Bauplanung & Bauleitung
Bauhandwerkerpfandrecht

Bauhandwerkerpfandrecht

Rechnungen von Handwerkern, die noch offen sind, hat der Grundstücksbesitzer zu bezahlen, selbst wenn keine Beauftragung durch ihn erfolgt ist. Im schlimmsten Fall kann sein Eigenheim versteigert werden.

31 Januar 2016

Jeder, der ein Eigenheim errichtet, weist an und entlohnt meistens ein Total- oder Generalunternehmen, das sich um die Koordination vom Bau kümmert und an unterschiedliche Handwerksfirmen die Aufträge zukommen lässt. Wenn die Generalfirma die erhaltenen Zahlungen nicht an die Handwerksfirmen weitergibt, die von ihr beauftragt wurden, hat die Grundeigentümerin bzw. der Grundeigentümer für die Verbindlichkeit zu haften. Das bedeutet, dass der Bauherr möglicherweise die Rechnungen doppelt zu begleichen hat: einmal der Generalfirma und einmal den Handwerksfirmen. Lehnt er ab, haben die Handwerksfirmen die Berechtigung, den Grundbesitz meistbietend zu verkaufen.

Das Zurückbehaltungsrecht

Bei der Annahme eines Auftrags setzen Handwerksfirmen alles auf eine Karte. Denn normalerweise ist es Ihnen nicht möglich, dass sie ihre geleistete Arbeit vorher abrechnen. Doch was bereits eingebaut wurde, wurde eingebaut. Eine Granitplatte, die beispielsweise nach Maß angefertigt wurde und die ein Arbeiter einer Handwerksfirma in die Kochstube eines neugebauten Eigenheims einbaut, kann er natürlich nicht erneut heraustrennen, wenn der Ausgleich seiner Rechnung nicht erfolgt. Zu dem Zweck, dass ihre Arbeit trotz allem nicht unbeglichen bleibt, hat die Handwerksfirma die Möglichkeit sich abzusichern. Erhält diese ihr Geld nicht, ist sie zur Anmeldung eines Bauhandwerkerpfandrechts berechtigt, nachdem sie ihre Arbeiten abgeschlossen hat. Hier stellt sie ihren Anspruch jedesmal gegen den Eigentümer des Grundstücks, abgesehen davon, ob sie wirklich von diesem beauftragt wurde oder ob der Auftrag an eine Firma erteilt wurde, die er beauftragt hat. Im Grundbuch erfolgt die Eintragung des Pfandrechts als Belastung des Grundbesitzes.

Der Anspruch

Jeder Handwerker, der selbständig tätig und Arbeit verrichtet, ist pfandberechtigt. Wurde sie nur für die Lieferung des Materials ausgeführt, haben sie lediglich eine Pfandberechtigung, sobald dieses speziell gefertigt wurde und nur für den beauftragten Zweck benötigt wird. Hierzu zählen möglicherweise Granitplatten, Deckenbalken oder Türen, allerdings ebenso Frischbeton, der speziell angerichtet wurde. Nicht pfandberechtigt ist Material, welches maschinell gefertigt wurde, wie beispielsweise Kies, Zement, Backstein oder auch Normplatten.

Ingenieure und Architekten verrichten Arbeiten allerdings auch für Grundeigentümer, ihre Arbeitsleistungen unterliegen jedoch nicht den Pfandschutz. Laut dem Gesetz ist die Schutzberechtigung auf Unternehmer und Handwerker eingeschränkt, die in regelmäßigen Abständen wegen eines Werkvertrages Arbeiten verrichten.

Die Eintragung

Ein Grundeigentümer hat die Möglichkeit ein Bauhandwerkerpfand abzuwenden, wenn er die Rechnung der Handwerksfirma begleicht oder eine angemessene Sicherheit bieten kann (beispielsweise Hinterlage oder Bankgarantie). Für den Grundeigentümer gibt es vor dem Pfandrecht keinen garantierten Schutz. Ein Unternehmer oder Handwerker hat jedoch von sich aus die Initiative zu ergreifen; er hat sich selbst um eine Eintragung in das Grundbuch zu kümmern und hier wegen seines Pfandrechts aktiv zu werden. Und dies ist ihm nicht alleine möglich: Die Anerkennung der Eintragung hat durch den Grundstücksbesitzer oder der Justiz zu erfolgen. Weil sich selten ein Grundstücksbesitzer für die freiwillige Eintragung anbietet, hat die Handwerksfirma normalerweise bei der Justiz eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts durchzusetzen.

Tipps beim Bau eines Eigenheims

Begleichen Sie alle Rechnungen direkt bei sämtlichen Subunternehmern. Fordern Sie vom Handwerker oder vom Generalunternehmen eine Bestätigung, dass eine Entlohnung der Subunternehmer durch ihn erfolgt ist, bevor Sie Zahlungen veranlassen.
Fordern Sie von der Generalfirma eine Versicherungs- oder Bankgarantie. Danach hat der Bürge, d. h. die Versicherung oder die Bank, eine Entschädigung für das Bauhandwerkerpfandrecht zu leisten.

Tricks beim Kauf eines Hauses

Verlangen Sie einen Grundbuchauszug und versichern Sie sich, dass keinerlei Forderungen verfügbar sind, die dazu führen können, dass eine Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts erfolgt. Für die Eintragung haben Sie nach der Arbeitsleistung bis maximal vier Monate Zeit. Diese Zeitspanne ist zum Schutz des Grundstücksbesitzers und des zukünftigen Käufers des Grundbesitzes gedacht.

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