2. Kauf und Verkauf

Kauf und Verkauf

Checkliste für die Hausbesichtigung

Der Hauskauf ist eine kostspielige Investition, die viele Menschen nur einmal in ihrem Leben treffen. Umso wichtiger, dass man bei der Besichtigung einer möglichen Immobilie auf wichtigen Fragen vorbereitet ist, die den Wert eines Hauses bestimmen.

Das Bauchgefühl ist beim Hauskauf wichtig – aber nicht alles!

Wer auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie für sich und die Familie ist, sucht nach einem Objekt, in dem sich alle Familienmitglieder Tag für Tag wohlfühlen und das bestmöglich für verschiedene Generationen und Lebensphasen geeignet ist. Doch bei der Besichtigung eines möglichen Eigentums lassen wir uns viel zu häufig nach unseren Gefühlen leiten. Ohne Zweifel ist das Bauchgefühl ein wichtiger Indikator dafür, ob wir uns das Leben in einem Haus vorstellen könnten oder nicht. Doch das gleiche Gefühl sorgt auch dafür, dass wir wichtige Kriterien übersehen, die den eigentlichen Wert der Immobilie bestimmen: Bausubstanz des Gebäudes, Art und Alter der Heizungsanlage oder die Beschaffenheit des Daches sind nur einzelne Beispiele dafür.

Unsere Empfehlung: Das Bauchgefühl ist ein wichtiges Kriterium für ein Ja oder Nein eines Hauskaufs. Ist der erst Eindruck positiv und Sie können sich vorstellen, hier zu leben, sollten Sie das Gebäude auf Herz und Nieren prüfen. So bleiben Sie vor bösen Überraschungen verschont.

Die Besichtigung gründlich vorbereiten

Den finanziellen Rahmen abstecken

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus machen, sollten Sie zuallererst den finanziellen Rahmen mit Ihrem Partner und möglicherweise der Hausbank diskutieren, der Ihnen zur Verfügung steht. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kommen nicht nur die eigentlichen Kosten rund um den Gebäudekauf, Grundstückserwerb oder Notarkosten auf Sie zu. In den meisten Fällen werden Sie das Haus renovieren oder gar sanieren müssen. Gerade im Fall einer Sanierung können sich die Gesamtkosten für ein Gebäude am Ende leicht verdoppeln.

Pläne, Fotos und Verbrauchswerte sichten

Sofern Sie ein Haus auf dem Markt entdeckt haben, nehmen Sie Kontakt mit dem Makler oder Eigentümer auf und bitten ihn zur Vorbereitung um Bilder, Grundstückspläne oder Hauspläne. Auch Informationen rund um die energieeffiziente Gestaltung des Gebäudes oder Abrechnungen zu den Verbrauchswerten können sinnvoll sein. So können Sie sich in Ruhe auf die Besichtigung vorbereiten und wissen bereits, wie die Aufteilung der Räume ist, welche Grösse das Grundstück hat oder in welchem Zustand sich das Haus optisch befindet.

Die Infrastruktur des Quartiers

Falls Ihnen die Adresse bereits bekannt ist, informieren Sie sich über das Wohnquartier, eventuelle Besonderheiten und vorhandene Infrastruktur rund um Schulen, Kindergärten, Supermärkte oder Ärzte. Gibt es eine günstige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder Autobahnauffahrten in der Umgebung?

Tipp: Haben Sie möglicherweise einen Architekten zur Hand? Dann legen Sie ihm die Pläne vor und lassen sich von ihm eine erste Einschätzung und mögliche Fragen geben, die Sie bei der Besichtigung stellen sollen.

Der erste Rundgang durch das Haus

Im Rahmen der Haussuche besichtigt man eine Vielzahl an Objekten – entweder im privaten Rahmen oder direkt mit einem Makler. Denken Sie im Gespräch mit dem Makler daran: Sie sind der Kunde mit einer gegebenenfalls hohen Investition beim Kauf eines Gebäudes. Lassen Sie sich also keine Termine diktieren, sondern vereinbaren aktiv eine Besichtigung, die in Ihren Terminkalender passt und Sie nicht unter Druck setzt! Für eine Besichtigung brauchen Sie Zeit und die nötige Ruhe.

Einige wichtige Tipps für die Besichtigung:

