Sie möchten eine Immobilie erwerben und sind sich nicht sicher, wie Sie Gespräche mit dem Makler oder Eigentümer zum Abschluss bringen? Wir haben Tipps für die Verhandlung zusammengestellt.
Sie möchten eine Bestandsimmobilie kaufen, aber die Kosten für Grundstück und Haus könnten etwas zu hoch werden? Immerhin gehören zu den Kosten, die auf Sie zukommen auch die Nebenkosten rund um Notar und Grundstückssteuer sowie mögliche Sanierungs- oder Reparaturkosten. Anhand der folgenden Kriterien können Sie sich in Ruhe auf die Hausverhandlung vorbereiten und wissen sicher, ob der Immobilienpreis zu hoch angesetzt wurde oder angemessen ist.
Lage, Lage, Lage – wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, weiss, dass die Lage der Immobilie das preistreibende Argument ist. Besonders hoch ist die Nachfrage nach Immobilien im städtischen Bereich, gerade in den Grossstädten, wo sich viele Bewerber auf eine Immobilie melden. Anders sieht es schon im ländlichen Raum aus, der zwar beliebt, aber für viele Berufstätige nicht optimal ist. Hier können die Preise deutlich niedriger ausfallen. Analysieren Sie genau, wie es um die Nachfrage für das Haus bestellt ist, dass Sie im Auge haben. Das bietet Ihnen entweder einigen Spielraum in der Verhandlung – oder eben nicht, wenn viele Bewerber Schlange stehen. Generell gilt: Je höher eine Nachfrage ist, umso weniger wird der Eigentümer von seinen Preisvorstellungen abweichen.
Bei den überwältigenden Angeboten an Immobilien fällt es zugegeben schwer, den Überblick zu behalten. Wichtig für Ihre eigene Suche: Definieren Sie genau das Gesamtvolumen, das Ihnen für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, Nebenkosten (rund 10 Prozent), und Renovierungen (rund 10 Prozent) zur Verfügung steht und gehen Sie bei Ihrer Suche nicht über dieses Budget hinaus. In den Online-Portalen wie homegate.ch, immoscout24.ch oder immostreet.ch lässt sich generell eine Obergrenze für den Hauspreis einstellen, sodass Sie gar nicht erst in Versuchung kommen, sich finanziell zu übernehmen. Wer sich unsicher ist, sollten eine Wertschätzung der Immobilie vornehmen lassen oder einen Architekten zu Rate ziehen.
Tipp: Sofern Sie nach einem alten Gebäude suchen, das komplett saniert werden soll, müssen Sie eine andere Preiskalkulation anstellen. Dann können im Extremfall die Kosten für Hauspreis und Sanierung eher bei 50:50 Prozent liegen.
Durch viele Online-Börsen können Sie genau vergleichen, was Häuser in einem vergleichbaren Rahmen im Durchschnitt kosten. Dazu hilft es nicht nur, die Lage im Auge zu behalten, sondern auch die Grundstücksgrösse, die Quadratmeterzahl der Immobilie, das Baujahr oder der Zustand wichtiger Bauteile wie Dach, Fassade, Heizung oder Fenster. Durch die verschiedenen Filter der Online-Börsen lassen sich gute Vergleiche anstellen, die eine verlässliche Aussage treffen können.
Ein attraktives Haus zu finden, das preislich im Rahmen liegt, ist gar nicht so schwer. Allerdings hilft Ihnen auch das schönste Gebäude kaum etwas, wenn die Infrastruktur nicht gegeben ist. Die folgenden Kriterien können je nach Lebenslage und -alter wichtig sein:
Gefällt einem ein Haus bei der ersten Besichtigung, lässt man sich leicht blenden von möglichen Mängeln. Genau das sollte aber nicht passieren, denn wenn eine Immobilie teuer verkauft werden soll, müssen die Mängel zur Sprache kommen.
Bei den Mängeln geht es vor allem um Dinge, die eine Immobilie wertbeständig machen. Die sollten Sie prüfen und dem Eigentümer bei einem Gespräch vor Augen führen. Reparaturkosten inklusive. Dazu gehören zum Beispiel:
Alle genannten Punkte kosten im Rahmen einer Sanierung viel Geld – das sollten Sie in der Verhandlung mit einbringen. Damit Sie übrigens nichts Wichtiges vergessen, haben wir für Sie eine Checkliste mit allen wichtigen Fragen zusammengestellt, die Sie hier finden.
