Nach Artikel 256 OR, des Obligationsrechts als Bestandteil des ZGB „ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.“ In Bezug auf eine Mietwohnung beinhaltet diese Allgemeinbestimmung unter anderem sowohl die Beheizbarkeit als das Beheizen der Wohn- und Nutzräume.
Das Klima hier im Lande macht es zwingend notwendig, dass jede Mietwohnung beheizbar ist. Sofern der Mieter nicht selbst über die Heizwärme entscheiden kann, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Mietwohnung zu jeder Jahreszeit angemessen beheizt wird. Hierbei handelt es sich um wechselseitige Pflichten und Rechte von Vermieter sowie Mieter.
Für den Vermieter sollte das eine Selbstverständlichkeit sein, zumal ihm dadurch zu keinem Zeitpunkt eigene Kosten entstehen. Seine Grundpflicht ist es, die angemessen bewohnbare Mietwohnung mit einer reibungslos funktionierenden Heizungsanlage auszustatten. Einrichtung und Reparaturen gehen zu seinen Lasten. Ein Ausgleich dafür ist der Mietzins als Kaltmiete. Für die laufenden Heizkosten erhält der Vermieter eine monatlichen Voraus- oder Abschlagszahlung im Rahmen der Betriebs- beziehungsweise Hausnebenkosten. Eine dieser Kostenarten sind die Heizkosten. Sie werden zusammen mit dem Mietzins in einer Summe gezahlt. Die Höhe entscheidet der Vermieter. Dabei orientiert er sich an den tatsächlichen Verbrauchswerten des Vorjahres. Beim Erstbezug werden die Heizkosten pauschal berechnet. Dafür wird vielfach die Fläche der Mietwohnung in Quadratmetern zugrundegelegt. Das sind beste Voraussetzungen dafür, dass es im Grunde genommen keinerlei Reibungspunkte über das Beheizen der Mietwohnung geben sollte.
Doch im alltäglichen Miteinander zwischen Vermieter und Mieter ist dem keineswegs so. Der Gesetzgeber sieht sich vielmehr genötigt, weitergehende Vorgaben zu machen.
Die wichtigsten unter ihnen sind hier genannt:
Aus dem Rechtsanspruch des Mieters auf das ordnungsgemässe Beheizen der Mietwohnung ergibt sich umgekehrt ein Regress an den Vermieter, wenn das nicht geschieht. So wie bei einem mangelhaften Kaufgegenstand der Kaufpreis gemindert werden kann, so ist auch eine Mietzinsreduktion möglich und zulässig. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter diese Situation verschuldet oder verursacht; entscheidend ist, dass sie eingetreten ist. Solche Situationen werden immer als individueller Einzelfall bewertet und entschieden. Beide Seiten wissen nicht im Vorhinein, wer in welchem Umfange Recht bekommt. Solange es keine richtungsweisende Entscheidung des Bundesgerichtes gibt, gelten die Gerichtsurteile der untersten Instanzen im jeweiligen Kanton. Holen Sie sich im Zweifelsfalle Unterstützung beim Juristen.
Der Vermieter ist auf der sicheren Seite, wenn er in den Sommermonaten seine Heizungsanlage warten und reparieren lässt, um voraussehbare Schäden während der Heizperiode weitestgehend auszuklammern. Keinen Streit mit den Mietern gibt es, wenn die allgemein gültigen Heizrichtwerte eingehalten respektive jeweils leicht überschritten werden. Etwas besonders gut zu machen ist in diesem Falle nicht kritisierbar. Die Mieter melden sich erfahrungsgemäss immer und vor allem erst dann, wenn sie frieren!