Rechtsfragen bei Vermietung von Ferienwohnungen

[nicola_padinatos]

Hallo zusammen, ich bin neu hier und benötige eure Hilfe. Ich vermiete seit ein paar Jahren meine Ferienwohnung in der Schweiz und habe nun ein grosses Problem. Der Mietvertrag, welchen ich bis Ende Juli 2011 abgeschlossen hatte, wurde automatisch verlängert, da ich die Kündigungsfrist für eine mögliche Verlängerung um ein weiteres Jahr verpasst habe.

Ich möchte das Haus jetzt verkaufen, weil ich die laufenden Kosten aus finanziellen Gründen nicht mehr tragen kann. Ich bin mir jetzt aber nicht sicher, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt, da der Vertrag automatisch verlängert wurde. Kann mir jemand von euch weiterhelfen?

Viele Grüsse,

Nicola

[Nessio]

Sehr geehrter Nicola Padinatos,

im Bezug auf Ihren Post kann ich Ihnen folgendes mitteilen: Sie haben den Mietvertrag vor der Einführung des neuen Mietrechts im Jahr 2013 geschlossen, daher gilt in Ihrem Fall das alte Mietrecht. Dies bedeutet, dass es sich höchstwahrscheinlich um einen befristeten Mietvertrag handelt, welcher automatisch um ein Jahr verlängert wurde, wie auch vereinbart. Ein unbefristeter Vertrag entsteht nur dann, wenn ein weiteres Jahr automatisch hinzu kommt und kein Ende mehr in Sicht ist. Sie haben jedoch nur eine Verlängerung um ein Jahr, was bedeutet, dass das Mietverhältnis in der Regel mit Ende Juli 2012 endet.

Nach dem aktuellen Mietrecht darf die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist bei einer Mietdauer länger als einem Jahr höchstens drei Monate betragen. Wenn Sie den Vertrag nun kündigen möchten, sollte das Mietverhältnis gemäss der Vereinbarungen im Vertrag per Ende Juli 2012 enden. Sie sollten jedoch auf die Fristen im Mietvertrag achten, um eventuelle Probleme zu vermeiden.

Falls Sie den Vertrag vorzeitig kündigen möchten, weil Sie das Haus verkauft haben, ist der Käufer verpflichtet, das Mietverhältnis zu übernehmen, da er das Haus so gekauft hat, wie es im Moment genutzt wird. Es sei denn, Sie können sich mit den Mietern einigen, damit sie früher ausziehen und der Vertrag aufgelöst wird. Dies hängt jedoch von der Kulanz und Verhandlungsbereitschaft des Käufers und der Mieter ab.

Als Beispiel: Wenn ein Käufer ein Haus erwirbt, in dem Mieter leben, muss er die bestehenden Mietverträge übernehmen, es sei denn, er und der Vermieter einigen sich auf eine anderweitige Lösung. Wenn der Käufer das Haus vermieten möchte, kann er dies nur tun, wenn die bestehenden Mietverträge beendet wurden oder die Mieter ausziehen.

Zusammenfassend gilt: Da Sie den Mietvertrag vor der Einführung des neuen Mietrechts geschlossen haben, gilt höchstwahrscheinlich das alte Mietrecht. Wenn Sie den Vertrag kündigen möchten, sollten Sie die im Vertrag vereinbarten Fristen beachten. Wenn Sie das Haus verkaufen, muss der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem Anliegen weiterhelfen und stehe Ihnen gerne für weitere Fragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen,

Nessio

[Swiss.Stephan]

Hallo Nicola,

Wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, dann wird dieser nach Ablauf der Frist von einem Jahr definitv enden. Wenn Du kündigen möchtest, solltest Du das spätestens drei Monate vor Ablauf des Mietvertrags tun. Somit wäre das Ende des Mietverhältnisses automatisch zum Ende der vereinbarten Frist im kommenden Jahr.

Wenn der Käufer Deines Hauses das Mietverhältnis übernehmen will, muss er die Bedingungen des Mietvertrags erfüllen und sich an die Kündigungsfristen halten. Ansonsten musst Du Dich mit Deinem zuverlässigen und seriösen Mieter absprechen, ob er frühzeitig auszieht oder wie ein möglicher Nachmieter gefunden werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Dir weiterhelfen.

Herzliche Grüsse,
Stephan

[FWinkler]

Lieber Nicola,

Du solltest auf jeden Fall auch die Gemeindeabgaben und Steuern abbauen, um den Verkauf des Ferienhauses unproblematisch durchführen zu können. Da diese Kosten in den letzten Jahren angefallen sind, würde ich mich auch schlau machen, ob hier eventuell ein Zahlungsplan, eine Rate oder Ähnliches vereinbart werden kann. So kannst Du die Rückstände gut abbezahlen und vermeidest das entstehen weiterer Kosten. Es wäre sicherlich auch hilfreich für den Käufer, wenn dieser die Sicherheit hätte, dass er das Haus rückstandsfrei übernimmt.

Viel Glück beim Verkauf deines Ferienhauses.

Friendliche Grüsse,
FWinkler