Was sind realistische Instandhaltungskosten?

[Swiss.Stephan]

Hallo zusammen,

Ich habe mich in letzter Zeit eingehend mit Instandhaltungskosten beschäftigt und bin auf eine Vielzahl von Ansätzen gestossen. Ich frage mich, warum die berechneten Beträge so unterschiedlich sind.

Meine Ausgangslage ist eine Etagenwohnung mit einer Grösse von 100 m², einem Kaufpreis von 1 Mio CHF, einem Grundstückanteil von 35 % und einer berechneten Lebensdauer von 80 Jahren. Die erzielbare Jahrekaltmiete beträgt 27.000 CHF.

 

• Nach der "IIe Verechnungsverordnung" ergibt sich eine gewichtete Jahresrücklage von 12,18 €/m²/Jahr, was einem Betrag von insgesamt 97.485 € entspricht.
• Die Beleihungsverordnung gibt einen Betrag zwischen 0,5 % - 1 % des Kaufpreises an, also zwischen 5000 CHF und 10.000 CHF.
• Gemäss dem Bewertungsgesetz können 21 % - 29 % der Jahrekaltmiete für Instandhaltungskosten einkalkuliert werden, was einen Betrag von 5.670 CHF - 7.830 CHF pro Jahr ausmacht.
• Einige Quellen wie beispielsweise Schweizer Banker schätzen den Betrag auf 1 CHF/m²/Monat oder 12 CHF/m²/Jahr. Das würde einem Betrag von 9600 CHF oder 12.000 CHF entsprechen.
• Gerd Kommer geht von einem Betrag in Höhe von 2 % des Kaufpreises (zumindest auf den Gebäudeanteil) aus, was 10.000 CHF ausmachen würde.
• Die Petersche Formel schlägt Instandhaltungskosten in Höhe von 1,5-facher des Kaufpreises vor, also 1,5 Mio CHF.

 

Wie Ihr seht, gibt es eine Vielzahl von Ansätzen, die sich oft signifikant unterscheiden. Da die Methoden, die sich auf die Quadratmeterzahl beziehen, oft deutlich günstiger ausfallen als die auf den Kaufpreis bezogenen Methoden, ergibt sich die Frage nach der Aussagekraft dieser Werte.

 

Es scheint auch, als ob die ersten drei Ansätze sich mehr auf buchhalterische Abschreibungsgrössen beziehen und die letzten drei eher Faustformeln für tatsächliche Instandhaltungskosten sind.

Ich würde mich über eure Gedanken und Einsichten dazu freuen!

 

Viele Grüsse,

Stephan

[nicola_padinatos]

Lieber Stephan,

es ist bekannt, dass bei der Berechnung der Instandhaltungskosten eines Objekts bestimmte Methoden verwendet werden, die von Person zu Person variieren können. Unterschiedliche Berechnungsmethoden führen unweigerlich zu unterschiedlichen Ergebnissen. Letztendlich hängt es davon ab, welche Kosten tatsächlich in die Instandhaltungskosten einbezogen werden sollen und welche Abschreibungen, Renovierungen und künftigen Reparaturen bereits berücksichtigt sind.

Ich persönlich finde es am sinnvollsten, sich am Kaufpreis des Objekts zu orientieren. Dieser ist eine gute Indikation für alle künftigen Kosten, die auf den Eigentümer zukommen werden. Denn je höher der Kaufpreis, desto höher werden wahrscheinlich auch die Instandhaltungskosten sein. Es gibt jedoch auch andere Faktoren, die die Instandhaltungskosten beeinflussen.

Wir können uns folgendes Modell ansehen:

Angenommen, es fallen Reparaturkosten in Höhe von 200 CHF/m² alle 10 Jahre an. Das würde bedeuten, dass für 80 Jahre insgesamt 16 Reparaturen zu je 20 CHF/m² fällig sind. Das bedeutet insgesamt Instandhaltungskosten in Höhe von:

• 100 m² x 20 CHF x 16 = 32.000 CHF

Wie du siehst, variieren die Kosten je nach Grösse und Alter des Objekts, Lage und Region. Bei solch einer Berechnung ist jedoch zu beachten, dass es nur eine grobe Schätzung ist.

Es gibt jedoch auch Faktoren, die die Instandhaltungskosten senken können. Zum Beispiel, wenn das Objekt in gutem Zustand ist und Sie nicht sofort Reparaturen durchführen müssen. Ein weiterer Faktor ist, wenn Sie das Objekt selbst bewohnen. Wenn Sie in dem Objekt wohnen, werden Sie es besser pflegen und dadurch die Instandhaltungskosten verringern.

Um auf dein Objekt und deine spezifische Situation einzugehen, würde ich empfehlen, alle Kosten, die mit dem Objekt verbunden sind, abzuwägen. Dazu gehören Dinge wie Hypotheken, Grundsteuern und andere laufende Kosten. Es ist am besten, alle diese Kosten zu addieren, um eine genaue Vorstellung davon zu bekommen, wie viel es dich kostet, das Objekt zu besitzen und zu pflegen.

Ich hoffe, diese Informationen sind hilfreich für dich.

Mit herzlichen Grüssen,

Nicola

[FWinkler]

Hallo Stephan,

ich gehe davon aus, dass die Unterschiede in den Ansätzen auf unterschiedliche Faktoren zurückzuführen sind, die bei der Berechnung berücksichtigt werden. Deshalb ist es immer wichtig zu wissen, was in den Berechnungsgrundlagen miteinbezogen ist.

Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird, sind Nebenkosten, um die sich der Mieter selbst kümmern sollte. Gemeint sind beispielsweise Kosten für Strom, Wasser, Gas oder Müllentsorgung.

Möglicherweise berücksichtigen einige der Berechnungsgrundlagen bereits die Nebenkosten, während andere nicht.

Ich hoffe, ich konnte damit etwas zur Klärung der Diskrepanzen beitragen.

Viele Grüsse,

FWinkler

[Nessio]

Hallo Stephan,

wenn man die Preise verschiedener Anbieter für Instandhaltungsarbeiten miteinander vergleicht, ist es auch normal, unterschiedliche Preise zu erhalten.

Einige Faktoren, die die Kosten beeinflussen können, sind der Umfang der Arbeiten, die benötigten Materialien sowie die Qualifikation und Erfahrung des Handwerkers.

Letzten Endes hängen die Instandhaltungskosten auch sehr von den individuellen Gegebenheiten ab. Wichtig ist aber, dass die Kosten nicht niedriger geschätzt werden sollten, um letztendlich unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

 

Liebe Grüsse, Nessio