Steuern bei Immobilienkauf

[FWinkler]

Grüezi miteinand,

Ich habe eine komplexe Frage bezüglich des Kaufs eines Einfamilienhauses und den damit verbundenen Steuern. Wir haben unser Haus seit 10 Jahren bewohnt, aber aufgrund von Umständen konnten wir die Bauarbeiten nicht vollständig abschliessen. Jetzt möchten wir zwei neue Badezimmer bauen und den Rest des Hauses fertigstellen. Aufgrund der Umbauten können wir während dieser Zeit nicht zu Hause wohnen.

Ursprünglich planten wir, das Haus meiner Mutter zu nutzen, das sich auf dem Nachbargrundstück befindet. Sie hatte die Liegenschaft in den letzten Jahren vermietet, der Mieter ist jedoch im Oktober 2016 ausgezogen. Da wir das Haus meiner Mutter sowieso abstossen wollen, ist sie zurück dorthin gezogen und nutzt es selbst. Leider haben wir kürzlich ein Problem mit der Schulwegverbindung unserer Kinder festgestellt. Ihre Schule im Dorf wurde geschlossen und sie wurden umverteilt, was zu einem längeren und viel gefährlicheren Schulweg für sie führt. Insbesondere da mein Sohn eine Einschränkung im Motorkoordinationssystem hat, machen wir uns grosse Sorgen um seine Sicherheit.

Die benachbarte Gemeinde bietet uns jetzt ein Einfamilienhaus in unmittelbarer Nähe zur Schule an, das wir nutzen könnten, wenn die Kinder die Schule besuchen müssen. Wir haben daher beschlossen, das Haus meiner Mutter zu verkaufen und mit dem Geld das Haus neben der Schule zu kaufen. Wie können wir vermeiden, dass meine Mutter zu viele Steuern zahlen muss und die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird? Muss der Kaufpreis genommen werden oder der Steuerwert, der auf der Liegenschaftsteuerrechnung angegeben ist? Muss ich bei Verkauf des Hauses meiner Mutter bereits im Grundbuch eingetragen sein oder kann ich das im Nachhinein tun?

Die Grundstückgewinnsteuer würde dann auf das neue Haus übergehen. Ich würde mich im neuen Haus anmelden und unser altes Haus, in dem die Umbauten stattfinden, als "leerstehend" melden. Der Eigenmietwert würde dann auf dem neu erworbenen Einfamilienhaus liegen, während das alte Haus leer steht. Beide Häuser befinden sich in derselben politischen Gemeinde. Ausserdem glaube ich, dass der Eigenmietwert nur einmal gezahlt werden muss?

Ich bin mir nicht sicher, ob ich alles richtig verstanden habe, da ich mich mit Steuern nicht sehr gut auskenne. Bitte teilen Sie Ihre Erfahrungen mit mir.

Besten Dank für Ihre Hilfe.

[nicola_padinatos]

Liebe FWinkler,

beim Verkauf eines Hauses gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Steuerwert zu berechnen. Hierbei sollten Sie allerdings beachten, dass es nicht nur um die Höhe der Verkaufssumme geht, sondern auch um die Art und Weise, wie diese zustande kam.

Grundsätzlich steht Ihnen beim Verkauf eines Hauses die Wahl zwischen einer Eigentumsübertragung oder einer öffentlichen Schätzung des Wertes zur Verfügung. Welche dieser Optionen für Sie in Frage kommt, hängt in erster Linie davon ab, welchen Preis Sie für das Haus erzielen möchten.

Wenn Sie sich für die Eigentumsübertragung entscheiden, wird der steuerliche Wert des Hauses auf Basis des Verkaufspreises ermittelt. Dabei wird der Verkaufspreis zunächst durch den Kanton angepasst, um die jährlichen Änderungen des Landesindexes zu berücksichtigen. Der so ermittelte Preis bildet dann die Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.

Die öffentliche Schätzung hingegen erfolgt durch ein Gutachten, das den Wert des Hauses anhand des geschätzten Verkaufspreises ermittelt. Hierbei wird insbesondere geprüft, ob der erzielte Verkaufspreis angemessen ist oder ob es sich hierbei um eine unrealistische Wunschvorstellung handelt. Der so ermittelte Wert bildet ebenfalls die Grundlage für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.

Wie bereits erwähnt, hängt die Höhe der Grundstückgewinnsteuer nicht nur von der Verkaufssumme ab, sondern auch von der Art und Weise, wie diese zustande kam. Um dies an einem konkreten Beispiel zu verdeutlichen, nehmen wir einmal an, dass Ihre Mutter das Haus vor 20 Jahren für 200.000 CHF gekauft hat und Sie es jetzt für 300.000 CHF verkaufen möchten.

Wenn Sie das Haus nun für einen höheren Preis verkaufen, als er vom Kanton geschätzt wird, müssen Sie eine höhere Grundstückgewinnsteuer zahlen. Nehmen wir an, dass der Kanton den Wert des Hauses auf 250.000 Euro schätzt, dann wäre die Differenz zwischen dem Verkaufspreis von 300.000 CHF und dem Schätzwert von 250.000 CHF die Basis für die Berechnung der Steuer.

Wenn der Verkaufspreis jedoch tiefer ist, können Sie eine geringere Steuer zahlen. Nehmen wir zum Beispiel an, dass Sie das Haus für 220.000 CHF verkaufen. In diesem Fall würde die Grundlage für die Berechnung der Steuer nur noch aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis von 200.000 CHF bestehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Informationen helfen. Sollten Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen,

Nicola

[Swiss.Stephan]

Salü FWinkler,

Zuerst einmal müssen Sie das Haus Ihrer Mutter nicht selbst bewohnen oder vorab im Grundbuch eingetragen sein, um es zu verkaufen. Der Steuerwert des Hauses hängt davon ab, wann es gekauft wurde und wie viel es gekostet hat. Wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren verkauft wird, wird normalerweise eine Grundstückgewinnsteuer erhoben, die sich nach dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf des Hauses erzielt haben, berechnet. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der politischen Gemeinde, in der sich das Haus befindet.

Wenn das Haus jedoch länger als 10 Jahre bewohnt wurde, wird keine Steuer erhoben.

Ich hoffe, das hilft. Viel Glück bei Ihrem Hausverkauf und -kauf!

Beste Grüsse,

Stephan

[Nessio]

Hallo FWinkler,

In der Schweiz wird der Eigenmietwert als Einkommen betrachtet und falls Ihr Einkommen ein bestimmtes Level erreicht, zahlen Sie in der Tat Steuern darauf. Eigenmietwert bezieht sich darauf, wie viel Sie zahlen müssten, um in einem ähnlichen Haus in der Gegend zu leben, in der Sie leben. Der Eigenmietwert ist nicht dasselbe wie der Wert des Hauses, es geht nur um die Wertbestimmung basierend auf der Miete, die Sie erwarten würden, jährlich zu erhalten.

Bis zum Jahr 2001 war der Eigenmietwert auf allen Arten von Einkommen zu versteuern. Jetzt gibt es jedoch eine Obergrenze, bei der geringere Beträge von Eigenmietwert nicht steuerpflichtig sind. Wenn Ihr Einkommen niedrig ist, ist es wahrscheinlich, dass Sie den Eigenmietwert nicht versteuern müssen. Die Steuersätze variieren jedoch von Kanton zu Kanton und Gemeinde zu Gemeinde.

Ich hoffe, das hilft. Viel Glück bei Ihren Plänen!

Viele Grüsse,

Nessio