Je besser Sie es vorbereiten, desto grösser sind die Chancen auf eine Baubewilligung. Was ist zu beachten und welche Kosten fallen für ein Baugesuch durch einen Architekten an?
Wer ein Haus baut, modernisiert oder erweitert, braucht in der Regel eine Baubewilligung. Das ist mit Zeit, Arbeit und Kosten verbunden. Sie müssen Vorschriften, Zonenpläne und Reglemente einhalten. Für Ihr Projekt ist ein umfangreiches Baugesuch beim kantonalen Bauamt einzureichen.
Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) regelt in Artikel 22 Absatz 1 und 2, dass Bauten nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bauten zonenkonform sind und das Land erschlossen ist. Bund und Kantone können jederzeit weitere Voraussetzungen definieren, das ist in Artikel 22 Absatz 3 RPG geregelt. Zuständig für Baugesuche ist das kantonale Bauamt. Ein Baugesuch ist in der Schweiz grundsätzlich für Bauten einzureichen, die fest mit dem Boden verbunden sind. Bewilligungspflichtig sind beispielsweise:
Die kantonalen Baugesetze legen fest, für welche Bauten ein Baugesuch erforderlich ist. Nachfragen bei der Gemeinde oder dem Bauamt können Arbeit und Zeit sparen. Sie erfahren, ob eine Baubewilligung eventuell im vereinfachten Verfahren möglich ist. Das bedeutet in der Folge: keine öffentliche Bekanntmachung und Auflegung. Voraussetzung ist, dass keine Interessen von Nachbarn betroffen sind, wie zum Beispiel beim Innenausbau.
In den Formularen zur Einreichung von Baubewilligungsgesuchen steht, welche Dokumente und Informationen mit dem Baugesuch einzureichen sind. Manche Behörden bieten zudem Checklisten an, um nichts zu vergessen. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für das Baugesuch bilden die Zonenpläne, Ausnutzungsziffern und detaillierten Regelungen im kantonalen Baugesetz.
Die Zonenpläne regeln die Nutzung und die Ausnutzungsziffer die Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksgrösse. In der Regel besteht ein Baugesuch aus dem komplett ausgefüllten Baugesuchsformular und Schnittzeichnungen im Massstab 1:100. Die Behörde kann nach Artikel 15 BewD (Baubewilligungsdekret) weitere Unterlagen anfordern, wie Sicherheitsvorkehrungen, Angaben über den Bauvorgang, Berechnungen, Schattendiagramme und Modelle.
Falls das Bauvorhaben von öffentlich-rechtlichen Vorschriften abweicht, ist zusätzlich ein begründetes Ausnahmegesuch einzureichen (Artikel 26 BauG). Die Erfolgsaussichten sind gut, wenn
Ein erfolgreiches Baugesuch hängt wesentlich von einer verantwortlichen und kompetenten Kontaktperson ab. Für ein möglichst reibungsloses Baubewilligungsverfahren ist der frühe Kontakt mit dem Bauinspektorat hilfreich. Auf diese Weise fliessen allfällige Auflagen in die Projektierung ein. Zudem erkennt ein Spezialist, wie etwa ein Architekt, frühzeitig Konfliktsituationen. In der Regel fordert der beauftragte Architekt einen Grundlagenbescheid über die Bauparzelle an. Er gibt Aufschluss über die baurechtlichen Grundlagen und weiteren Planungsgrundlagen einer bestimmten Fläche.
Sind womöglich Ausnahmegesuche zu stellen, unterstützt er eine Bauvoranfrage. Dadurch kann der Architekt oder Bauherr die Chancen und Risiken des Bauvorhabens besser einschätzen. Das spart Zeit und Kosten vor der Detailplanung. Fachpersonal bereitet das Baugesuch und damit das Baubewilligungsverfahren ordentlich vor. Das ist elementar, da es auch das Leitverfahren für alle Nebenbewilligungen ist. Alle eingereichten Unterlagen gelangen koordiniert an die betroffenen Amts- und Fachstellen zur Prüfung.
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Die Kosten für ein Baugesuch setzen sich aus dem Honorar des Architekten und den Gebühren der Behörden zusammen.