• Vereinbaren Sie am besten einen Termin zur Tageszeit, damit Sie die Lichtverhältnisse im Haus gut beurteilen können.
• Nehmen Sie sich bei der Terminvereinbarung Zeit. Mindestens 1,5 Stunden brauchen Sie, um alles im Haus und auf dem Grundstück gesehen zu haben und sich einen Eindruck zu verschaffen.
• Bringen Sie neben den Grundstücksplänen einen Zollstock mit, falls Sie etwas ausmessen wollen. Ein Kompass kann dabei helfen, die Himmelsrichtung für bestimmte Räume oder Aussenanlagen zu bestimmen.
• Fragen Sie nach dem Alter des Hauses, der Bauweise und den Betriebskosten für das Gebäude.
• Schauen Sie sich in Ruhe alle Räume an. Welche Zimmer könnten als Schlafzimmer oder für andere Funktionen fungieren? Und sind die Räume bestenfalls alle so gross, dass sie sich gut nutzen lassen?
• Fragen Sie nach dem Alter der letzten grossen Sanierungen von Fassade, Heizungsanlage, Fenstern und Dach. Sind die länger her, müssen Sie hier mit hohen Investitionen rechnen, die entweder beim Umbau oder nach einiger Zeit auf Sie zukommen.
• Welche Dacheindeckung hat das Haus? Wie alt ist sie und verfügt sie über eine entsprechende Wärmedämmung?
• Welche Heizung ist im Gebäude verbaut und welcher Energieträger wird genutzt (Öl, Erdgas, Fernwärme, Solar, Pellets etc.)?
• Welches Fenstermaterial ist bei Rahmen und Scheiben verbaut und wie alt sind die Fenster?
• Wie wird Warmwasser erzeugt?
• Wie ist die Beschaffenheit der Stromversorgung im Haus und wie alt ist diese? Das Verlegen einer neuen Anlage bedeutet gravierende Arbeiten im Mauerwerk, die sich nur im Falle eines grösseren Umbaus lohnen.
• Aus welchen Materialien besten Wände, Fussböden und Decken?
• Verfügt das Gebäude über eine Einbruchsicherung?
• Lassen Sie sich alle Bereiche eines Hauses zeigen und verzichten nicht auf Kellerräume, Dachboden oder Garage. Gerade in Altbauten kann hier die eine oder Überraschung wie Feuchtigkeit lauern, über die Sie Kenntnis haben sollten. Schliesslich wollen Sie nicht die Katze im Sack kaufen.

Unser Tipp: Nehmen Sie Papier und Stift mit, um sich alle Antworten zu notieren. Gerade, wenn man mehrere Häuser an einem Tag besichtigt, gerät die eine oder andere Auskunft in Vergessenheit. Fragen Sie den Makler oder Eigentümer auch, ob Sie mit dem Smartphone ein paar Bilder machen dürfen. So können Sie sich die Vor- Ort-Situation später optisch ins Gedächtnis rufen.

Jetzt muss der Experte herangezogen werden!

Die Besichtigung eines Hauses hat Sie begeistert und Sie können sich vorstellen, hier zu leben? Dann sollten Sie im zweiten Schritt einen Experten zur Seite haben, der alle wichtigen bautechnischen Fragen klärt. Je nachdem, wie alt ein Gebäude ist und ob Sie eine Kernsanierung oder nur einfache Renovierungen wünschen, können Sie einen Architekten oder einen Energieberater hinzuziehen. Sie haben ein waches Auge für Mängel, die sich in fast jedem Haus verstecken und klären Sie darüber auf, was auf Sie zukommt. Vorteil eines Energieberaters: Er kennt sich gerade im Rahmen grösserer Umbauten mit landestypischen Förderprogrammen aus, mit denen Sie den einen oder anderen Franken sparen können.

Vereinbaren Sie einen zweiten Termin, bei dem Sie Ihren Fachmann mitnehmen. Sind Ihnen bereits einige Dinge im Haus aufgefallen, die Sie als kritisch ansehen? Dann weisen Sie den Experten darauf hin. Das können ebenso alte Fenster sein, Flecken an Wänden oder Decken oder der Zustand der Heizungsanlage. Der Termin mit einem Experten dauert ebenfalls eine gewissen Zeit und Sie sollten rund zwei Stunden dafür einplanen. Ein Eigentümer sollte nichts gegen die Besichtigung mit einem Experten haben. Falls doch, sollten Sie die Gründe dafür hinterfragen. Werden hier möglicherweise Mängel verschwiegen?

Der Weg zum Bauamt

Falls eine Kernsanierung des Gebäudes geplant ist und sich daraus architektonische Veränderungen ergeben, sollten Sie auf jeden Fall einen Besuch beim Bauamt der Stadt einplanen. Die Zuständigen können Ihnen zuverlässig beantworten, ob es einen Bebauungsplan für das Quartier gibt und Sie beim Umbau mit baurechtlichen Einschränkungen zu rechnen haben. Das kann zum Beispiel die Höhe, Form und Farbe des Daches betreffen oder die Optik der Fassade. Auch den Umbau eines Hauses mit grösseren Fenstern sollten Sie prüfen lassen.

Fazit

Wer in eine Bestandsimmobilie investieren möchte, sollte sich vor, während und nach der Besichtigung grundsätzliche Gedanken zur Finanzierung machen. Neben dem eigentlich Kauf der Immobile warten mitunter hohe Kosten für Renovierungen, Umbau oder eine Sanierung – je nachdem, wie der Zustand eines Hauses ist. Führen Sie Protokoll über die wichtigsten Kriterien und besprechen vor allem Fragen rund um die Bausubstanz und energieeffiziente Massnahmen am Haus mit einem Fachmann.