Balkon-Sanierung: Wer übernimmt die Kosten?

[Nessio]

Hallo zusammen,

Wir wohnen in einer Eigentumswohnung in einem Neubau, der vor zweieinhalb Jahren fertiggestellt wurde. Leider ist unser Balkonboden undicht, und bei unserem Nachbarn unter uns bilden sich bereits Wasserflecken an der Decke. Der betroffene Handwerker hat uns bestätigt, dass der Balkon nicht fachgerecht an der Fassade abgedichtet wurde und er die Bauherrschaft damals abgemahnt hat. Diese Abmahnung hat er uns neulich vorgelegt.

Leider ist die Bauherrschaft inzwischen in Konkurs gegangen. Es sieht so aus, als müssten wir als Eigentümer den Schaden selbst übernehmen. Auf unserem Balkon ist ein Holzboden verlegt, der für die Sanierung entfernt werden muss. Bei der Erstellung damals war nicht vorgesehen, dass man einzelne Holzdielen austauschen kann. Das bedeutet, nach dem Abbau ist der Holzboden nicht mehr wiederverwendbar.

• Wer trägt die Kosten für den Abbau des Holzbodens?
• Die Abmahnung, die der Handwerker vorgezeigt hat, könnte auch im Nachhinein geschrieben worden sein. Was muss noch vorhanden sein, damit eine Abmahnung rechtskräftig ist?

[FWinkler]

Hallo Nessio,

es tut mir leid, dass Sie mit den Sanierungskosten Ihres Balkons konfrontiert werden. Leider gibt es in Ihrem Fall keine absolut klare Antwort, ob die Kosten von den Eigentümern oder von Ihnen selbst übernommen werden müssen. Es kann davon abhängen, ob es als notwendige Erhaltungsarbeiten oder als Verbesserungen angesehen wird.

Laut Artikel 745 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) werden nur "notwendige Erhaltungsarbeiten" von der Eigentümergemeinschaft getragen. Wenn es sich um Arbeiten handelt, die moralisch oder rechtlich notwendig sind, um die Sache zu erhalten, dann müssen die Kosten von allen Beteiligten getragen werden. Hierzu zählen beispielsweise Reparaturen am Dach oder an tragenden Wänden.

Anders sieht es bei Verbesserungen aus. Eine Verbesserung ist dann gegeben, wenn eine Reparatur oder ein Umbau stattfindet, die nicht zwingend erforderlich sind. Ein Beispiel hierfür ist die Anbringung einer neuen Heizungsanlage oder die Renovierung von Gemeinschaftsräumen. In einem solchen Fall müssten die Eigentümer die Kosten tragen, die durch die Veränderungen entstehen.

In Ihrem Fall ist es also möglich, dass die Sanierung des Balkons als Verbesserung betrachtet wird, da das Dach nicht notwendigerweise repariert werden muss, um den Balkon sicher und nützlich zu machen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von dieser Regel. Wenn zum Beispiel das Dach des Hauses in einem so schlechten Zustand ist, dass die Sanierung des Balkons notwendig wird, um das gesamte Gebäude zu erhalten, können die Kosten möglicherweise von der Eigentümergemeinschaft übernommen werden.

Daher empfehle ich Ihnen, sich an einen Anwalt oder an einen Fachmann zu wenden, um Ihre spezifische Situation zu bewerten. Ein Fachmann kann auch eine genaue Kostenaufstellung anfertigen und Ihnen helfen, zu entscheiden, welche Option für Sie am besten ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen helfen konnte und stehe bei weiteren Fragen gerne zur Verfügung.

[nicola_padinatos]

Hallo Nessio,

In der Regel ist die Abmahnung ein Instrument, um einen Verstoss gegen einen Vertrag oder eine rechtliche Verpflichtung aufzuzeigen. Wenn die Abmahnung nicht rechtskräftig ist, hat sie keine Auswirkungen.

Was die zweite Frage betrifft, so kann ich die genauen Bedingungen nicht nennen, auf die eine Abmahnung rechtskräftig sein könnte, weil sie je nach Kontext und Art der Vereinbarung/Verpflichtung sehr unterschiedlich sein können. Ich empfehle Ihnen, wiederum einen erfahrenen Anwalt hinzuziehen, um weitere Informationen zu erhalten.

Ich hoffe, das hilft. Viele Grüsse!

[Swiss.Stephan]

Hallo Nessio,

Vielleicht ist es erwähnenswert, dass die Beschreibung, die Sie über die Ursache des Schadens gegeben haben, darauf schliessen lässt, dass es sich um ein Konstruktionsproblem handeln könnte, das möglicherweise weit über Ihre Wohnung hinausgeht. Es könnte sein, dass auch die anderen Eigentümer betroffen sind. Eine Möglichkeit wäre, Informationen zu sammeln und gemeinsam mit den anderen Eigentümern Rechtsberatung zu suchen, um herauszufinden, ob es weitere Optionen gibt, um sicherzustellen, dass der Schaden vollständig und fair angegangen wird.

Ich wünsche dir viel Glück bei der Lösung deiner Probleme und stehe immer zur Verfügung, falls es weitere Fragen gibt.