Als Hauseigentümer möchten Sie, dass Ihre Immobilie dem neuesten Stand der Technik entspricht und sämtliche gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass Neubauten oder Sanierungen mangelhaft ausgeführt werden und Baumängel auftreten. In einem solchen Fall ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen und Normen, wie die SIA-Normen, zu kennen, um seine Ansprüche geltend machen zu können. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie bei Baumängeln in der Schweiz vorgehen sollten. Sie erhalten einen Überblick über die gesetzlichen Bestimmungen, die SIA-Richtlinien und praktische Tipps für die Abwicklung solcher Fälle. Als Bauherr ist es unerlässlich, über dieses Wissen zu verfügen, um im Ernstfall die richtigen Entscheidungen treffen und seine Rechte einfordern zu können. Bereiten Sie sich vor und wissen Sie, was Sie im Fall von Baumängeln wissen müssen.
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Baumängel sind Mängel am Bauwerk, die die Tauglichkeit, Sicherheit oder Nutzbarkeit des Gebäudes beeinträchtigen. Typische Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, Risse in Wänden oder Decken, Schimmelbildung oder mangelhafte Isolierung.
Um Baumängel zu erkennen, sollten Sie Ihr Gebäude regelmässig kontrollieren. Achten Sie auf Wasserflecken, Risse in Wänden und Decken, lose oder undichte Stellen am Dach oder an Fenstern sowie Gerüche wie Schimmel. Überprüfen Sie auch die Funktion von technischen Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Sanitär.
Sollten Sie Baumängel feststellen, empfiehlt sich eine genaue Dokumentation mit Fotos. Lassen Sie die Mängel baldmöglichst von einem Fachmann begutachten. Er kann die Ursache klären und nötige Sanierungsmassnahmen einleiten.
Je nach Schwere der Mängel haben Sie als Bauherr oder Eigentümer gesetzliche Ansprüche, z.B. auf Minderung des Kaufpreises oder Schadenersatz. Die SIA-Norm 118 regelt die Abwicklung von Baumängeln in der Schweiz. Sie legt Fristen und Vorgehensweisen fest, um Ihre Ansprüche geltend zu machen.
In jedem Fall sollten Sie zeitnah reagieren und mit allen Beteiligten, also Bauunternehmer, Architekt, Sachverständigen und Behörden, in Kontakt treten, um Folgeschäden zu verhindern und eine faire Lösung zu finden.
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In der Schweiz gibt es klare gesetzliche Grundlagen für Baumängel. Gemäss Obligationenrecht (OR) ist der Bauunternehmer für Mängel verantwortlich, die innerhalb von fünf Jahren nach der Abnahme auftreten. Die Mängel müssen dabei die Tauglichkeit oder den vorgesehenen Gebrauch der Baute beeinträchtigen.
Sollten innerhalb dieser Frist Baumängel auftreten, empfiehlt es sich, umgehend ein ###Sachverständigengutachten einzuholen. Ein unabhängiger Experte kann die Mängel beurteilen und deren Ursache abklären. Sein Gutachten dient als Basis für die Geltendmachung von Mängelansprüchen.
Gemäss OR hat der Bauherr Anspruch auf Beseitigung der Mängel durch den Unternehmer. Dieser ist verpflichtet, die Mängel innert angemessener Frist und auf eigene Kosten zu beheben. Kommt er dem nicht nach, kann der Bauherr die Mängelbehebung durch Dritte auf Kosten des Unternehmers veranlassen oder einen Preisnachlass verlangen.
Wichtig ist, dem Unternehmer die festgestellten Mängel schriftlich und fristgerecht anzuzeigen, um die Ansprüche nicht zu verlieren. Es empfiehlt sich, eine Kopie des Gutachtens beizulegen. Bleiben auch nach schriftlicher Aufforderung seitens des Bauherrn die Mängel unbehoben, sollte rechtliche Hilfe eingeholt werden. Die Ansprüche können auf dem Rechtsweg eingefordert werden.
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Um Mängel gemäss der SIA-Norm 118/198 ordnungsgemäss zu melden, sind einige Schritte zu beachten. Zunächst sollten Sie die festgestellten Mängel genau dokumentieren und fotografieren.
Beschreiben Sie die aufgetretenen Mängel möglichst genau. Geben Sie den Ort, die Art und das Ausmass der Mängel an. Führen Sie auch auf, wann diese zum ersten Mal aufgetreten sind. Diese Detailangaben sind wichtig, damit der Auftragnehmer den Mangel einordnen und beurteilen kann.
Die Meldung von Mängeln unterliegt gewissen Fristen. Gemäss SIA 118 haben Sie ab der Abnahme des Werks 5 Jahre Zeit, um versteckte Mängel zu melden, die trotz gebotener Sorgfalt nicht früher entdeckt werden konnten. Für sichtbare bzw. bei der Abnahme festgestellte Mängel gilt eine kürzere Frist von 2 Jahren. Überprüfen Sie, ob die festgestellten Mängel unter diese Fristen fallen. Falls nicht, kann der Auftragnehmer eine Mängelbeseitigung ablehnen.
