In diesem Artikel wollen wir uns ganz dem Architektenvertrag widmen und liefern dafür die wichtigsten Tipps, die Sie vor der Unterzeichnung wissen sollten.
Der Bau eines Hauses ist ein grosser Schritt und erfordert eine sorgfältige Planung. Monate vergehen, bevor das Traumhaus gebaut wird. In dieser Zeit müssen Sie auf eine gute Zusammenarbeit mit dem Architekten zählen können. Wie fängt man am besten an und wie berechnet sich seine Gebühr? Das alles wird im Architektenvertrag festgehalten – und wir haben dafür die wichtigsten Tipps zusammengetragen.
Jeder, der ein Eigenheim baut, braucht einen Architekten. Grundlagen für die „Vereinbarungen über architektonische Dienstleistungen“ sind die Regeln und Normen für die Erbringung von Dienstleistungen und Architektengebühren. Die Leistungen eines Architekten sind in einer mehrseitigen Dokumentvorlage aufgeführt und bilden die Operationsbasis für beide Parteien. Daher wird jedem Bauherrn empfohlen, einen Architektenvertrag abzuschliessen. Dieser sollte jedoch individuell an das jeweilige Bauvorhaben angepasst und mit dem Architekten besprochen werden.
Eine wichtige Bestimmung für viele Bauherren ist die Regulierung von Kosten und Gebühren in den Vertragsdokumenten. Während des Baus müssen viele Entscheidungen getroffen werden, die häufig mit Planungsänderungen verbunden sind und erhebliche Auswirkungen auf die Aufwände haben können. Ein Vertrag mit einem Architekten hilft bei der klaren Verwaltung von Kostenansprüchen. So finden Sie den richtigen Architekten und vermeiden nicht nur Kostenprobleme:
Die Dienstleistungen eines Architekten können in fünf Stufen unterteilt werden:
Ein Vertrag mit einem Architekten kann alle oder einzelne Phasen regeln. In der Schweiz unterzeichnen viele Bauherren den „Architekturdienstleistungsvertrag Nr. 1002“ des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverbandes. Dieser basiert auf den Architekten- und Gebührenvorschriften. Eine 15-seitige Vereinbarung regelt alle wichtigen Punkte:
Natürlich können Sie Ihren eigenen Architektenvertrag abschliessen, ohne SIA 102 als Basis zu nutzen. Dann gilt ausschliesslich das Schweizerische Obligationenrecht (OR). Das Gesetz schreibt weder Inhalt noch Form vor. Hier ist es jedoch sinnvoll, einen Vertrag schriftlich zu erstellen.
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Der Architektenvertrag enthält Elemente aus dem Vertrags- und Arbeitsvertragsrecht. Wenn die Ergebnisse der Arbeit messbar sind und als Arbeit verstanden werden können, unterliegen sie dem Gesetz über Verträge. Dies gilt für Kostenvoranschläge, Planung und Projektmanagement. Wenn ein Architekt Verträge mit Handwerkern abschliesst oder als Bauleiter den Baufortschritt überwacht, sind die Rechte und Pflichten im Arbeitsvertragsgesetz geregelt. Die Grenze zwischen Vertragsrecht und Arbeitsvertragsrecht ist unklar und es gibt diesbezüglich keine absolute Rechtssicherheit. Die Gerichte neigen jedoch dazu, alle erbrachten Leistungen dem Gesetz über Arbeit und Dienstleistungen unterzuordnen.
Die meisten Architektenvertrag-Tipps besagen, dass Sie nicht am falschen Ort sparen sollten. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und beauftragen Sie einen Bauanwalt, um ihn zu überprüfen. Der Vertrag kann nicht jedes Detail regeln, aber wichtige Streitpunkte lösen. Was ist beispielsweise zu tun, wenn die Baukosten überschritten werden, was häufig zu Streitigkeiten zwischen dem Bauherrn und dem Architekten führt? Wenn solche Punkte nicht klar geregelt sind, kann dies im schlimmsten Fall für den Bauherren teuer werden.
Der Vertrag wird zwar als Architektenvertrag bezeichnet, muss jedoch nicht zwingend mit dem Architekten unterzeichnet werden. Der Begriff ist grundsätzlich nicht geschützt, jeder kann sich Architekt nennen. Achten Sie daher bei der Auswahl eines Architekten auf das sichere Suffix ETH, HTL oder SIA. In diesem Artikel behandeln wir den Vertrag mit einem professionellen Architekten, der die architektonischen Dienstleistungen regelt. Der Architekt kann auch andere Verträge, wie Bauaufträge oder Generalunternehmerverträge, abschliessen.
Informationen von einem Architekten oder Generalunternehmer sind nicht immer ausreichend, daher kann eine unabhängige Zweitmeinung für den Bauherren sehr hilfreich sein. Gibt es wirklich keine alternative Lösung für das Bauproblem? Sind die zusätzlichen Kosten einer additionalen Anfrage oder Änderung gerechtfertigt? Ist eine qualitativ hochwertige Ausführung innerhalb eines bestimmten Zeitraums möglich? Möglicherweise hilft Ihnen ein Spezialist, der an dem Projekt nicht beteiligt ist, besser bei einer Komplikation.
Die regelmässige Überprüfung der geleisteten Arbeit zahlt sich aus. Nicht alle Komponenten können während des Gebäudeabnahmetests auf Professionalität überprüft werden. Oft sind Baumängel an unsichtbaren Stellen verborgen, was früher oder später zu Schäden an der Struktur führen kann. Lassen Sie sich von Ihrem Baupartner zeigen, wie die Qualitätssicherung im Bauwesen durchgeführt, dokumentiert und sichergestellt wird. Überprüfen Sie insbesondere die Dichtheit im Untergrund, die Wärmedämmung im Bereich des Daches und der Fassade, die Struktur des Unterbodens und die Verputzarbeiten. Wenn Sie einen unabhängigen Baufachmann für eine Stichprobe hinzuziehen, kann sich dies auf jeden Fall auf die Qualität Ihres Eigenheims auswirken.
