Wenn Sie sich für den Bau eines eigenen Hauses entscheiden, wird dieses Projekt meist in mehreren Bauphasen realisiert. Welche das sind und was es jeweils zu beachten gilt, erfahren Sie hier.
Von Ihrer Entscheidung zum Hausbau bis hin zum bezugsfertigen Objekt stehen eine Vielzahl an unterschiedlichen Arbeiten und damit verbundenen Planungsschritten an.
Alle Aufgaben lassen sich fünf verschiedenen Bauphasen zuordnen, die jeweils mit konkreten To-Dos und Zielsetzungen verbunden sind: Vorprojekt, Baueingabe, Ausführungsplanung, Umsetzung und Bauabnahme.
Die Kenntnis der fünf Bauphasen hilft Ihnen eine Übersicht über den Bauablauf zu bekommen und ggf. auf Probleme besser vorbereitet zu sein.
Die Vorphase markiert den Beginn Ihres Bauprojekts. Sie ist wesentlich für den gesamten weiteren Verlauf und legt sämtliche Details fest, auf die es bei den nachfolgenden Schritten ankommt. An diese Phase sollten Sie in jedem Fall umsichtig und mit genügend Zeit herangehen, da viele Aspekte später allenfalls unter einem hohen Zeit- und Kostenaufwand reversibel sind.
Bereits für die Vorphase ist die Wahl des richtigen Architekten ein ganz entscheidender Faktor. Neben fachlichen Gesichtspunkten und den Kosten spielt bei der Auswahl des Architekten auch die Sympatie eine wichtige Rolle. Der Architekt sollte auf Ihre Wünsche eingehen, aber auch Grenzen der Machbarkeit gut kommunizieren.
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Für das Vorprojekt erstellen Sie in Zusammenarbeit mit dem Architekten ein sogenanntes Pflichtheft. Je detaillierter die einzelnen Punkte darin benannt werden, desto leichter lassen sich anschliessend die weiteren Planungsschritte umsetzen und nachvollziehen.
Unabdingbare Bestandteile eines Pflichtheftes sind:
Das Budget umfasst den gesamten Rahmen inklusive der Sparmöglichkeiten, die durch Ihre Eigenleistungen gegeben sind. Auch verfügbare Reserven werden hier dazugerechnet.
Die Wohnfläche sollte mit einer Genauigkeit von ungefähr 15 Prozent angegeben werden. Bei den Räumlichkeiten sind Angaben zur Anzahl der gewünschten Räume und der jeweiligen Grösse sowie der angedachten Art und Weise der Nutzung relevant. Hinzu kommen Details zu den benötigten Nebenräumen, beispielsweise Keller, Waschküche, Abstellbereich und Garage.
Bei der Bauweise Ihrer Immobilie sind Informationen zur Konstruktion gefragt, etwa der Wunsch nach einem Massivholzbau oder einem vorgefertigten Elementbau. Falls Sie sich besondere ökologische Materialien für Ihr Objekt vorstellen, werden auch diese im Pflichtheft erfasst. Hinzu kommen Details zum gewünschten energetischen Standard, somit der Strom- und Wärmeerzeugung. Die Angaben zur Haustechnik umfassen Hinweise auf das Heizungssystem oder auch die Verkabelung für ein Netzwerk.
Sie können für Ihr Haus eine Umbauoption eintragen. Diese erlaubt Ihnen, zu einem späteren Zeitpunkt eine Änderung der ursprünglichen Aufteilung der Immobilie durchzuführen, beispielsweise in zwei getrennte Wohneinheiten, wenn Ihre Kinder ausziehen. Auch barrierefreie Zugänge sind möglich, sodass sich Menschen mit einer Behinderung ohne Einschränkung im Haus bewegen können. Bestimmte architektonische Wünsche rund um die Raumanordnung, eine eventuelle Verglasung oder die Gestaltung des Daches sind ebenfalls aufzuführen.
Ein wichtiger Punkt im Pflichtheft ist der geplante Bezugstermin für die Immobilie. Diese Angabe definiert den zeitlichen Rahmen für sämtliche auszuführenden Arbeiten. Auch darüber hinaus bestehende eventuelle Besonderheiten oder weitere Wünsche werden eingetragen.
Nicht alles, was Sie planen, lässt sich in jedem Fall auch exakt so umsetzen. Es können vorab nicht bekannte Bauvorschriften hinzukommen, nicht selten auch in Bezug auf unmittelbar benachbarte Wohnhäuser.
