Finanzen & Recht
Mietrecht

Untermiete – was ist erlaubt?

Die Gründe, warum Menschen Teile ihrer Wohnung - im Rahmen einer Untervermietung - zur Verfügung stellen wollen, sind vielfältig. Es spielt im Endeffekt auch keine Rolle, ob die Wohnung zu gross geworden ist oder ob der Hauptmieter einen längeren Auslandsaufenthalt plant und nicht möchte, dass die Wohnung für mehrere Monate leer steht - eine Untervermietung ist im Regelfall erlaubt.

18 Mai 2015

Dabei hat der Hauptmieter die Möglichkeit, dass er einzelne Räume oder mitunter die gesamte Wohnung weiter- bzw. untervermietet. Auch der Zeitraum kann frei gewählt werden. So gibt es unbeschränkte oder auch befristete bzw. beschränkte Untermietverhältnisse. Wichtig ist, dass der Vermieter der Wohnung über die Untermiete in Kenntnis gesetzt wird. Die Informationsweitergabe sollte schriftlich erfolgen.

Eine Untervermietung ist im Regelfall möglich

Wer sicher sein will, dass die Weiter- oder Untervermietung keine Probleme mit sich bringt, sollte seinen Vermieter kontaktieren und eine schriftliche Einverständnis einholen. Nur so hat der Mieter auch Beweise in der Hand, wenn etwaige Differenzen oder Streitigkeiten auftreten. Info: Reagiert der Vermieter nicht auf das Schreiben, muss von einer stillen Zustimmung ausgegangen werden. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass der Vermieter auf das Schreiben des Mieters reagiert und in einer Zeitspanne zwischen zwei und vier Wochen antwortet. Endet das Verhältnis der Untermiete oder wurden bereits bestehende Bedingungen geändert, muss der Vermieter ebenfalls darüber in Kenntnis gesetzt werden. Wird der Vermieter zudem überhaupt nicht darüber in Kenntnis gesetzt, dass ein Untermietverhältnis vorhanden ist, kann er auch eine sofortige Auflösung verlangen.

Wann ist ein Untermietverhältnis unzulässig?

Ein unzulässiges Untermietverhältnis besteht – laut Artikel 262 des Obligationenrechts – dann, wenn der Mieter einen deutlich zu hohen Mietpreis verlangt. Zu beachten ist, dass der Mieter mit der Untermiete keinen Gewinn erwirtschaften darf. Jedoch darf ein angemessener Betrag eingehoben werden, wenn mitunter Möbel oder andere Gegenstände zur Verfügung gestellt werden. Wenn mitunter auch Dienstleistungen wie Waschen, Kochen oder Putzen vom Mieter übernommen werden, welche vom Untermieter „bezahlt“ werden, ist es ratsam, die anfallenden Kosten nicht im Untermietvertrag einzubauen, sondern einen separaten Vertrag anfertigen zu lassen. Eine sachliche Unzulässigkeit liegt auch dann vor, wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter einen Einblick in die die Bedingungen des Untermietvertrages zu gewähren. Ratsam ist, dass auch der Vermieter eine Kopie des Untermietvertrages erhält. Auch wenn die Untermiete mit Nachteilen verbunden ist, kann von einer Unzulässigkeit ausgegangen werden. Etwa dann, wenn die Mietergemeinschaft nachhaltig gestört wird oder die Räume anders – als im Hauptmietvertrag vereinbart – genutzt werden.

Die Rechte und Pflichten des Mieters

Zwischen dem Mieter und dem Untermieter besteht ein gewöhnlicher Mietvertrag. Möchte der Mieter also seine Wohnungen zur Gänze oder nur teilweise vermieten, muss er sich bewusst sein, dass er dieselben Rechte und Pflichten wie sein Vermieter – gegenüber dem Untermieter – hat. So muss er seinem Untermieter rechtzeitig davon in Kenntnis setzen, dass die Miete erhöht wurde oder auch Mängel beheben sowie gesetzliche Kündigungsfristen einhalten. Der Untermieter geniesst in seinem angemieteten Raum das uneingeschränkte Nutzungsrecht.

Der Mieter bleibt die erste und einzige Ansprechperson

Auch dann, wenn die gesamte Wohnung untervermietet wird, bleibt der Mieter weiterhin der Verantwortliche bzw. Ansprechpartner des Vermieters. Der Mieter haftet also weiterhin für etwaige Schäden, selbst dann, wenn sie der Untermieter verursacht hat und muss auch dafür sorgen, dass der Mietzins ordnungsgemäss beglichen wird. Hat der Untermieter etwaige Beschädigungen verursacht (den Parkettboden zerkratzt, Fliesen beschädigt, etc.), muss der Mieter auch den Untermieter heranziehen; der Vermieter selbst hat mit dem Untermieter hingegen nichts zu tun.

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