Bewertung von Immobilien: Wie wichtig ist der Verkehrswert?

[Nessio]

Hallo zusammen!

Ich überlege, ein freistehendes EFH in Spiegel b. Bern für CHF 1'100'000.00 zu kaufen. Nach einer Verkehrswertschätzung durch einen Architekten wurde der Wert des Objekts jedoch nur auf CHF 650'000.00 geschätzt. Dazu kommen Investitionen von mind. CHF 150'000.00 im ersten Jahr.

Ich habe folgende Fragen:

• Wie stark kann der Verkehrswert abweichen, je nach Fachmann, Verfahren und Eigeninteressen?
• Sind Abweichungen in dieser Grössenordnung oft üblich?
• Wie weit kann man den Preis verhandeln?
• Wie unterschiedlich ist die Gewichtung des Verkehrswerts für die Finanzierung bei Banken?

Ich bin gespannt auf eure Meinungen und Erfahrungen!

Herzliche Grüsse,

Nessio.

[FWinkler]

Lieber Nessio,

bei der Schätzung des Verkehrswerts einer Immobilie kann es zu Abweichungen kommen, die technisch gesehen sehr gross sein können. Es gibt jedoch einige Faktoren, die dazu beitragen können, diese Abweichungen zu minimieren. Einer dieser Faktoren ist die Unabhängigkeit und Erfahrung des gewählten Schätzers. Ein unabhängiger Schätzer wird von keiner der Parteien beeinflusst und kann somit eine objektive Schätzung durchführen. Darüber hinaus ist Erfahrung in der Bewertung von Immobilien wichtig, um ein genaues Ergebnis zu erzielen.

Ein weiterer Faktor, der zur Genauigkeit der Schätzung beitragen kann, ist die Wahl des angewandten Verfahrens. Je nach Art der Immobilie und der Gegebenheiten vor Ort können verschiedene Schätzverfahren zum Einsatz kommen. Ein erfahrener Schätzer wird das beste Verfahren auswählen, um das zu schätzende Objekt so genau wie möglich zu bewerten.

Beim Beauftragen eines Schätzers sollten Sie darauf achten, dass er sich auf das Erstellen von Verkehrswertschätzungen spezialisiert hat. Ein Architekt oder anderer Fachmann, der auch Schätzungen durchführt, mag zwar über Fachkenntnisse verfügen, aber er ist möglicherweise nicht so erfahren oder spezialisiert wie ein unabhängiger Schätzspezialist.

Wenn Sie auf der Suche nach einem Objekt sind, sollte der Verkehrswert ein wichtiger Faktor sein. Eine Abweichung von CHF 450'000.00 zwischen der Preisvorstellung des Verkäufers und dem errechneten Wert ist jedoch eine sehr grosse Diskrepanz. In diesem Fall könnte es sich um einen "Liebhaber-Zuschlag" handeln - der Verkäufer schätzt das Objekt höher, weil er emotional daran gebunden ist. Wenn Sie dennoch an dem Objekt interessiert sind, können Sie eine Gegenofferte machen, die auf einer realistischen Schätzung des Verkehrswerts basiert.

Zum Beispiel könnten Sie anbieten, das Objekt für CHF 650'000.00 plus den geplanten Investitionen von CHF 150'000.00 zu kaufen. Diese Gegenofferte zeigt dem Verkäufer, dass Sie bereit sind, einen realistischen Preis zu zahlen, der auf einer objektiven Schätzung beruht, und gleichzeitig Ihre Absicht zu investieren in das Objekt.

Ich hoffe, diese Informationen haben Ihnen geholfen. Wenn Sie weitere Fragen haben, stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Beste Grüsse,

FWinkler

[Swiss.Stephan]

Hallo Nessio,

Als jemand, der in der Immobilienbranche arbeitet, kann ich bestätigen, dass es oft zu grösseren Abweichungen kommt, insbesondere wenn verschiedene Verfahren zur Wertermittlung verwendet werden und unterschiedliche Experten beauftragt werden. Wenn Sie sich unsicher sind, ob der angegebene Verkehrswert fair und angemessen ist, könnten Sie einen weiteren Experten beauftragen oder selbst eine eigene Marktanalyse durchführen. Untersuchen Sie, was in der näheren Umgebung der Immobilie verkauft wurde und zu welchen Preisen. Auf diese Weise können Sie ein besseres Verständnis für den tatsächlichen (Markt-)Wert der Immobilie erlangen.

Hoffe, diese Informationen helfen Ihnen weiter. Mit besten Grüssen, Swiss.Stephan

[nicola_padinatos]

Lieber Nessio,

 

Zum Thema Verkehrswert und Banken wollte ich hinzufügen, dass die Gewichtung des Verkehrswerts bei Finanzierungen durch Banken in der Regel sehr hoch ist. Wie du bereits erwähnt hast, sind Immobilien bis zu 90% belehnbar, und der beleihungsfähige Betrag hängt letztlich vom Verkehrswert ab. Das bedeutet, dass, wenn der Verkehrswert niedriger ist als der Kaufpreis, ein höherer Eigenkapitalanteil erforderlich wäre, um die restliche Summe zu finanzieren. Banken sind in der Regel recht konservativ in dieser Hinsicht, und es kann schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten, wenn der Verkehrswert signifikant unter dem Kaufpreis liegt.

 

Alles Gute, nicola_padinatos