Sollten Sie Ihr Pflichtheft nicht detailliert mit dem Architekten durchgesprochen haben, sind während des Hausbaus entstehende zusätzliche Kosten denkbar, die Sie vorab nicht berücksichtigt haben oder nicht kannten.
Häufig entstehen zusätzliche Wünsche rund um den Bau erst im Verlauf der Bauzeit. Hier gehen manche Bauherren das Risiko ein, Änderungen weit jenseits der ursprünglichen Budgetierung vorzunehmen. Sie sollten sich bereits zu Beginn einen Spielraum einräumen und ein damit verbundenes Limit, es sei denn, es geht um Ausgaben, die für den Bau selbst unabdingbar sind.
Die Erstellung der Baueingabe ist Sache des Architekten. Sie kann nur vorgenommen werden, wenn die Phase des Vorprojekts abgeschlossen ist. Hier geht es um die allerersten Ideen rund um Ihr Bauvorhaben. Ihr Architekt erstellt dazu verschiedene Skizzen und Modelle, auf deren Basis die weitere Entwicklung des Projekts vorgenommen wird. Eine Einschätzung der voraussichtlichen Kosten ist erst auf dieser Basis möglich.
Der Architekt erstellt zunächst konkrete Pläne und verwendet dabei in der Regel einen Massstab von 1:100. In einem weiteren Schritt werden die Bauprofile direkt vor Ort auf Ihrem Baugrund abgesteckt. Wenn die Pläne und die zugehörigen Formulare von Ihnen geprüft wurden, werden sie einerseits von Ihnen als Bauherr und andererseits vom Architekten unterschrieben.
Sie haben nun die Aufgabe, die erforderlichen Ämtergänge hinter sich zu bringen. Sind keine Nachbesserungen erforderlich, ist die öffentliche Auflage der nächste Schritt. Der von Ihrem Bauvorhaben unmittelbar betroffene Personenkreis hat innerhalb einer Frist die Gelegenheit zur Einsichtnahme in die Pläne.
Damit ist die Möglichkeit verbunden, gegebenenfalls schriftlich Einsprache zu erheben und auf begründeter Ebene das Interesse an einer Änderung zu bekunden. Eine solche Einsprache wird üblicherweise durch die unmittelbar angrenzenden Nachbarn vorgenommen.
Sollten Sie in dieser Phase wesentliche Aspekte übersehen, sind im Nachhinein zusätzliche Bewilligungen äusserst schwierig zu bewerkstelligen. Eine genaue Prüfung aller Punkte ist demnach essenziell!
Einsprachen durch Nachbarn lassen sich sehr gut vermeiden, indem Sie sich die Zeit nehmen, Ihr Bauvorhaben persönlich und zusammen mit dem Architekten vorzustellen. Im Gespräch können eventuelle Bedenken häufig ausgeräumt und gegebenenfalls tatsächliche Probleme vorab beseitigt werden. Ein Verzicht auf ein solches Gespräch mit Ihren zukünftigen Nachbarn kann kostspielige Verzögerungen Ihres Bauvorhabens nach sich ziehen.
Ebenfalls hilfreich ist ein Vorstellen Ihres Projekts beim Bauamt noch vor der Eingabe. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, eventuelle Änderungen einzuarbeiten, bevor sich im Prozess der Bewilligung Schwierigkeiten ergeben.
Noch während die Baueingabe läuft, befasst sich Ihr Architekt mit den jeweiligen Ausführungsplänen und beginnt damit, sie zu konzipieren. Ein wesentlicher Punkt ist dabei das Erstellen einer präzisen Terminierung, damit die enzelnen Gewerke beauftragt werden können.
Der Architekt zeichnet die erforderlichen Pläne, die für die jeweils auszuführenden Arbeitsabläufe massgeblich sind. Darin enthalten sind sämtliche Baumeisterarbeiten, die in einem detaillierten Bauprogramm zusammengefasst werden.
Die ausführliche Planung bildet anschliessend die Grundlage für das Einholen von Kostenvoranschlägen. Sie sind erforderlich, um im weiteren Verlauf die genauen Baukosten, die auf Sie zukommen werden, ermitteln zu können. Wenn alle Angebote im Detail vorliegen, ist es dem Architekten möglich, die von Ihnen zu leistenden Kosten zu konkretisieren. Dies bedeutet in der Umsetzung eine Einschätzung der gesamten Summe mit einer Genauigkeit von circa 5%.