Handelt es sich um ein umfangreiches Bauvorhaben, vereinbaren Bauherr und Architekt meist ein Pauschalhonorar. Das Baugesuch ist in diesem Fall ein Teil der Gesamtleistung. Rechnet der Architekt keine Pauschale, sondern einzelne Dienstleistungen ab, gibt es unterschiedliche Verrechnungsmodelle. Ist der ausgewählte Architekt Mitglied im Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA), berechnet er seine Leistungen nach der SIA-Norm 102.
Kommt die SIA-Norm nicht in Betracht, bleibt als Alternative die Abrechnung nach Aufwand. Dabei berücksichtigt der Architekt seine Arbeitsstunden und die eingesetzten technischen Mittel. Vereinbaren Sie in diesem Fall mit dem Architekten Ihres Vertrauens, wann Mehrkosten für zusätzlichen Aufwand berechtigt sind. Ansonsten kann es unliebsame Überraschungen geben. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, vorab ein Angebot erstellen zu lassen.
Holen Sie ruhig Angebote von verschiedenen Architekten ein und vergleichen Sie die Kosten. Dadurch lassen sich die Gesamtkosten des Bauprojekts unter Umständen beachtlich senken.
Die Gebühren der Behörden orientieren sich an den Erstellungskosten. Sie betragen zwischen 0,5 und 0,7 Prozent der Rohbaukosten. Dabei unterscheiden sich die Baubewilligungsgebühren von Gemeinde zu Gemeinde. Zudem hängen sie davon ab, ob das Baugesuch ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus betrifft. Am höchsten sind die Baubewilligungskosten für ein Mehrfamilienhaus in Luzern.
Für 5 Wohnungen berappen Sie über 16’000 Franken. In Neuenburg hingegen kostet der gleiche Antrag nur ca. 1’400 Franken. Die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus ist mit etwa 7’500 Franken in Zürich am teuersten. Dagegen kostet die Bewilligung in Neuenburg 600 Franken. In sieben Gemeinden werden über 5’000 Franken für die Baubewilligung fällig. Darunter sind St. Gallen, Winterthur, Dübendorf und Luzern. Die Kosten für die Baubewilligung setzen sich wie folgt zusammen:
Der Grundstückseigentümer ist immer berechtigt, das Baugesuch selbst einzureichen. Er kann jedoch eine andere Person benennen und sie zur Einreichung ermächtigen (§ 310 Abs. 3 PBG). In den seltensten Fällen verfügt der Bauherr über die notwendige Expertise, geschweige denn Zeit. Daher wird er in der Regel einen Bauleiter beauftragen, der ihn gegenüber Handwerkern vertritt. In den meisten Fällen übernimmt ein Architekt diese Funktion. Er kümmert sich um die komplexe Planung, Ausführung, Aufsicht, Kontrolle und Rechnungsstellung. Der Fachmann kann die Baukosten realistisch kalkulieren, hilft bei der Finanzierungsplanung und ist kompetenter Ansprechpartner für Behörden.
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Auf Fachleute zu verzichten, kann sich im Laufe des Bauprojekts rächen. Behörden und Handwerker benötigen einen Ansprechpartner auf Augenhöhe. Eine fachmännische Planung, Ausführung und Kontrolle spart Zeit, Ärger und letztendlich auch Kosten. Sie halten Ihr Geld am besten zusammen, wenn Sie sich Zeit bei der Auswahl Ihres Spezialisten lassen. Vergleichen und bewerten Sie Experten beispielsweise anhand folgender Auswahlkriterien:
Sobald Sie sich für den Architekten Ihrer Wahl entschieden haben, definieren Sie am besten das Vertragsverhältnis en Detail. Machen Sie zum Beispiel die Umsetzung Ihres Projekts vom Baugesuch abhängig. Sollten Sie keine Baubewilligung erhalten, darf der Architekt nur bereits erbrachte Leistungen abrechnen. Stellen Sie sicher, dass keine weiteren Forderungen entstehen, wenn Sie Ihr Bauprojekt nicht weiterverfolgen.
Selbst eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit wird durch eine klare Rechtslage erleichtert. Je klarer Sie den Auftrag und die Abrechnung definieren, umso zufriedener werden Sie sein. Mit dem durch einen fachkundigen Architekten optimal vorbereiteten Baugesuch steht und fällt Ihr Bauprojekt. Kosten sparen Sie am einfachsten mit der Wahl des richtigen Spezialisten.
