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Stockwerkeigentum Gemeinschaftliche Teile

Stockwerkeigentum Gemeinschaftliche Teile

Die Ausdrücke Stockwerkeigentum sowie gemeinschaftliche Nutzung schliessen sich nicht aus, sondern stehen - naturgemäss - in enger Verbindung zueinander. Das erfordert auch klare Regeln. Nur wenn klar definierte Regeln in der Hausordnung oder im Reglement zu finden sind, können auch klare Verhältnisse aufrecht bleiben, die ein friedliches Miteinander garantieren. Ist das nicht der Fall, können sehr wohl Konfliktherde aufflammen.

25 Februar 2016

Klare Regeln sorgen für klare Verhältnisse

Beim Stockwerkeigentum werden gemeinschaftliche Teile und ihr Gebrauch – sofern es sich um Mietwohnungen handelt – in der Hausordnung behandelt. Funktioniert die Umsetzung aber nicht in der Praxis, kann der Vermieter einschreiten und sodann klare Verhältnisse herstellen. Kompliziert wird es hingegen, wenn sich die Ausgangslage im Stockwerkeigentum befindet und mehrere Bewohner ein Anrecht auf die Nutzung gemeinschaftlicher Gebäude oder auch Räume haben. Denn die Nutzung allfälliger Liegenschafts- oder Hausanteile werden weder im Sondernutzungsrecht noch im Sonderrecht geregelt. Aus diesem Grund ist es ungemein wichtig, dass über deren Unterhalt, Nutzung sowie Kosten schon im Stockwerkeigentumsreglement berichtet wird; spätestens in der Hausordnung müssen die Aspekte endgültig geklärt und definiert sein.

Stockwerkeigentum gemeinschaftliche Teile

Gemeinschaftliche Teile beim Stockwerkeigentum sind nach der aktuellen Gesetzeslage die folgenden Gebäudeteile:

  • Das dauernde sowie selbständige Baurecht – sofern jenes im Baurecht erstellt wurde – sowie auch der Boden der Liegenschaft
  • Bauteile, die das Ansehen und auch die äussere Gestalt bestimmen
  • Bauteile, die für die konstruktive Gliederung und den Bestand, die Festigkeit des Gebäudes oder auch die Räume von Stockwerkeigentümern sind
  • Gemeinschaftliche Einrichtungen sowie auch Anlagen, in denen auch andere Stockwerkeigentümer Sonderrechte geniessen (beispielsweise ein Lift, die Heizung oder auch das Treppenhaus)

Wenn der Ziergarten zum Konfliktherd wird

Im Regelfall gibt es bei den oben genannten Bestimmungen zu den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums fast keine Probleme. Schlussendlich muss Herr X nicht damit rechnen, dass sein Nachbar Y das Gebäude in dunkelblauer Farbe bemalt, während sich Herr X auf Urlaub befindet. Doch was passiert, wenn Herr Y eine Anbauschlacht feiern möchte und den Ziergarten, der gemeinschaftlich genutzt wird, in einen Acker für Kartoffel verwandelt? In der Hausordnung (oder im Reglement) steht üblicherweise geschrieben, dass bei etwaigen Veränderungen eines gemeinschaftlich genutzten Gartens alle Eigentümer des Stockwerks zustimmen müssen. Fehlt aber eine derartige Definition, kann die Anbauschlacht am Ende zu einem realen Konflikt ausarten.

Der Streit um den Fusselfilter

Ein klassischer Dauerbrenner sind auch Meinungsverschiedenheiten sowie Diskussionen, welche in der gemeinsam genutzten Waschküche stattfinden. Wenn nämlich Herr X der Meinung ist, dass die Person nach ihm den Fusselfilter aus dem Trockner reinigen soll, können andere Miteigentümer nichts gegen diese Meinung unternehmen. Es gibt nämlich keine rechtliche Handhabe. Natürlich erscheint das im ersten Moment „pingelig“, doch wenn derartige Aspekte in der Hausordnung geregelt werden, gilt jene zu beachten. Steht also geschrieben, dass diejenige Person, welche die Waschküche verlässt, auch sicherstellen muss, dass der Fusselfilter sauber ist, hat sich Herr X daran zu halten. Detailliert verfasste Hausordnungen haben somit den Vorteil, dass die Eigentümer des Stockwerks reagieren können; fehlen aber Bestimmungen, werden schnell „eigene Regeln“ erfunden für die gemeinschaftlich genutzten Teile , die mitunter ein enormes Streitpotential beinhalten.

Wenn aus einer Fliege ein Elefant wird

Genau diese angeführten Beispiele verdeutlich, dass es Regeln geben muss, wenn mehrere Menschen unter einem Dach leben und die gemeinschaftliche Teile beim Stockwerkeigentum besonderer Regeln bedürfen and die sich alle halten müssen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass vor einem Kauf des Stockwerkeigentums sehr wohl auf das Reglement bzw. auf die Hausordnung geachtet wird. Nur wenn klare Regeln und Definitionen vorliegen, gibt es klare und unmissverständliche Verhältnisse.

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