Die ordnungsgemässe Meldung von festgestellten Mängeln hat schriftlich zu erfolgen. Senden Sie dem Auftragnehmer per Einschreiben einen entsprechenden Mängelbericht, in dem Sie die Mängel umfassend beschreiben und auch Fotos beifügen. Legen Sie auch die Dokumentation über die Abnahme des Werks bei.
Fordern Sie den Auftragnehmer in Ihrem Schreiben auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf seine Kosten zu beseitigen. Die Nachbesserung sollte durch kompetente Fachleute erfolgen. Sie haben als Bauherr auch das Recht, die Art der Nachbesserung mitzubestimmen, wenn mehrere gleichwertige Optionen bestehen.
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Wenn Sie Baumängel in Ihrer Wohnung oder an Ihrem Haus in der Schweiz feststellen, ist es wichtig, diese ordnungsgemäss zu dokumentieren. Hier sind einige Tipps für die Dokumentation von Baumängeln:
Machen Sie detaillierte Fotos von den festgestellten Mängeln. Achten Sie darauf, dass die Mängel klar erkennbar sind. Machen Sie Nahaufnahmen sowie Überblicksfotos, um den genauen Ort des Mangels festzuhalten.
Notieren Sie eine genaue Beschreibung der aufgetretenen Mängel. Beschreiben Sie Art, Umfang und mögliche Ursachen des Mangels. Achten Sie auf Details, da diese für die Beurteilung der Schwere des Mangels und mögliche Sanierungsmassnahmen wichtig sind.
Notieren Sie das genaue Datum, an dem Sie den Mangel festgestellt haben. Dies ist für die Berechnung möglicher Verjährungsfristen oder Garantieansprüche von Bedeutung.
Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen wie Pläne, Bauabnahmeprotokolle, Handwerkerrechnungen etc. Diese Dokumente können Hinweise auf die Ursache des Mangels geben und Ihre Ansprüche stützen.
Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung sowie alle betroffenen Handwerker und Planer unverzüglich über die festgestellten Mängel. Beachten Sie dabei gesetzliche Fristen, um Ihre Ansprüche nicht zu verlieren.
Eine sorgfältige Dokumentation der Baumängel ist der erste Schritt, um Ihre rechtlichen Ansprüche wie Minderung der Miete oder Schadenersatz geltend zu machen. Bewahren Sie alle Unterlagen gut auf, da sie im Streitfall vor Gericht als Beweismittel dienen können.
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Wenn Mängel oder Schäden an einem Gebäude auftreten, ist es wichtig zu klären, wer für die Beseitigung der Mängel und die Deckung der Kosten verantwortlich ist. Gemäss Art. 58 OR ist der Unternehmer für Mängel verantwortlich, die den Wert oder die Tauglichkeit des Werks erheblich mindern. Er muss diese auf eigene Kosten beseitigen.
Falls der Bauherr den Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist von in der Regel 2-5 Jahren ab Abnahme meldet, muss der Unternehmer die Mängel kostenlos beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist trägt der Bauherr die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels zum Zeitpunkt der Abnahme. Gelingt ihm dieser Nachweis, bleibt die Pflicht des Unternehmers zur kostenlosen Mängelbeseitigung bestehen.
Kommt der Unternehmer seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Bauherr Anspruch auf Minderung des Werklohns, auf Schadenersatz sowie auf Ersatz der Aufwendungen für die Selbstbeseitigung des Mangels nach Ablauf einer angemessenen Nachfrist. Letzteres setzt jedoch voraus, dass der Mangel die bestimmungsgemässe Verwendung des Werks erheblich beeinträchtigt.
Bei leichteren Mängeln, die den bestimmungsgemässen Gebrauch des Werks nicht wesentlich beeinträchtigen, trägt der Bauherr die Kosten der Beseitigung. Ebenfalls vom Bauherrn zu tragen sind die Kosten für das Beseitigen von Mängeln, die auf unsachgemässen Gebrauch oder mangelhafte Wartung zurückzuführen sind.
Um Streitigkeiten über die Mängelhaftung und die Kostenübernahme zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits vor Baubeginn die Gewährleistungsfrist und Regelungen zur Haftung in einem Werkvertrag festzulegen.
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Als Hausbesitzer ist es wichtig, über mögliche Baumängel und die rechtlichen Grundlagen Bescheid zu wissen. Sollten Sie feststellen, dass Ihr Gebäude Mängel aufweist, die die Tragfähigkeit, Dauerhaftigkeit oder Benutzbarkeit beeinträchtigen, empfiehlt es sich, unverzüglich den Bauherrn bzw. die verantwortlichen Planer und Unternehmer schriftlich zur Behebung aufzufordern.
Falls Sie innerhalb der Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme keine befriedigende Lösung erhalten, bleibt Ihnen der Rechtsweg offen. Auch wenn Sie hoffentlich nie in eine solche Situation kommen, ist es beruhigend zu wissen, welche Instrumente Ihnen zur Verfügung stehen, um Ihr Recht und Ihre Ansprüche durchzusetzen. Bleiben Sie aufmerksam und lassen Sie sich von Experten beraten.
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