Instandhaltungskosten - Methoden und Diskrepanzen

[Swiss.Stephan]

Als Immobilienbesitzer interessiere ich mich dafür, welche Methoden es gibt, um Instandhaltungskosten berechnen zu lassen. Es gibt zahlreiche Ansätze, aber ich bin mit den Unterschieden zwischen ihnen unsicher. Die folgenden fünf Methoden zur Berechnung der Instandhaltungskosten habe ich gefunden:

• "IIe Verechnungsverordnung": gewichtete Jahresrücklage 12,18CHF/ m² / Jahr = 97.485CHF.
• Beleihungsverordnung: 0,5%-1% des Preises = 600.000CHF.
• Bewertungsgesetz: 21%-29% der Kaltmiete = 540.000CHF
• Schweizer Banker: "1CHF/m²/Monat" = 96.000 CHF.
• Gerd Kommer: "2% des Preises (zumindest auf den Gebäudeanteil)" = 1.040.000 CHF.

Die Petersche Formel schlägt vor, die Instandhaltungskosten auf das 1,5-Fache des Kaufpreises festzulegen.

Die günstigsten Methoden scheinen diejenigen zu sein, die sich auf die Quadratmeterzahl beziehen. Die ersten drei Methoden scheinen sich mehr auf buchhalterische Abschreibungsgrössen zu beziehen, während die letzten drei eher Faustregeln darstellen, die tatsächliche Instandhaltungskosten berücksichtigen. Ich frage mich, ob ich etwas übersehe und ob jemand helfen kann, diese Diskrepanzen zu erläutern.

[FWinkler]

Hallo Stephan,

ich freue mich, dass ich Dir weiterhelfen kann, indem ich eine Methode empfehle, um die Instandhaltungskosten von Gebäuden zu berechnen. Diese Methode wird als "Value-Methode" bezeichnet und kann Dir dabei helfen, alle notwendigen Instandhaltungsarbeiten für Dein Gebäude festzulegen und die damit verbundenen Kosten zu ermitteln.

Die "Value-Methode" funktioniert wie folgt: Du ordnest jedem Gebäude eine bestimmte Menge an "Wartungseinheiten" zu, um die Instandhaltungskosten berechnen zu können. Jede Wartungseinheit entspricht der Arbeit, die notwendig ist, um eine Stunde Zeit für die Instandhaltung zu haben.

Um die Menge an Wartungseinheiten für Dein Gebäude zu ermitteln, musst Du alle Aktivitäten, die im Laufe des Jahres durchgeführt werden müssen, um das Gebäude in einem guten Zustand zu erhalten, auflisten. Hier sind einige Beispiele für Aktivitäten und deren geschätzte Kosten:

• Fenster putzen (CHF1.000)
• Haus reinigen (CHF3.000)
• Heizung warten (CHF1.500)
• Innere Wartung (CHF3.000)

Wenn wir all diese Kosten zusammenzählen, erhalten wir einen Gesamtbetrag von CHF 8.500, den wir als die Anzahl der Wartungseinheiten betrachten.

Nun müssen wir den Arbeitsaufwand für jede Aktivität messen. Um dies zu tun, müssen wir die geschätzte Arbeitszeit für jede Aktivität ermitteln. Hier sind die geschätzten Arbeitszeiten für die oben genannten Beispiele:

• Fenster putzen: 10 Stunden
• Haus reinigen: 30 Stunden
• Wartung der Heizung: 15 Stunden
• Interne Wartung: 30 Stunden

Wenn wir diese Arbeitszeiten zusammenzählen, kommen wir auf insgesamt 85 Wartungsstunden.

Basierend auf diesen Zahlen können wir nun einen Basisbetrag von CHF 100 pro Wartungseinheit berechnen. Wenn wir diesen Betrag auf die Anzahl der Wartungseinheiten anwenden, ergibt das einen Gesamtbetrag von CHF 8.500 * CHF 100 = CHF 850.000.

Dies ist ein einfaches Beispiel dafür, wie Du die Value-Methode verwenden kannst, um die Instandhaltungskosten für Gebäude zu berechnen. Natürlich musst Du Deine eigenen spezifischen Zahlen und Aktivitäten berücksichtigen, um eine genaue Kostenschätzung zu erhalten. Es ist auch wichtig zu bedenken, dass die Value-Methode nur ein Werkzeug ist und keine berücksichtigungsfähigen Unvorhergesehenes oder das Budget berücksichtigt.

Ich hoffe, dass diese Informationen Dir weiterhelfen können und Du jetzt einen klaren Einblick hast, wie Du die Instandhaltungskosten für Deine Gebäude berechnen kannst. Wenn Du weitere Fragen hast, stehe ich Dir gerne zur Verfügung.

[Nessio]

Stephan, die Unterschiede in den Methoden zur Berechnung der Instandhaltungskosten können einfach erklärt werden. Sie hängen davon ab, welche Art von Immobilie und welchen Zweck sie erfüllt. Beispielsweise werden Sie verschiedene Berechnungen für ein kleines Apartment und für ein grosses Einkaufszentrum durchführen. Jede Methode kann darauf abzielen, unterschiedliche Facetten der Immobilie abzudecken, aber sie alle lassen Spielraum für subjektive Meinungen zu, die den Preis aufblähen oder reduzieren können. Siehe es aus diesem Blickwinkel, wenn Sie versuchen, nach der besten Methode zu suchen.

[nicola_padinatos]

Es ist bemerkenswert, dass die Leute nicht immer daran denken, wie wichtig es ist, die Instandhaltungskosten im Voraus zu berechnen. Ich denke, es hängt auch davon ab, in welcher Phase des Immobilienzyklus sich das Eigentum befindet. Während die meisten Menschen daran denken, den Kaufpreis und die Finanzierung zu berücksichtigen, geht das Interesse an den Instandhaltungskosten oft verloren, und das kann in grossen Problemen enden. Daher sollten wir uns umfassend informiert halten und diese Diskussion anregen, damit die Leute bedenken, dass es wirklich wichtig ist, die Instandhaltungskosten im Voraus zu berechnen.