Finanzen & Recht
Kapitalanlage Immobilie

In Immobilien investieren

In Zeiten niedriger Zinsen rentieren sich Anleihen oder Sparbücher kaum noch und Gold ist so kostspielig wie lange nicht mehr. Da ist es nicht weiterhin verwundernswert, dass immer mehr Eidgenossen in Immobilien investieren. Die eingangs erwähnten niedrigen Zinsen begünstigen diesen Trend zusätzlich. Wer in Immobilien investieren möchte, muss genauestens abwägen und nicht wenige Dinge beachten.

30 März 2016

Stellen Immobilien eine Alternative zu Aktien dar?

Nicht allen ist es möglich erfolgreich in Immobilien zu investieren. Interessenten, die Liegenschaften kaufen und wieder verkaufen möchten, ist es anzuraten, sich den folgenden
Fragen zu stellen und sie ehrlich zu beantworten:

  1. Kann ich mir jahrelange Kapitalbindung leisten und möchte ich das eigentlich?
  2. Will ich mich hoch verschulden?
  3. Erlaubt mir mein Zeitmanagement Suche und Eigenbesichtigungen der Häuser und bin ich darin von Maklern unabhängig?
  4. Ist es mir möglich allfällige Sanierungen zeitlich und finanziell unterzubringen?
  5. Kümmere ich mich später selbst um Vermietung und Unterhalt der Liegenschaft oder kann ich beides delegieren?
  6. Sind für mich unterschiedlich ausfallende Mieteinnahmen tragbar?
  7. Ist mir bewusst, dass ich eventuell einen hohen Verlust erleide, wenn das Haus plötzlich verkauft werden muss?

Sofern keine der Fragen negiert wird, bestehen gute Voraussetzungen, um in Immobilien zu investieren. Andernfalls ist es sinnvoll, sich mich Anlageberatern zu verständigen und sich dort nach Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengeschäften ausgiebig zu erkundigen.

Infrastruktur und Lage der Liegenschaften sind entscheidend

Die Rentabilität ist von der Immobilie selbst abhängig. Nicht alle Gebäude sind Renditeobjekte und dafür geeignet, um zu investieren. Werden Makler mit der Suche beordert, müssen nachstehende Aspekte unbedingt beachtet werden:

  • In Städten mit wenigen leerstehenden Wohnungen lassen sich Objekte einfacher und teurer vermieten. Wichtig sind auch Umgebung und Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Kindertagesstätten, öffentliche Verkehrsanbindung, Freizeitgestaltungsmöglichkeiten, Schulen, Autobahnverbindung
  • Sorgfältig geprüft werden muss insbesondere die Substanz älterer Bauten. Sanierungen sind kostenintensiv. Neubauten sind einerseits teurer, verursachen aber in der Regel in den ersten beiden Jahrzehnten keine grösseren Kosten und werden Auflagen in puncto Energieverbrauch und Umweltschutz gerecht.
  • Bei bewohnten Häusern, die zum Verkauf stehen, ist die Mieterstruktur relevant. Mieterfluktuation und Zahlungsverzüge der Mieten sind Auffälligkeiten, über die nicht hinweggesehen werden sollte.
  • Skeptisch zu sein ist angebracht, wenn ein vermeintliches Schnäppchen gefunden wird. Angebot und Nachfrage ermöglichen realistische Preise. Überhöhte oder zu niedrige Preise haben eine Ursache. Hier ist es sinnvoll Fachleute von Banken hinzuzuziehen, die die Liegenschaft objektiv bewerten.

Vorab berechnen und in Immobilien investieren

Mit dem sogenannten Ertragswert wird der Kaufpreis eines Renditeobjekts errechnet. Dabei werden die jährlichen Mieterträge mit einem bestimmten Zinssatz kapitalisiert. Dieser ist 0,5 bis drei Prozent höher als der aktuelle Zinssatz für die 1. Hypothek. Der Kapitalisierungsfaktor beinhaltet neben Amortisations- und Zinskosten alle Ausgaben für Verwaltung, Unterhalt sowie Abschreibungen und Rückstellungen für Mietzinsrisiken. Da Sanierungen mit kostspieligen Massnahmen einhergehen, fällt der Kapitalisierungsfaktor bei Gebäuden mit schlechter Bausubstanz entsprechend höher aus.

Beispiel der Berechnung

Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen, dreizehn Jahre alt

Nettomietertrag im Jahr 150.000 Franken
Zinssatz für die 1. Hypothek 2,50%
Bewirtschaftungskosten (Unterhalt, Verwaltung, Abschreibungen und Mietzinsrisiko) 2,50%
Kapitalisierungsfaktor 5,00%
Ertragswert (Fr. 150.000.- x 100) / 5,0) 3.000.000 Franken

Mit Immobilien kann nur bedingt Reichtum erlangt werden. Es sei denn, dass Objekte erworben werden, die im Trend liegen, da die Gemeinde der Liegenschaften beispielsweise neuerdings über eine S-Bahn-Anbindung verfügt. Die Renditen sind zwar stabil, aber gering. Im Jahr 2010 kauften Grossanleger Immobilien mit einer Bruttorendite von 6,7 Prozent und veräusserten sie für 5,2 Prozent in den meisten Fällen an Privatleute oder kleinere Anlageunternehmen. Am Anfang bleibt somit eine Nettorendite von etwa zwei bis drei Prozent. Ob die hohen Kosten, Aufwände und eventuelle Unannehmlichkeiten lohnenswert sind, haben Interessenten dementsprechend selbst zu entscheiden, wenn sie Überlegungen anstellen, in Immobilien zu investieren.

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