Finanzen & Recht
Wissenswertes zum Mietzinsdepot

Wissenswertes zum Mietzinsdepot

Das Wort Depot ist von dem französischen „le dépôt“ abgeleitet und steht im deutschen Sprachgebrauch für Lager oder für Ablagerung. Das Mietzinsdepot ist demzufolge ein „Lager“, in dem die vom Mieter geleistete Mietkaution gelagert, in dem Sinne hinterlegt wird. In der Alltagspraxis wird die Mietkaution vom Vermieter verwaltet. Eigentümer der gezahlten Mietkaution ist und bleibt der Mieter.

4 März 2016

Der Vermieter hat die Pflicht, die erhaltene Mietkaution sachgemäss zu verwalten. Das geschieht in aller Regel durch das Anlegen eines Sparbuches für und auf den Namen des Mieters. Die erhaltene Mietkaution wird auf das Sparbuch eingezahlt, und die Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben. Dem Vermieter ist es untersagt, vorübergehend oder dauerhaft die Mietkaution mit seinem privaten oder gewerblichen Vermögen zu vermischen. Für ihn gibt es nur einen einzigen Grund, über die Mietkaution verfügen zu dürfen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter Schäden an der Wohnung, die er verursacht beziehungsweise verschuldet hat, nicht selbst behebt. Oftmals bemerkt das der Vermieter erst bei Vertragsende. Wenn auch jetzt der Mieter nicht reagiert, dann kann der Vermieter die ihm durch eine Schadensbeseitigung entstandenen Kosten aus dem Mietzinsdepot entnehmen, sprich vom Sparbuch abheben.

Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Mietkaution als Sicherheit ist Artikel 257e des Obligationsrechts, des OR. Das ist der fünfte Teil im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ZGB. Nach Absatz 2 darf die Sicherheit, also die Mietkaution höchstens drei Monatszinse betragen. Die Bestimmung lässt offen, ob der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen möchte oder nicht. Heutzutage ist es gängige Praxis, eine Mietkaution zu erheben. Sie ist für den Vermieter eine Sicherheit „für alle Fälle“. Die Erhebung einer Mietkaution sowie die Einrichtung des dazugehörigen Mietzinsdepots werden im Mietvertrag vereinbart. Während die Begrenzung auf drei Monatszinse für den privat genutzten Wohnraum gilt, gibt es für Gewerbe keine derartige Obergrenze.

Die Höhe des Mietzinsdepots ist exakt auf die vertraglich vereinbarte Sicherheit festgelegt und in dem Sinne begrenzt. Habenzinsen steigern das Mietzinsdepot. Der Vermieter kann es dem Mieter nicht verwehren, über die angesammelten Habenzinsen zu verfügen. Umgekehrt muss der Mieter die Kosten für das Führen und Unterhalten des Mietzinsdepots tragen, solange sie den Jahresbetrag von 50 SFR nicht übersteigen. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist es weder zulässig noch zumutbar, Kontogebühren von mehr als 50 SFR an den Mieter weiter zu belasten.

Das Mietzinsdepot wird in der heutigen Zeit häufig und gerne durch eine Kautionsbürgschaft ersetzt. Damit müssen beide Vertragspartner, also Vermieter und Mieter, einverstanden sein. Anstelle des Depots, in dem die geleistete Kautionszahlung hinterlegt wird, erhält der Vermieter als Sicherheit eine Bürgschaftsurkunde des Bürgschaftsgebers ausgehändigt. Die Inanspruchnahme der Mietkaution ist hier ebenso problemlos und einfach möglich wie bei einem Mietzinsdepot. Für den Vermieter ist mit der Kautionsbürgschaft kein Nachteil verbunden, sondern der Vorteil einer deutlichen bürokratischen Vereinfachung. Der Mieter hingegen hat den entscheidenden Vorteil, keine Geldzahlung in das Mietzinsdepot leisten zu müssen. Anstelle dessen bezahlt er laufende Gebühren an den Bürgschaftsgeber.

Wenn im Mietvertrag ein Mietzinsdepot vereinbart worden ist und der Mieter die Sicherheit nicht hinterlegt, dann ist das ein Vertragsverstoss. Er handelt in dem Sinne vertragswidrig. Der Vermieter kann die gängigen rechtlichen Schritte über das Beitreibungsamt und das Gericht einleiten, so wie bei anderen schuldrechtlichen Forderungen auch. Alternativ dazu hat er die Möglichkeit, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Im Miteinander zwischen Vermieter und Mieter ist es ein denkbar schlechter Start, wenn der Mieter gleich zu Beginn den Mietvertrag nicht einhält. Das sollte den Vermieter „hellhörig machen“ in dem Bewusstsein, nicht einen zuverlässigen, sondern höchstwahrscheinlich einen unzuverlässigen Mieter zu haben. Für diesen Fall ist es umso wichtiger, auf die Sicherheitsleistung der Mietkaution zu bestehen. Eine sofortige ordentliche Kündigung ist dann oftmals das geringere Übel nach dem Grundsatz: Besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.

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