Es gibt verschiedene Gründe, weshalb in Erfahrung gebracht werden soll, welchen Wert eine bestimmte Liegenschaft aufweist. In vielen Fällen wird der Wert einer Immobilie im Rahmen einer bevorstehenden Transaktion ermittelt. Letzten Endes stellt die möglichst genaue Schätzung des Immobilienwerts eine wichtige Basis für Preisverhandlungen dar.
Leider ist die Ermittlung des Werts eines Immobilienobjekts kein einfaches Unterfangen. Das hat verschiedene Gründe. Da Immobilien standortgebunden sind, können sie im Grunde genommen immer auch als Unikate betrachtet werden. Schon alleine dieser Aspekt macht einen Vergleich und damit auch die Wertermittlung schwierig. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Liegenschaft darzustellen. Eine Möglichkeit ist zum Beispiel der Verkehrswert der Immobilie. In den folgenden Abschnitten soll unter anderem kurz erläutert werden, was der Verkehrswert einer Immobilie ist und mit welchen Methoden dieser ermittelt werden kann.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Betrachtung mit vergleichbaren Objekten erzielt werden kann. Es handelt sich dabei also um einen mittleren Wert. Zu den Einflussfaktoren des Verkehrswerts einer Immobilie gehören unter anderem die Mieten, die Beschaffenheit des Objekts sowie die Lage und der damit verbundene Wert des Grundstücks. Natürlich kann der ermittelte Verkehrswert einer Immobile vom nachher in der Realität erzielten Marktpreis abweichen – es handelt sich letzten Endes nur um eine Schätzung. Sehr persönliche Gründe, die sich positiv oder negativ auf den Preis auswirken können, finden bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Hauses keine Berücksichtigung.
Der Verkehrswert einer Immobilie kann auf verschiedene Art und Weise ermittelt werden. Ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal ist der Zeitaufwand, der im Zusammenhang mit der Bewertung steht. In dieser Hinsicht kann zwischen hedonischen Schätzungen und zwischen Expertenschätzungen unterschieden werden. Im Folgenden sollen die Vor- beziehungsweise Nachteile dieser Methoden kurz erläutert werden.
Die moderne Computertechnologie macht es möglich, dass eine hedonische Schätzung heute schnell und vergleichsweise kostengünstig vonstattengehen können. Die hedonische Schätzung beruht in aller Regel auf einer sehr hohen Systematik. Berücksichtigung finden sowohl die Qualitätsmerkmale des Gebäudes als auch des Grundstücks. Nach der Erfassung der Daten wird der Verkehrswert der Immobilie auf Basis eines statistischen Verfahrens ermittelt. Für ein aussagekräftiges Ergebnis sollte die Vergleichsbasis möglichst breit sein. Dieser Aspekt lässt auch auf den Nachteil dieser Methode schliessen – bei Objekten, die mit sehr spezifischen Merkmalen aufwarten, können sich hinsichtlich der Vergleichsbasis Schwierigkeiten ergeben, den Verkehrswert zu ermitteln. Dazu gehören zum Beispiel Immobilien, die auf sehr exklusiven Grundstücken stehen. Aber auch bei Immobilien mit Alleinstellungsmerkmalen in Anbetracht der Grundrissformen, der Fassadengestaltung oder der technischen Gebäudeausrüstung können sich Schwierigkeiten ergeben. Subjektive Eindrücke finden bei der hedonischen Methode keine Berücksichtigung.
Bei der sogenannten Expertenschätzung spielt der Faktor Mensch eine noch wesentlich entscheidendere Rolle. Durchgeführt werden diese Verkehrswertschätzungen in vielen Fällen von Architekten mit Zusatzausbildung. Im Rahmen der Bewertung der Liegenschaft spielt hier zum Beispiel die Besichtigung des Objekts eine bedeutende Rolle. So können auch subjektive Faktoren in die Beurteilung der Immobilie mit einfliessen. Voraussetzung ist natürlich, dass der Experte auf jede Menge Fachwissen und darüber hinaus auf Erfahrung zurückgreifen kann. Um den Verkehrswert ermitteln zu können, bedient sich der Experte an finanzmathematischen Methoden. Bei Objekten mit Mieteinnahmen ist in dieser Hinsicht das Ertragswertverfahren von grosser Bedeutung. Der Aufwand, der im Zusammenhang mit einer Expertenschätzung steht, macht schnell deutlich mit welchem Nachteil sie verbunden ist – sie gilt als teuer als hedonische Schätzungen. Über Plattformen wie gryps.ch können Sie einen solchen Experten finden.
Fazit – es kommt auf den Fall an
Nicht immer muss der Verkehrswert einer Immobilie möglichst präzise bestimmt werden. In vielen Fällen wird nur ein erster Anhaltspunkt benötigt. Hier stellt eine hedonische Schätzung eine interessante und Alternative zu einer Expertenschätzung dar. Auch für den Fall, dass die Zeit für eine Expertenschätzung fehlt, kann eine hedonische Methode ein wertvolles Tool sein.
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