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Stockwerkeigentum Ausschluss

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch ZGB aus dem Jahre 1912 regelt in Artikel 649b Einzelheiten über den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Eigentümergemeinschaft.

21 Juli 2015

Danach kann durch Gerichtsurteil entschieden werden, dass ein Stockwerkeigentümer unter bestimmten Voraussetzungen aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen wird. Dazu müssen triftige, sozusagen schwere Gründe vorliegen. Sie werden in ihrer Gesamtheit als eine derart schwere Verletzung der Eigentümerpflichten bezeichnet, dass den anderen Stockwerkeigentümern die Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit dem betreffenden Stockwerkeigentümer nicht mehr zumutbar ist.

Das klingt ebenso schlüssig wie logisch, ist jedoch immer von der individuellen Bewertung des Einzelfalles abhängig. Allen Beteiligten und Betroffenen muss bewusst sein, dass eine Klage vor Gericht die allerletzte Möglichkeit, die Ultima Ratio ist. Bis dahin sind mehrere Jahre mit Dissonanzen, mit Ärger und mündlichen sowie schriftlichen Abmahnungen vergangen. Es sind alle Möglichkeiten ausgeschöpft worden, um den gerichtlichen Klageweg zu vermeiden.

Die Klage nach Artikel 649b ZGB hebt sowohl auf die Miteigentümerschaft als auch auf die Stockwerkeigentümerschaft ab. Sie ist eine Ausschlussklage; der Eigentümer des Stockwerkes soll „als Störenfried“ aus der Gemeinschaft per Gerichtsbeschluss ausgeschlossen werden.Vor Gericht gilt der Grundsatz: Wer klagt, der muss beweisen. Der Stockwerkeigentümer als antragstellender Kläger müssen gegenüber dem Gericht nachweisen, dass der Beklagte schwere Pflichtverletzungen begangen hat und weiterhin laufend begeht. Die müssen so schwerwiegend sein, dass die weitere Fortsetzung der Stockwerkgemeinschaft so nicht vertretbar ist. Beispiele dafür sind

  • Dauerhaftes streitsüchtiges, gewalttätiges oder arglistiges Verhalten
  • Dauerhaftes Verursachen von Immissionen, Lärm oder anderen Beeinträchtigungen
  • Nutzungsänderungen zu Lasten des Gesamterscheinungsbildes der Stockwerkgemeinschaft
  • Dauerhaftes, regelmässiges Missachten der von der Stockwerkgemeinschaft beschlossenen Gemeinschaftsordnung
  • Schwerwiegende Verstösse wie eine wiederholte Sachbeschädigung von Gemeinschaftseigentum
  • Verstösse gegen Zweckbeschränkungen innerhalb des Gemeinschaftseigentums
  • Eigenmächtiges Verändern und zweckfremdes Nutzen von gemeinschaftlichen Teilen

Auch dann, wenn der Eigentümer das Stockwerk nicht selbst bewohnt, sondern es vermietet hat, haftet er für ein derartiges pflichtwidriges Verhalten seines Mieters beziehungsweise Nutzniessers. Als Eigentümer ist er gegenüber der Gemeinschaft aller Stockwerkeigentümer verantwortlich. Er gehört mit Sitz und Stimme der Stockwerkeigentümerversammlung an; dort kann er sich artikulieren und an Abstimmungen teilnehmen.Klageberechtigt ist ein einzelner Stockwerkeigentümer. Er muss von der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Eigentümerversammlung, dazu ermächtigt werden. Rechtsgrundlage dafür ist ein rechtsgültiger Beschluss der Eigentümerversammlung. Nach allgemein geltender Rechtsprechung ist die einfache Mehrheit der abgegebenen, gültigen Stimmen ausreichend dafür. Der zukünftig beklagte Stockwerkeigentümer darf wegen Betroffen-/Befangenheit an der Abstimmung nicht teilnehmen. Nicht klageberechtigt sind die Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie die von ihr beauftragte Stockwerkverwaltung.

Nach Artikel 19 Absatz 1/c GestG, dem Gerichtsstandgesetz ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das betreffende Stockwerk gelegen ist, oder in dessen Bezirk sich der Wohn-/Geschäftssitz des Beklagten befindet. Wenn die Klage zugelassen wird, dann setzt das Gericht dem Beklagten eine Frist zum Stockwerkverkauf, mit gleichzeitiger Androhung einer öffentlichen Zwangsversteigerung bei Erfolglosigkeit der Verkaufsbemühungen beziehungsweise im Unterlassungsfall. Die Fristsetzung ist eine Ermessensentscheidung des Gerichts; sie muss der individuellen Situation angepasst und angemessen sein. Einerseits können ein oder zwei Monate deutlich zu kurz sein, um ein Stockwerk auf dem freien Immobilienmarkt zu veräußern. Andererseits müssen die Interessen der anderen Stockwerkeigentümer berücksichtigt werden.
Wenn „selbst die Unzumutbarkeit unzumutbar wird“, dann muss der Beklagte auch eine sehr kurze Frist akzeptieren, wie das Bundesgericht per Urteil festgestellt hat.

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