus macht es Sinn, sich nach den Regularien und den Protokollen vorangegangener Stockwerkeigentümerversammlungen zu erkundigen, um Einblicke zu erhalten. Eruiert werden sollte auch, ob Kinder in den Familien der Stockwerkeigentümer leben.

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