Artikelbild: © freedomtumz / 123rf.de
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Sehr geehrtes bawos.ch – Team,
Besten Dank für den Artikel, ich habe jetzt bzgl. Baugesuch Kosten Architekt ein besseres Bild. Ich finde aber die Architekt Kosten in der Schweiz generell zu hoch – habt ihr hier weitere Tipps um Kosten zu vermeiden – oder sogar Tipps wie man mehr selber machen kann ohne Vorkenntnisse mit Bauprojekten? Besten Dank für die Rückmeldung und Freundliche Grüsse,
Mariana
Hallo Mariana,
Danke für deinen Kommentar! Die Kosten für das Baugesuch in der Schweiz kannst du nicht weiter reduzieren, ausser du machst es gänzlich ohne Architekten. Dies ist, sofern es nicht wirklich ein kleines Projekt ist – aus eigener Erfahrung sehr schwierig. Die Kosten für den Architekten kannst du reduzieren in dem du konkrete Angebot zur Zusammenarbeit vergleichst. Möglich wird das u.a. mit dem Architekten-Vergleich von bawos.ch. Selber machen ja – aber sobald man Pläne zeichnen muss, ist der Laie in aller Regel überfordert – dann empfiehlt es sich die Hilfe eines Architekten beizuziehen. Aber die Baugesuch-Kosten beim Architekten können dann tief bleiben, wenn du das bei deiner Ausschreibung von anfang an vermerkst. Je mehr Angaben du zu deinem Projekt machen kannst, umso besser. Weiter empfiehlt es sich beim Stundensatz des Architekten nachzufassen, vor allem in der Schweiz. Arbeitet er mit SIA Tarifen? Hat er eine Honorartabelle? Wenn ja welche? Wie flexibel ist er mit seinem Stundensatz für dein konkretes Projekt? usw. – diese Fragen kann man stellen bevor man dem Architekten einen Auftrag erteilt, und auch Kosten entstehen.
Lg Eleonora
Mir ist klar wie sich die Baugesuch-Kosten beim Architekt verhalten können, ihr habe konkret erwähnt das die Pläne zu erstellen etwas schwieriger ist als Laie – meine Frage nun: Was kosten dann nur die Pläne beim Architekten? Wie teuer würde das werden, wenn er nur die Pläne für unser Bauvorhaben erstellen müsste?
Hallo Bettina,
Die Baugesuch Kosten beim Architekt kannst du natürlich etwas drücken, wenn du die ganze Eingabe selber machst. Sprichst du machst die Formulare und Beschriebe und der Architekt zeichnet die Pläne. Ob die Kostenersparnis allerdings dabei wirklich gross ist, bezweifle ich. Weil der Architekt muss sich ja trotzdem mit allem beschäftigen, muss abklären evtl, und dann zeichnen. Da ist das ausfüllen der Formulare für das Baugesuch vermutlich die kleinste Arbeit. Aber wenn du für das Architekten-Honorar eine Schätzung möchtest, empfehle ich dir den Architekten-Vergleich den wir hier im Artikel verlinkt haben.
Liebe Grüsse, Eleonora
Sind die Kosten für die Baueingabe beim Architekten für einen Umbau anders als wenn er eine Baueingabe für einen Neubau machen muss? Bei uns geht es nur um eine äussere Veränderung, konkret eine Fassaden-Sanierung. Besten Dank, Oliver
Hallo Oliver,
Die Kosten vom Architekten für einen Umbau würde ich nicht pauschal als kleiner beziffern. Das hängt natürlich stark davon ab, was bei eurem Umbau gemacht werden soll. Und natürlich ist auch ein Einfamilienhaus eine ganz andere Nummer als ein Mehrfamilienhaus. Aber bei der Fassadensanierung welche du erwähnst, könntest du effektiv Glück haben. Ich glaub bei einem solche Umbau wir die Baueingabe eher günstig werden. Weil vermutlich gibt es da nicht wirklich etwas zu konstruieren, insofern auch nicht viel zu zeichnen. Mit einem fairen Stundensatz sollte sich das in Grenzen halten.
Freundliche Grüsse
Eleonora