Unsere Empfehlung: Viele alte Häuser zeigen versteckte Mängel. Das kann eine unsichtbare Schimmelbildung aufgrund falscher oder fehlender Dämmung sein, eine unzureichend funktionierende Heizanlage oder feuchte Keller, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Eigentümer stehen in der Pflicht, Ihnen Auskunft über solche Mängel zu geben. Tun Sie es nicht, machen Sie sich sogar strafbar und der Preis kann nachträglich zur Verhandlung kommen. Damit Sie nicht die Katze im Sacke kaufen, empfehlen wir, ein Haus bei Interesse zweimal zu besichtigen und einen Experten mit an Bord zu haben, der genau weiß, wo sich die Schwachstellen einer Immobilie befinden.
Falls Sie sich für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus interessieren, ist für Sie neben der eigentlichen Wohnung auch der Zustand des Gebäudes interessant. Eigentümergemeinschaften treffen sich in aller Regel mehrmals im Jahr, um über verschiedene Themen rund um das Haus zu sprechen – grössere Reparaturen und Sanierungen inklusive. Wird eine Entscheidung getroffen, beispielsweise das Dach zu erneuern, ist dies immer in einem Protokoll festgehalten. Denn die Kosten werden auf alle Eigentümer umgelegt. Sollten Sie sich für eine Wohnung interessieren, lassen Sie sich auf jeden Fall die letzten zwei bis drei Protokolle vorlegen.
Sobald Sie sich für eine Immobilie interessieren und diese besichtigen, wird der Makler oder Eigentümer Ihnen den gewünschten Verkaufspreis mitteilen. In aller Regel kommt es bei diesem Besichtigungstermin nicht zu einer Preisverhandlung. Erst dann, wenn sich beide Parteien einigen, das Gebäude zu verkaufen, trifft man sich ein zweites Mal, um über den Preis zu sprechen. Das kann entweder telefonisch oder in einem persönlichen Treffen stattfinden.
Was ist der Verkäufer eigentlich für ein Mensch und wieso verkauft er sein Haus? Das kann ein wichtiges Kriterium sein, um einen Preisnachlass zu erzielen. Alte Häuser werden häufig aufgrund eines Todesfalls in der Familie verkauft und die Erben übernehmen die Verhandlungen. Meistens sind die mehr als froh, einen Käufer für die Immobilie gefunden zu haben und das Thema abschliessen zu können.
Beim Umzug eines Verkäufers steht allerdings eher ein wirtschaftliches Interesse im Vordergrund. Hier werden Sie vermutlich weniger Zugeständnisse beim Preisnachlass erfahren. Denn der Verkäufer könnte das Gebäude durchaus auch einfach vermieten.
Im Rahmen einer Hausbesichtigung sind Sie ein möglicher Kunde mit gewissen Ansprüchen an das, was Sie erwerben möchten. Nichtsdestotrotz hängen viele Eigentümer an ihrem Haus, auch wenn sie es verkaufen und wollen es in gute Hände abgeben. Deswegen ist eine freundliche Gesprächsgrundlage mit dem bisherigen Eigentümer die Grundlage für jedes Verkaufsgespräch. Das schafft Vertrauen und eine Ebene, auf der man sich in einem zweiten Schritt vorsichtig dem Thema Verkaufspreis annähern kann.
Viele Hauseigentümer setzen einen Makler ein, der die Immobilie zu einem bestmöglichen Preis verkaufen will. Hier gilt es eines zu bedenken: Der Makler erhält prozentual zum Verkaufspreis eine Maklergebühr. Deswegen wird es niemals im Interesse eines Maklers liegen, einen reduzierten Immobilienpreis zu akzeptieren. Er wird alles dafür tun, den ursprünglich angesetzten Preis zu erzielen. Seien Sie in dem Fall besonders gut auf das Gespräch vorbereitet und notieren sich alle wichtigen Argumente, die für einen niedrigeren Kaufpreis sprechen. Sind Sie mit dem Makler nicht zufrieden, bitten Sie ihn, um ein direktes Gespräch mit dem Eigentümer des Gebäudes.
Um in eine Preisverhandlung eines Hauses einzusteigen, bedarf es einiges an Fingerspitzengefühl. Mit unseren Kriterien bereiten Sie sich bereits bestmöglich auf eine Verhandlung vor. Allerdings hängt die Verhandlung um den Immobilienpreis immer auch an „Chemie“ zwischen Verkäufer und Käufer. Bewahren Sie in jedem Fall Ruhe, haben Geduld und nähren sich mit aller nötigen Aufmerksamkeit dem Thema Hauskauf.
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