Finanzen & Recht
Finanzierung für Wohnung und Haus

Finanzierung von Wohneigentum

Vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung träumen viele Menschen. Immobilien in Zeiten niedriger Zinsen stellen eine attraktive Wertanlage dar. Interessenten sehen sich heute mit der Frage nach der richtigen Finanzierung von Wohneigentum konfrontiert.

30 März 2016

Möglichkeiten Wohneigentum zu finanzieren

Viele Käuferinnen und Käufer, die Wohneigentum finanzieren, entscheiden sich für Hypothekardarlehen, die Banken offerieren. Der Eigenkapitalanteil sollte dabei nicht weniger als ein Fünftel des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) ausmachen. Ab 1. Juli 2012 gilt eine verschärfte Eigenmittelregel. Seitdem darf mindestens ein Zehntel der eingebrachten Mittel nicht der zweiten Säule entstammen.

Gelder der Pensionskasse

Neben den Ersparnissen können Bodenbesitz sowie Vorsorgegelder aus der zweiten und dritten Säule grundsätzlich in Form von Verpfändung oder Vorbezug als Eigenmittel zur Finanzierung von Wohneigentum eingebracht werden.

Steuervorteile bei Verpfändung

Zwei Varianten der Verpfändung der zweiten und dritten Säule sind möglich. Zum einen als Anteil der eingebrachten Eigenmittel, wodurch die Hypothekarschuld höher ausfällt, da der Betrag nicht bezogen, sondern lediglich verpfändet und nicht de facto eingebracht wird. Dabei sind höhere Zinsbelastungen nachteilig, aber gleichzeitig bieten sich steuerliche Vorteile. Zum anderen lassen sich bessere Konditionen aufgrund von erstrangigen Belehnungen erzielen, die Verpfändungen möglich machen. Der grosse Vorteil von Verpfändungen ist ferner, dass sowohl die Altersleistung als auch der Versicherungsschutz der zweiten Säule vollständig gewahrt werden.

Niedrigere Zinsen bei Vorbezug

Anders gestaltet es sich beim Vorbezug. Die Zinsbelastung verringert sich. Die Kehrseite der Medaille ist, dass das Altersguthaben dezimiert wird. In Szenarien, in denen Wohneigentümer während niedriger Immobilienpreise zum Beispiel wegen finanzieller Schwierigkeiten als Folge einer Scheidung oder Arbeitslosigkeit dazu angehalten sind, ihre Liegenschaften zu niedrigen Preisen zu verkaufen, können sich existenzbedrohende Umstände ergeben. Daher ist es ratsam, dass Gelder der zweiten Säule nicht vorbezogen werden sollten, wenn andere Wege existieren, die Liegenschaft zu finanzieren. Ist das Pensionierungsalter nicht erreicht, muss bei Vermietung oder Verkauf der Immobilie das vormals bezogene Vorsorgekapital der zweiten und dritten Säule wieder zurückgeführt werden.

Hypothekardarlehen und Risiken

Als Pfand und Sicherheit verlangt die Bank das Objekt, das mit dem von ihr gewährten Hypothekardarlehen finanziert wird.
80 Prozent des Verkehrswertes sollten mit Hypotheken maximal gedeckt werden. Die erste Hypothek beträgt in der Regel 65 Prozent. Falls dies zur Finanzierung des Wohneigentums nicht genügt, kann eine zweite Hypothek (15 Prozent) aufgenommen werden. Viele Banken erheben wegen des höheren Risikos bei einer zweitrangigen Belehnung einen höheren Zinssatz.

Mit erhöhten Risiken ist eine 80-prozentige Belehnung des Verkehrswertes verbunden. Banken verlangen in Zeiten niedriger Immobilienpreise Einlagen, um die Belehnungsgrenze wieder auf das Maximum von 80 Prozent zu bringen. Allfällig müssen Eigentümer in solchen Fällen ihre Liegenschaft verkaufen, wenn sie die Kompensationsleistungen nicht erbringen können.

Jahreskosten lassen sich vorab leicht einschätzen

Folgende Punkte setzen die Jahreskosten einer Liegenschaft zusammen:

  • Amortisationskosten der zweiten Hypothek
  • Hypothekarzinsen
  • Unterhalt- und Nebenkosten

Eingestellt hat sich die Faustregel, die besagt, dass bei der Finanzierung von Wohneigentum mit 80 Prozent Fremdkapital die laufenden Jahreskosten zirka sechs Prozent des Kaufpreises ausmachen. Der sich daraus ergebende Betrag sollte wiederum keineswegs 33 Prozent des Jahresbruttoeinkommens überschreiten, denn andernfalls gilt die Liegenschaft als nicht tragbar. Ein Prozent des Verkehrswertes wird allgemein für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten berechnet. Experten geben vermehrt einen Anteil von bis zu zweieinhalb Prozent an, da die Unterhaltskosten bei älteren Liegenschaften oder jenen, die einen schlechten Zustand aufweisen, entsprechend höher aufkommen.

Hinweise:

  • Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Finanzierung von Wohneigentum Steuerbe- und Entlastungen und stellen Sie einen Vergleich zur Miete her.
  • Bedenken Sie den Eigenkapitalertragsverlust, der mit dem Kauf von Wohneigentum einhergeht.
  • Falls nicht geschehen, planen Sie Ihre Altersvorsorge. Hinterbliebene Kinder und der Partner sollten im Todesfall die Immobilien behalten können.

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