Die bisherige Bauplanung wird bereinigt und es folgt die finale Entscheidung über die Materialien, die insgesamt beim Bau Ihrer Immobilie verwendet werden. Erst wenn dieser Punkt abgeschlossen ist, werden die einzelnen Handwerker in Kenntnis gesetzt.
In dieser Bauphase kann es vorkommen, dass die ersten Einschätzungen zu den Kosten deutlich abweichen von den Angaben, die bei den Angeboten genannt werden. Es können erhebliche Mehrkosten entstehen, die weder von Ihnen intendiert waren, noch in der geforderten Höhe im finanziellen Puffer abgebildet werden. Hier können Sie lediglich versuchen, nachzuverhandeln oder alternativ nach anderen Angeboten zu suchen, die besser in Ihr ursprüngliches Budget passen. Auch bei den besten und umfangreichsten Bemühungen kann selbst ein Architekt mit langjähriger Expertise nicht jedes zu erwartende Angebot im Vorhinein einschätzen.
Wenn Sie die jeweiligen Entscheidungen für oder gegen ein Angebot treffen, ist es nicht immer ratsam, sich für die preisgünstigste Offerte zu entscheiden. Recherchieren Sie vorab die jeweiligen Anbieter, informieren Sie sich gegebenenfalls bei Lieferanten oder Kunden mit Referenzangaben und entscheiden Sie sich erst dann für das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
Bedenken Sie dabei, dass ein Werksvertrag mit einem Handwerker in rechtlicher Hinsicht verpflichtend die Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA enthalten muss. Sie bietet Ihnen Sicherheit in Bezug auf die Beweislast bei Garantiearbeiten. Im Fall eines Mangels sind demnach nicht Sie als Bauherr in der Beweispflicht, sondern der Handwerker muss in der Lage sein, die korrekte Ausführung seiner Arbeiten nachzuweisen.
Bevor im nächsten Schritt die Umsetzung Ihres Bauvorhabens beginnt, muss die Baubewilligung in schriftlicher Form bei Ihnen eingegangen sein. Sie ermöglicht erst den Beginn der eigentlichen Bauarbeiten.
Die Bauarbeiten werden auf der Basis der durch den Architekten erstellten Detailpläne in die Wege geleitet. Die Hauptaufgabe hinsichtlich der nächsten Schritte obliegt dem Bauleiter. Er ist es, der nun sämtliche Tätigkeiten anweist und überwacht.
In Ihrer Funktion als Bauherr haben Sie in allen Belangen die letzte Verantwortung bei der Ausführung Ihres Bauprojekts. Sie können bei Bedarf Detailentscheidungen treffen und die Baufortschritte überwachen.
Einer der wichtigsten Punkte während der Umsetzungsphase ist die Chemie zwischen Bauherr und Bauleiter. Handwerker und Gewerke tendieren generell dazu, ihre Fragen nicht nur dem für sie unmittelbar zuständigen Bauleiter zu stellen, sondern auch dem Bauherrn als letztlich Verantwortlichen. Lassen Sie sich nach Möglichkeit nicht darauf ein, hier auf mehreren Hochzeiten zu tanzen. Im Idealfall etablieren Sie eine gute und vertrauensvolle Arbeitsbasis mit Ihrem Bauleiter, ohne bei jeder Kleinigkeit einzugreifen, wenn es nicht erforderlich ist. Faktisch sind Sie der Laie auf der Baustelle, und sollte es ernsthafte Unklarheiten geben, ist es ratsam, den Architekten ins Boot zu holen.
Es ist denkbar, dass sich verschiedene Änderungsoptionen im Verlauf der Umsetzungs- beziehungsweise Ausführungsphase ergeben. Versuchen Sie nach Möglichkeit, diese weitgehend zu vermeiden, sofern es vom gesamten Ablauf her möglich ist. Später hinzukommende Änderungen können den Zeitplan drastisch verkomplizieren und zu erheblichen Mehrkosten führen. Gerade zeitliche Änderungen führen dazu, dass Handwerker ihre Fristen nicht einhalten können, weil sie unter Umständen bereits an anderer Stelle verplant sind.
Sie werden während der Bauzeit erleben, dass regelmässig Rechnungen zu begleichen sind. Lassen Sie sich nicht darauf ein, Ihnen nicht bekannte Beträge zu überweisen. Bei jeder Rechnung ist es wesentlich, sie mit den vereinbarten Kosten abzugleichen. Hier sollten Sie, je nach Situation, stets mit dem Bauleiter oder auch dem Architekten Rücksprache halten.
