Grenzabstand bei Bauplanung: Fragen zum Näherbaurecht

[FWinkler]

Hallo zusammen,

ich bin aktuell mit der Planung meines Einfamilienhauses beschäftigt und habe Fragen zum Grenzabstand. Laut Baureglement muss ich einen Abstand von 4m zum Nachbargrundstück einhalten. Allerdings gibt es hier noch den Mehrlängenzuschlag, der besagt, dass bei Gebäuden über einer gewissen Länge noch weitere Abstände einzuhalten sind. Mein geplantes Haus ist rund 24m lang (Doppelgarage, Haus, Terrasse), weshalb ich einen seitlichen Grenzabstand von 7m zum Nachbarn einhalten muss. Ich möchte mit meinem Nachbarn aber gerne ein Näherbaurecht vereinbaren, um den Abstand auf 5m reduzieren zu können.

Nun meine Fragen:

1. Wie sollte das Näherbaurecht dokumentiert werden? Reicht eine schriftliche Vereinbarung oder muss es im Grundbuch eingetragen werden?
2. Ich habe gelesen, dass mein Nachbar in diesem Fall zukünftig einen Abstand von 6m einhalten muss, da er mir entgegenkommt. Hat jemand von euch Erfahrung mit so einer Regelung?
3. Wäre es sinnvoll, ein gegenseitiges Näherbaurecht zu vereinbaren?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe!

[Nessio]

Lieber FWinkler, um deine Fragen zu beantworten:

1. Ein Näherbaurecht muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Eine schriftliche Vereinbarung zwischen dir und deinem Nachbarn sollte ausreichend sein, die beiden Parteien vorliegt. Hier ein Beispiel, wie die Vereinbarung aussehen könnte:
   Wir (Vor- und Nachname), wohnhaft in (Adresse) erklären hiermit, dass wir uns über ein Näherbaurecht einig sind. Wir sind damit einverstanden, dass das Gebäude von (FWinklers Vor- und Nachname) eine geringere Distanz zur Grundstücksgrenze haben darf, als es das örtliche Baurecht vorsieht. Wir versichern, dass ein etwaiger Anbau an (FWinklers Vor- und Nachname) Gebäude von dieser Vereinbarung nicht ausgeklammert wird. Diese Vereinbarung gilt ab sofort und ist gültig, bis eines der beteiligten Parteien das Recht kündigt.
   Es kann hilfreich sein, ein Anwalt hinzuzuziehen und die Vereinbarung notariell beglaubigen zu lassen - für mehr Sicherheit.
2. In der Tat, dein Nachbar muss zukünftig einen grösseren Abstand einhalten, wenn er an sein eigenes Haus anbauen möchte. Allerdings ist es nur fair, dass er einen Teil des Spielraums abgibt, den er normalerweise hätte. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da er sich an das Baureglement in seiner Gemeinde halten muss. Er kann auch nicht z.B. seine Garage näher an der Grenze bauen als 6m, nur weil er dir erlaubt, näher als 7m zu bauen. Hier ein Beispiel, wie das Baureglement aussehen könnte:
   In der Gemeinde (Name der Gemeinde) muss der Abstand zwischen Gebäudeteilen verschiedener Grundstücke mindestens so gross sein, wie es das örtliche Baurecht vorsieht. Im Fall von Gebäuden, die aneinander gebaut sind, muss der Abstand zwischen den Gebäudeteilen mindestens 3m betragen.
3. Ein Näherbaurecht kann unter Nachbarn sinnvoll sein, insbesondere, wenn du in einem Gebiet mit eingeschränktem Baurecht lebst oder dein Bauplan auf engem Raum beschränkt ist. Beachte jedoch, dass ein Näherbaurecht nur für das Gebäude gilt, welches du baust. Wenn du in Zukunft ein weiteres Gebäude baust, muss eine weitere Vereinbarung getroffen werden. Hier ein Beispiel, wie eine Vereinbarung für ein weiteres Gebäude aussehen könnte:
   Wir (Vor- und Nachname), wohnhaft in (Adresse) erklären hiermit, dass wir uns über ein Näherbaurecht für (Name des neuen Gebäudes) einig sind. Wir sind damit einverstanden, dass das Gebäude eine geringere Distanz zur Grundstücksgrenze haben darf, als es das örtliche Baurecht vorsieht. Diese Vereinbarung gilt ab sofort und ist gültig, bis eines der beteiligten Parteien das Recht kündigt.
   Ein Anwalt kann dich hier am besten beraten.

Ich hoffe, ich konnte dir weiterhelfen!

[nicola_padinatos]

FWinkler, ich hatte das gleiche Problem vor einem Jahr.

Bei mir war es so, dass der Abstand im Baureglement in der Tat auf 4 bzw. 8 Meter beschränkt war. Ich habe mich für ein gegenseitiges Näherbaurecht mit meinem Nachbarn entschieden und musste laut unserem Baureglement nur noch 5 Meter Grenzabstand einhalten. Eine Bebauung bis fünf Meter an der Grenze liegt im Zweifelsfall noch im Ermessensspielraum der zuständigen Baubehörde, auch wenn die Regelung im ersten Moment sehr streng wirkt. Ein Näherbaurecht wurde bei mir nur schriftlich im Buch von Baulasten festgehalten, allerdings wurde es von uns beiden freiwillig am Grundbuchamt eingetragen. Gegen Ende war ich mir nicht sicher, ob das wirklich notwendig ist, aber es könnte doch helfen, eine klare Trennung der Grundstücke zu haben. Wenn was Unvorhergesehenes passiert, hat man eine klarere rechtliche Basis.

[Swiss.Stephan]

FWinkler, ich hoffe, dass meine Erfahrung ihnen helfen kann. Während meines Hausbaus, habe ich herausgefunden, dass die Abstände auch abhängig von der Höhe des Gebäudes sein können. Das Mehrlängenzuschlag und die maximale Gebäudehöhe sind im Normalfall im Baureglement geregelt. Beachte das bitte in deiner Planung.