Was ist bei einer Inspektion oder Abnahme zu beachten? Die Abnahme des Gebäudes ist ein wichtiger Prozess, auf den Sie sich sorgfältig vorbereiten und genügend Zeit aufwenden müssen. Alle Komponenten werden dann an den Kunden oder Eigentümer übergeben. Lassen Sie sich bei der Abnahme vom Baupartner nicht unter Druck setzen und bitten Sie um genügend Zeit für die Begutachtung. Alles, was während der Inspektion des Gebäudes sichtbar ist und über das Sie sich nicht beschweren, gilt als akzeptiert.
Auf einer Baustelle ist es nicht immer einfach, Ihre Ansprüche gegen Bauprofis geltend zu machen. Was entspricht noch den Bauvorschriften und Toleranzen und was nicht? Welche Fehlerkorrektur kann beantragt werden und welche ist unverhältnismässig? Alle Freiflächen und festgestellten Mängel werden in der gemeinsam unterzeichneten Abnahmebescheinigung erfasst. Überprüfen Sie die Vollständigkeit und ob alle Punkte und vereinbarten Arbeiten korrekt und klar definiert sind. Bei Fragen, zu denen keine Einigung erzielt werden kann, wird empfohlen, die Aussagen beider Parteien im Protokoll festzuhalten. Sie sollten vereinbaren, welcher Standard oder welcher Sachverständige als Schiedsrichter hinzugezogen werden soll.
Obwohl ein Architektenvertrag grundsätzlich mündlich abgeschlossen werden kann, müssen Sie als Auftraggeber auf eine schriftliche Vereinbarung bestehen. Dies erleichtert die Rechtfertigung der im Streitfall getroffenen Abmachung. Ziehen Sie die stufenweise Beauftragung von Architekturdienstleistungen in Betracht. Nach Abschluss des Architektenvertrags werden Sie bei Kündigung nicht ohne finanzielle Verluste zurücktreten können.
Unseren Architektenvertrag-Tipps zufolge sollten Sie einen Architekten nicht mit allen Bauphasen gleichzeitig beauftragen, sondern zuerst nur die ersten Etappen in Auftrag geben. Wenn Sie nach einer Phase mit dem Architekten nicht zufrieden sind, können Sie jederzeit zu einem anderen Spezialisten wechseln. Wenn Sie alle Bauphasen direkt bestellen, aber nach einer Bauphase stornieren, kann der Architekt Ihnen bereits abgeschlossene Arbeiten und etwaige Einnahmeverluste der ursprünglich bestellten Leistungen in Rechnung stellen.
Vereinbaren Sie eine Frist für die Fertigstellung. Geben Sie schriftlich an, bis zu welchem Zeitpunkt Ihr Bauprojekt abgeschlossen sein soll. Sie können den tatsächlichen Zeitraum im Gespräch mit Ihrem Architekten bestimmen. Wenn sich die Fertigstellung des Baus verzögert, können Sie vom Architekten Schadenersatz im Zusammenhang mit der Verspätung verlangen. Um Ihr Budget einzuhalten, ist es sehr wichtig, die Baukosten zu kontrollieren. Wenn Sie einen Vertrag mit einem Architekten abschliessen, haben Sie zwei Möglichkeiten, um das Risiko eines Kostenanstiegs beim Bau zu minimieren:
Wenn sich herausstellt, dass die Baukosten höher als geplant sind, sollten Sie den Vertrag nicht vorzeitig kündigen. Die Rechtsprechung hält es für akzeptabel, die vereinbarten Baukosten um einige Prozent zu überschreiten. Grundsätzlich gilt: Je genauer Sie die Kostenstruktur im Vertrag definieren, desto sparsamer wird der Bau.
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Um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, muss der Architektenvertrag das gesamte Leistungsspektrum aus Sicht des Auftraggebers klarstellen. Dazu gehören neben grundlegenden Informationen auch eine Beschreibung des Gebäudes, die Bauzeit und ein etwaiges Fertigstellungsdatum.
Einer der wichtigsten Architektenvertrag-Tipps: Formulieren Sie Ihre eigenen Vorstellungen der Baukosten, damit der Architekt Ihre Liquidität im Auge behält. Eine Gerichtsentscheidung befasste sich mit der bedeutenden Frage, wann der Architekt für die Vernachlässigung der erwarteten Kosten verantwortlich ist: und zwar nur dann, wenn diese Teil des Vertrags werden. Die Gründe für diese Rechtsprechung zeigen deutlich, dass der Architekt die abklavierten Aufwendungen des Auftraggebers von sich aus untersuchen muss.
Als Auftraggeber sollten Sie diese erwarteten Kosten jedoch immer so genau wie möglich beschreiben. Gemäss der obigen gerichtlichen Entscheidung sollten „die erwarteten Kosten für den Architekten bereits verbindlich sein, wenn Sie die Planungsstruktur definieren und der Architekt nicht widerspricht“.
Zugleich geht die Rechtsprechung noch weiter, denn diese Kostenschätzungen sollten auch dann verbindlich sein, wenn sie „nur Informationen über die ungefähren Baukosten enthalten, mit denen die Kostenstruktur bestimmt wird“. Ein praktischer Rat zum Architektenvertrag und den Tipps kann daher nur sein, während solcher Diskussionen einen Zeugen bei sich zu haben. Noch wichtiger ist der schriftliche Architektenvertrag, um den Kostenvoranschlag festzulegen.
Artikelbild: © sheeler / 123rf.de
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