Der Weg zum Eigenheim sollte wohlüberlegt sein. Wer in eine Immobilie investieren möchte, braucht meist sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital. Doch wie unterscheiden sich die beiden Kapitalformen eigentlich? Was zählt zum Eigenkapital und ist eine Finanzierung nur mit Fremdkapital möglich? Wir beantworten Ihnen alle wichtigen Fragen!
In der Immobilienbranche bezeichnet Eigenkapital alle finanziellen Mittel, die dem Käufer/Investor zur Verfügung stehen. Dazu gehören nicht nur Ersparnisse auf Konten oder Barvermögen, sondern zum Beispiel auch:
Um Ihr Eigenkapital zu ermitteln, sollten Sie alle verfügbaren Mittel addieren. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser! Schliesslich müssen Sie bei viel Eigenkapital weniger Kredit für die Finanzierung aufnehmen und können sich auf niedrigere Zinsen freuen. Der Grund dafür? Das Risiko für den Kreditgeber spielt eine wichtige Rolle beim Festlegen der Konditionen! Ein hoher Anteil an Eigenkapital erhöht die Sicherheit für den Kreditgeber, senkt das Risiko von Zahlungsausfällen und beschert Ihnen als Kreditnehmer günstigere Konditionen.
Tipp: Nutzen Sie nie Ihr gesamtes Eigenkapital zur Finanzierung. Eine Reserve für nicht einkalkulierte Ausgaben – zum Beispiel Reparaturen – sind empfehlenswert.
Fremdkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die von Dritten leihweise zur Verfügung gestellt werden. Vereinfacht ausgedrückt geht es dabei also um Ihre Schulden und sämtliches Kapital, für das eine Rückzahlungsmodalität besteht. Beim Fremdkapital unterscheidet man zwischen kurz-, mittel- und langfristigem Fremdkapital:
Die langfristige Finanzierung durch Fremdkapital ist bei den meisten grösseren Bauvorhaben nötig. Das geliehene Kapital wird meist über einen Zeitraum von zehn bis 20 Jahren in Raten zurückgezahlt.
Mittelfristiges Fremdkapital läuft üblicherweise über einen Zeitraum von 1 bis 5 Jahren. Ein Beispiel für eine solche Finanzierung ist ein Fälligkeitsdarlehen, das in 3 Jahren zur Rückzahlung fällig wird.
Kurzfristiges Fremdkapital ist selten. Eine solche Finanzierung ist nur sinnvoll, wenn der Kreditnehmer innerhalb eines Jahres grössere Geldsummen erwartet – zum Beispiel durch eine Erbschaft oder eine Gewinnausschüttung und damit sein Darlehen tilgen kann.
Nicht nur Banken dienen als Kreditgeber. In der Schweiz können zum Beispiel auch Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen oder Arbeitgeber Fremdkapital für Ihre Immobilieninvestition bereitstellen.
Versicherungen bieten Hypotheken vor allem für Kunden an. Die Konditionen hängen u.a. von Ihrer Versicherungsprämie ab – eine Lebensversicherung wird Ihnen vermutlich attraktivere Konditionen als eine Hausratsversicherung ermöglichen. Leider bieten Versicherungsgesellschaften meist nur variable Hypotheken oder Festhypotheken an. Ausserdem bewerten viele Versicherungen Liegenschaften strenger als Banken.
Viele Schweizer stecken einen grossen Teil ihres Vermögens in die Pensionskasse. Dieses Geld soll eigentlich den Lebensabend finanziell absichern, kann jedoch auch genutzt werden, um bewohntes Wohneigentum zu finanzieren. Der grösste Nachteil? Eine starke Abhängigkeit vom Arbeitgeber! Sollte der Arbeitsvertrag aufgelöst werden, werden die Konditionen der Hypothek entsprechend angepasst oder die Hypothek ist fällig und muss getilgt werden.
Sogar Ihr Umfeld kann als Kreditgeber dienen. Grosse Nachteile gibt es bei diesem Finanzierungsmodell nicht – zumindest wenn die Konditionen (z.B. Kreditbetrag, Zinssatz, Zinstermin, Rückzahlungsmodus) klar festgelegt sind. Im Optimalfall profitieren sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber: Der Kreditnehmer zahlt weniger Zinsen als bei seiner Bank und der Kreditgeber bekommt mehr Zinsen als bei seinem Sparkonto.
Wichtig: Fremdkapital durch Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen oder Arbeitgebern ist fast immer an Gegenleistungen geknüpft. Bei Pensionskassen und Arbeitgebern kann das zum Beispiel eine erhöhte Loyalität sein. Deshalb entscheiden sich die meisten Menschen doch für eine Bank. Dort sind die Zinsen zwar etwas höher, dafür gibt es weniger Abhängigkeit und keine extra Bedingungen.
In der Schweiz ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht möglich. Aufgrund der Selbstregulierung der Banken müssen Sie hierzulande vor dem Aufnehmen einer Hypothek zwei Kriterien erfüllen:
Die Belehnung betrachtet das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital. Mindestens 20% der Finanzierung muss aus Eigenmitteln kommen, wobei nur die Hälfte davon aus «echtem Eigenkapital» (zum Beispiel Ersparnisse, Erbvorzüge, Verkauf Wertpapiere) bestehen muss. Die andere Hälfte (10%) darf aus vorgezogenen Vorsorgegeldern (zum Beispiel Pensions-Guthaben) stammen. Demnach können Sie in der Schweiz maximal 80% des Immobilienwertes durch Fremdkapital finanzieren.
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten des Eigenheims und dem Bruttoeinkommen des Haushalts. Die laufenden Kosten dürfen nicht höher sein als 33% des Einkommens. Zum Einkommen zählt der Bruttolohn inklusive des 13. Monatslohns, Bonuszahlungen, Kinderzulagen und Einkünfte in Form von Alimenten. Zu den Kosten gehören die Hypothekarzins (Zinssatz 5%), die Amortisation und der Unterhalt der Liegenschaft (jeweils 1% des Verkehrswertes der Liegenschaft pro Jahr).
Übrigens: In vielen Ländern ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Zum Beispiel in Frankreich, den Vereinigten Staaten oder Großbritannien. Eine solche Finanzierung ist jedoch immer riskant und treibt das zurückzahlende Darlehen deutlich in die Höhe. Unser Tipp? Erst einmal Geld sparen und das Fremdkapital so gering wie möglich halten!
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