Finanzen & Recht
Balkonverglasung Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum Schweiz – Sonderrecht Balkon

Dem Stockwerkeigentum kommt in der Schweiz eine immense Bedeutung zu. Die rechtlichen Regelungen beziehen sich auf das Zusammenleben von Stockwerkeigentümern. Diese sollten durch übereinstimmende Erklärungen klar definieren, welche Rechte an den einzelnen Gebäudeteilen herrschen und welche Teile als gemeinschaftlich bzw. exklusiv ausgewiesen werden. Dies ist vor allem in Hinsicht auf die Kostentragung und Nutzung durch einzelne Stockwerkeigentümer von Bedeutung.

9 Dezember 2015

Zwingende Teile des Stockwerkeigentums

Im Gesetz lassen sich keine abschließenden Regelungen dazu finden, was zu den Gemeinschaftsteilen und Sonderrechtsteilen eines Gebäudes gehört. Den Stockwerkeigentümern wird bei der Beurteilung dieser Frage vielmehr ein immenser Ermessensspielraum gewährt. Gemäß Artikel 712b II Ziff. 1-3 ZGB sind gemeinschaftliche Teile jedoch die Folgenden (Diese können nicht per Gesetz abbedungen werden).

  • Alles außerhalb des Gebäudes, was zum Grundstück gehört, z.B. Garten, Pflanzen, Spielplatz, Schwimmbad, Terrasse, Stützmauer, Fussweg, Parkplätze
  • Baurecht, soweit das Gebäude im Baurecht erstellt wurde
  • Elementare Gebäudeteile wie Fundament, Mauern, Dach, Böden, Decken, Abdichtungen, Isolationen
  • Bauteile, welche die äussere Gestalt des Gebäudes betreffen, z.B. Fassade, Veranda, Kamin, Fensterfronten, Antennen, Dachterrasse, gemeinsame Eingangstüren
  • Gemeinsame Anlagen, z.B. Waschküche, Skiabstellräume, Fahrradkeller, Zentralheizung, Aufzug, Trocknungsraum, Solarium,
    Sauna, Hallenbad

Gemeinschaftliche Eigenschaft kraft Vereinbarung

Durch eine Vereinbarung zwischen den Stockwerkseigentümern können bestimmte Gebäudeteile mit einer gemeinschaftlichen Betrachtungsweise belegt werden. Diese müssen sonderrechtsfähig sein und durch Vertrag ausdrücklich für gemeinschaftlich erklärt werden, vgl. Artikel 712b III ZGB. Die Vereinbarung muss öffentlich beurkundet werden, BGE 118 II 291 ff. Die Ordnung von Grenzbereichen sollte wohl überlegt werden. Dazu gehören Garagenboxen, Fenster, Kellerabteile, Partyräume und Hauswartswohnungen. Sonderrechtsfähige Teile sind solche, die nicht zwingend gemeinschaftlich ausgestaltet sind oder als gemeinschaftlich erklärt wurden. Gemäß Artikel 712b I ZGB müssen sonderrechtsfähige Teile folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Der Gebäudeteil muss nach allen Seiten hin abschließbar oder abgeschlossen sein, z.B. durch Mauern, Gitter, Türen oder
    Verschläge
  • Die Gebäudeteile müssen eine wirtschaftliche Einheit bilden
  • Die Gebäudeteile müssen von gemeinschaftlichen Teilen unmittelbar erreicht werden können, z.B. über Treppen oder
    Zugangswege

Typische Abgrenzungsprobleme

Abgrenzungsprobleme sind insbesondere im Aussenbereich von Gebäuden gegeben. Klassiker sind Dachterrassen, Veranden, Balkone und Fenster. Bei Fenstern wird zwischen der Innen- und Aussenseite entschieden. Während die Aussenseite zwingend gemeinschaftliches Eigentum darstellt, da diese die Fassade optisch beeinträchtigen kann, ist die Innenseite als sonderrechtsfähig ausgewiesen. Gleiches gilt für die Aussenseite von Balkonen, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Der Innenbereich ist wiederum sonderrechtsfähig.

Wissenswertes zum Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht ist ein ausschliessliches Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft verzichtet dabei auf die Nutzung eines gemeinschaftlichen Gebäude oder Grundstücksteils, das ausschließlich von einem einzigen Stockwerkeigentümer genutzt wird. Dieser Beschluss kann entweder bei der Begründung gefasst werden oder später durch übereinstimmende Erklärung aller Stockwerkeigentümer erfolgen. Bei den betreffenden Regelungen sollte darauf geachtet werden, dass die Nutzungsbefugnisse klar definiert und abgegrenzt werden. Andernfalls kann es im Laufe der Zeit zu Streitigkeiten zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümern kommen.

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