Finanzen & Recht
Mietkaution

Mietkaution – Depot oder Bürgschaft?

Beim Vermieten von privatem Wohnraum oder von Gewerberäumen ist es üblich, dass der Mieter eine Mietkaution hinterlegt. Die Kaution ist ganz allgemein eine Sicherheitsleistung als Schutz für den Gläubiger. Das lateinische Wort „cautio“ heißt im deutschsprachigen Gebrauch Sicherheit oder Vorsicht. Infolgedessen ist die Mietkaution eine Mietsicherheit, die der Vermieter als Gläubiger von dem Mieter erwartet beziehungsweise verlangt.

4 März 2016

Hier in der Schweiz ist es eine gängige Praxis, dass ohne Zahlung der Mietkaution ein Mietvertrag erst gar nicht zustande kommt. Der Vermieter möchte mit der Mietkaution sicherstellen, dass er bei Nichteinhalten des Mietvertrages durch den Mieter den dadurch entstehenden finanziellen Schaden ganz oder zumindest teilweise ausgeglichen bekommt. Er kann sich, bildlich gesprochen, aus der Mietkaution bedienen.

Rechtsgrundlage für die Mietkaution ist der Artikel 257e OR, des Obligationsrechtes als Teil V des Schweizerischen Zivilgesetzbuches aus dem Jahre 1911. Danach darf die Mietkaution höchstens drei Monatszinse betragen. Der Vermieter muss die geleistete Mietsicherheit auf den Namen des Mieters auf dem Sparkonto oder in dem Depot bei einer Bank hinterlegen. „Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.“ Die Kantone sind berechtigt, hierzu ergänzende Bestimmungen zu erlassen.

Der Mieter kommt nicht umhin, eine Mietkaution im meistens vierstelligen Bereich zu leisten. Das „schmerzt“ ganz besonders in der Situation des Wohnungszügelns, in der buchstäblich jeder Franken dringend gebraucht wird. Um diese Situation etwas zu entschärfen, bietet der Gesetzgeber die Möglichkeit einer Mietkaution an. In diesem Fall übernimmt der Bürgschaftsgeber die Verpflichtung gegenüber dem Vermieter. Der erhält als Sicherheit für die Mietkaution eine Bürgschaftsurkunde. Sie ist für ihn die Grundlage, um jederzeit im begründeten Fall an die Mietkaution „rankommen zu können“.

Die Mietkaution als Mietbürgschaft anstelle eines Mietdepots hat für alle Beteiligten ausschliesslich Vor- und keine Nachteile. Ungeachtet dessen müssen beide Seiten damit einverstanden sein. Sagt der Vermieter Nein, ohne seine Entscheidung begründen zu müssen, dann bleibt es bei der bisher gewohnten Mietsicherheit als Mietdepot. Das muss vom Vermieter verwaltet werden und kostet Manpower. Bei einer Mietbürgschaft braucht die Bürgschaftsurkunde lediglich in der Handakte des Mieters abgeheftet zu werden. Dort „ruht sie solange“, wie die Mietkaution nicht beansprucht wird. Bei Ende des Mietverhältnisses wird das Dokument zurückgegeben, sofern der Vermieter keine Ansprüche geltend macht.

Für den Mieter ist die Kautionsbürgschaft mit erheblichen Vorteilen, aber auch mit Kosten verbunden. Durch die Bürgschaft entfällt eine Barzahlung, was die Liquidität schont. Das wird besonders bei einem zukünftigen Wohnungswechsel spürbar. Der bisherige Vermieter kann sich mit der Kautionsrückzahlung bis zu zwölf Monate Zeit lassen. Die Depotkaution ist somit ein Jahr lang geblockt. Andererseits müsste wiederum eine Depotkaution im vierstelligen Bereich gezahlt werden. Die Kosten an der Kautionsbürgschaft sind regelmässig anfallende Gebühren während der Kautions- sowie der Mietlaufzeit. Auch kleine Beträge addieren sich über Jahre und Jahrzehnte hinweg zu größeren Summen.

Entscheidend ist das Einvernehmen, das Miteinander zwischen Vermieter und Mieter. So besteht beispielsweise auch die Möglichkeit, die Kautionsbürgschaft nach einigen Jahren durch die Depotzahlung abzulösen. Wenn sich die finanzielle Situation nach dem Zügeln „etwas beruhigt hat“, dann kann es für den Mieter durchaus interessant sein, die einmalige Depotzahlung zu leisten und sich weitere laufende Kosten für die Bürgschaftsgebühren zu ersparen. Im gegenseitigen Einvernehmen ist alles möglich, in dem Sinne nichts unmöglich.

Das Mietzinsdepot muss auf jeden Fall verzinst werden; die Habenzinsen kommen dem Mieter zugute. In der heutigen Zeit ist das Zinsniveau für Haben-/Sollzinsen denkbar niedrig. Vor diesem Hintergrund kann es für den Mieter durchaus lohnenswert sein, genau zu rechnen und zu vergleichen: Gebühren einerseits, und Habenzinsen inklusive Liquiditätsvorteil andererseits.

Für Vermieter von zahlreichen oder vielen Mietwohnungen bietet die Kautionsbürgschaft eine spürbare Verwaltungserleichterung. Das Handling mit den Sparbüchern entfällt ersatzlos. Erst dann, wenn der einzelne Mietervorgang aktuell ist, wird die Urkunde hervorgeholt. Der Anspruch gegenüber dem Bürgschaftsgeber ist problemlos zu realisieren. Der zahlt anstandslos und hält sich gemäß dem Bürgschaftsvertrag anschliessend an den Mieter als seinen Vertragspartner.

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