Wie bei allen Plänen, die hoch präzise und professionell durchdacht vorgenommen werden: Unvorhergesehenes kann immer vorkommen und lässt sich nicht bis ins letzte Detail vorher berechnen. Drastische Witterungseinbrüche, die eine Pause erzwingen, sind ebenso vorstellbar wie unerwartete Lieferengpässe bei wichtigen und umgehend benötigten Materialien. Ziehen Sie hier immer den Architekten hinzu. Er wird sich gemeinsam mit dem Bauleiter und Ihnen auf Wege verständigen, wie mit solchen Verzögerungen möglichst sinnvoll umzugehen ist.
Nach der erfolgreichen Umsetzung aller Arbeiten folgen die Bauabnahme und die daran anschliessende Übergabe der fertiggestellten Immobilie.
Die Bauabnahme geht einher mit einer detaillierten Überprüfung des Hauses. Damit verbunden werden sämtliche Mängel festgehalten und deren Behebung nachfolgend geplant.
Den letzten Akt bildet die Schlussabrechnung des Architekten. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie diese unmittelbar nach der Hausübergabe erhalten. Meist gehen die letzten Handwerkerrechnungen erst Wochen später ein, sodass Sie Ihre finale Rechnung häufig erst erwarten können, wenn Sie Ihre Immobilie bereits bezogen haben.
Bei der Erstellung der Mängelliste können üblicherweise nur die Mängel angegeben werden, die nach Abschluss der Arbeiten ersichtlich sind. Oft sind jedoch noch nicht alle Arbeiten abgeschlossen, sei es aufgrund von kleineren Verzögerungen oder auch nachträglich zu bearbeitenden Fehlern. Manches lässt sich auch erst während des Wohnens in der Immobilie feststellen.
In diesem Fall sollten Sie sich möglichst nicht selbst an die Handwerker wenden, sondern den Architekten damit beauftragen. Erstellen Sie zeitnah nach der Feststellung eine Mängelliste und übergeben Sie diese dem Architekten. Sollten Sie sich selbst kümmern, kann es passieren, dass Handwerker Arbeiten in Rechnung stellen, die eigentlich zum ursprünglichen Angebot gehörten und nun doppelt berechnet werden.
Zuweilen sind neue Immobilienbesitzer überrascht und auch frustriert, wenn sie feststellen, dass die Übergabe des Hauses meist noch längst nicht das Ende aller handwerklichen Arbeiten bedeutet. Es ist üblich und normal, dass nachträgliche Tätigkeiten noch über mehrere Wochen stattfinden. Das ist nicht immer leicht, vor allem, wenn Sie bereits in Ihr neues Haus eingezogen sind. Wenn Sie sich vorab darauf einstellen, dass dies keine Ausnahme ist, wird es für Sie weniger problematisch sein.
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Wenn Sie den Bau einer Immobilie in der Schweiz planen, ist es hilfreich, sich vorab ausführlich mit den jeweiligen Bauphasen auseinanderzusetzen, die auf Sie zukommen. Hier gilt es insbesondere zu berücksichtigen, dass unvorhergesehene Ereignisse bei jedem Hausbau vorkommen können. Je genauer Sie sich vorab mit den jeweiligen Bauphasen auseinandersetzen, desto souveräner und erfolgreicher meistern Sie Ihr Bauvorhaben.
Artikelbild: © gpointstudio / 123rf.de
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Sehr geehrtes Bawos-Team,
Wir sind dabei eine Renovation für unser Mehrfamilienhaus zu planen in der Nähe von Basel. Jetzt wollte ich fragen – sind diese Bauphasen auch das was gemäss SIA gilt? Und wissen Sie evtl. ob es bei den Bauphasen zwischen dem EFH und dem MFH Unterschiede gibt? Gibt es Bauphasen welche explizit beim Mehrfamilienhaus vorkommen, oder eventuell bei einem solchen Bauprojekt ausgeprägter sind? Besten Dank für die Rückmeldung und Freundliche Grüsse, Patrik Marthaler
Grüezi Herr Marthaler,
Die Übersicht mit dem Bauphasen ist im Grunde eine vereinfachte Übersicht der Bauphasen welche die SIA abbildet, also ja. Unterschiede in den Phasen zwischen z.B. einem Einfamilienhaus und einem Mehrfamilienhaus gibt es nicht, aber natürlich kann eine Phase pro Objekt ausgeprägter oder kürzer sein. Das hängt allerdings sehr von Ihrem individuellen Bauprojekt ab.
Freundliche Grüsse,
Eleonora Ganzaroli
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