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Kauf und Verkauf

Wohnrecht auf Lebenszeit

Wenn Eltern oder Schwiegereltern eine Immobilie ihr Eigen nennen, stellt sich irgendwann meist die Frage nach der Versorgung im Alter. Vielleicht soll das Objekt noch zu Lebzeiten vererbt oder verkauft werden. Vielleicht möchten die alten Menschen bis zum Lebensende in ihrer gewohnten Umgebung bleiben und deshalb ein Wohnrecht auf Lebenszeit in Anspruch nehmen.

Doch welche Möglichkeiten gibt es, eine Immobilie vorzeitig an die jüngere Generation zu übergeben und gleichzeitig ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu nutzen?

Eine Absicherung für ältere Immobilienbesitzer

Seit vielen Jahrzehnten hat man eine Immobilie bewohnt, man hat sie regelmässig renoviert und gepflegt, das Darlehen ist vollständig bezahlt, das Objekt ist schuldenfrei. Jetzt ist es an der Zeit, den Ruhestand in der entschuldeten Immobilie zu geniessen. Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, zu dem die Bewirtschaftung des Objekts immer schwieriger wird. Vielleicht ist die Immobilie zu gross, vielleicht kann der Garten nicht mehr gepflegt werden, vielleicht wird ein Zweifamilienhaus nur noch von der älteren Generation bewohnt, weil der Nachwuchs eine eigenes Zuhause gemietet oder gekauft hat. Dann stellt sich die Frage, wer die Versorgung der Immobilie übernimmt. Die frühzeitige Vererbung an die Nachkommen kann ebenso eine Möglichkeit sein wie der Verkauf. Möchten die alten Menschen ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen, lassen sie sich in der Regel ein Wohnrecht einräumen. Doch wie funktioniert so ein lebenslanges Wohnrecht?

Vererbung und Verkauf

Grundsätzlich kann ein Wohnrecht auf Lebenszeit sowohl für die vorzeitige Vererbung, bzw. Schenkung als auch für den Verkauf eingeräumt werden. Ob das Objekt also schon zu Lebzeiten an die Nachkommen vererbt wird, ob es ein einen entfernten Verwandten oder eine unbeteiligte dritte Person verkauft wird, spielt für die Einrichtung des Wohnrechts keine Rolle. Vielmehr dürften die familiären, die finanziellen und die steuerlichen Verhältnisse ausschlaggebend sein bei der Beantwortung der Frage, ob eine Vererbung oder ein Verkauf die bessere Alternative ist. Wissen muss man, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit die Erbschaftssteuer oder den Verkaufspreis mindert. Der neue Eigentümer kann die Immobilie nämlich so lange nicht in vollem Umfang selbst nutzen, so lange das Wohnrecht auf Lebenszeit besteht. In einem Zweifamilienhaus könnte er beispielsweise nur eine Etage nutzen, eine Wohnung dürfte ihm nur zur gemeinsamen Nutzung mit dem Inhaber des Wohnrechts zur Verfügung stehen. Somit kommt es auf die individuellen Umstände an, in welchem Umfang er das Objekt überhaupt selbst bewohnen kann. Das Wohnrecht kann grundsätzlich entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Bei entgeltlicher Nutzung zahlt der Inhaber des Wohnrechts auf Lebenszeit letztlich eine Miete, bei unentgeltlicher Überlassung entfallen diese Kosten.

So wird das Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart

Zur Absicherung beider Parteien wird das Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch eingetragen und mit einem notariell beglaubigten Vertrag festgeschrieben. Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist nicht übertragbar oder vererbbar. Es erlischt mit dem Tod des Inhabers. Allerdings kann ein Wohnrecht auf Lebenszeit für beide Ehepartner vereinbart werden. In diesem Fall bleibt es bestehen, bis beide Partner verstorben sind. Das Wohnrecht ist auch nicht verpfändbar. Selbst wenn also ein entgeltliches Wohnrecht vereinbart wurde und der Inhaber dieses Entgelt nicht mehr zahlen kann, erlischt es nicht.

Diese Vor- und Nachteile sollte man kennen

Für die ältere Generation birgt ein Wohnrecht auf Lebenszeit mehrere Vorteile. Bei einem Verkauf geht ihnen der Kaufpreis als Bargeld zu, damit könnten beispielsweise anfallende Pflegekosten gezahlt werden. Wird die Immobilie von der älteren Generation vererbt, kann sie nicht herangezogen werden, um daraus die Kosten für die Unterbringung im Pflegefall zu decken, weil das Eigentum ja auf den Erben übergegangen ist. Der Inhaber des Wohnrechts hat auch keine Darlehensraten mehr zu zahlen, weil er nicht mehr Eigentümer ist. Und schliesslich darf er bis zu seinem Lebensende in seiner gewohnten Umgebung bleiben, ohne die Verantwortung für die Immobilie zu tragen. Für den neuen Eigentümer bringt das Wohnrecht auf Lebenszeit allerdings auch Nachteile mit sich. Er kann die Immobilie bis zum Erlöschen des Wohnrechts kaum verkaufen, muss aber bestehende Darlehen und die Bewirtschaftungskosten zahlen. Ob ein Wohnrecht auf Lebenszeit also für alle Beteiligten die ideale Variante ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden.