Finanzierung eines Abrisses und Neubaus

[nicola_padinatos]

Hallo zusammen, ich bin Nicola Padinatos und vor sieben Jahren haben wir an einem sehr guten Standort ein altes Haus für einen Preis gekauft, der dem Wert des Baulandes entsprach. Wir haben zwar jedes Jahr abbezahlt, sind aber immer noch nahe an den 80% des damaligen Kaufpreises. Da wir noch drei andere vermietete Objekte haben, bei denen die Rückzahlungen verteilt sind und die Belastung unseres selbst bewohnten Hauses dadurch nicht so stark reduziert wird, überlegen wir uns, das alte Haus abzureissen und durch einen Neubau zu ersetzen, der uns etwa 800' - 900' CHF kosten wird. Ich habe dazu ein paar Fragen:

• Muss ich für das Projekt wiederum 20 % der Baukosten als Eigenkapital einbringen?
• Muss durch den Abriss des alten Gebäudes vielleicht sogar etwas zurückbezahlt werden?
• Brauche ich eventuell weniger als 20 %, da eine neue Wertermittlung am Ende mehr als die Gestehungskosten von 1'900' CHF ergibt?
• Kann ich die Einkommen aus den vermieteten Immobilien in die Berechnung der Tragbarkeit irgendwie einfliessen lassen? Diese wurden ja logischerweise schon für die Finanzierung der vermieteten Objekte berücksichtigt.

Ich bin gespannt auf eure Gedanken und Erfahrungen und danke euch im Voraus.

 

[FWinkler]

Hi Nicola Padinatos,

eine Eigenkapitalquote von 20 % ist eine Faustregel, die von vielen Banken verlangt wird. Das bedeutet, dass du bei einem Immobilienkauf mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren solltest. Aber es gibt auch Ausnahmen. Diese hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel deiner finanziellen Situation, dem Wert der Immobilie und den Sicherheiten, die du bieten kannst.

Wenn du ein stabiles, zuverlässiges und hohes Einkommen hast, könntest du auch mit weniger Eigenkapital auskommen. In diesem Fall könnte die Bank bereit sein, eine Finanzierung mit einem geringeren Eigenkapitalanteil anzubieten.

Beispiel:

Du möchtest eine Immobilie kaufen, die 500'000 CHF kostet. Der Wert der Immobilie beträgt jedoch 600'000 CHF. Wenn du ein hohes und stabiles Einkommen hast, gute Sicherheiten bieten kannst und die Bank von deiner Bonität überzeugt ist, könntest du eventuell mit einem Eigenkapitalanteil von nur 10 % auskommen. Das wären in diesem Fall 50'000 CHF.

Es kommt jedoch nicht nur auf deine finanzielle Situation an, sondern auch auf den Wert der Immobilie. Wenn der Wert der Immobilie höher ist als die Baugrundkosten plus Abrisskosten plus 1'100' CHF, sollte es ausreichen, wenn die Bank von dir nur ein Minimum an Eigenkapital verlangt.

Beispiel:

Du möchtest ein Einfamilienhaus kaufen und bauen lassen. Die Baugrundkosten betragen 200'000 CHF und die Abrisskosten 50'000 CHF. Zusätzlich verlangt die Gemeinde eine Anzahlung von 1'100 CHF. Somit belaufen sich die Gesamtkosten auf 251'100 CHF. Wenn der Wert der Immobilie jedoch aufgrund der Lage und der Ausstattung höher ist, könnte die Bank eine Finanzierung mit einem geringeren Eigenkapitalanteil anbieten.

Häufig werden auch Mischfinanzierungen angeboten. Dabei wird ein Teil des Kaufpreises über eine zweite Hypothek abgedeckt. Das kann eine Option sein, wenn du nicht genügend Eigenkapital hast, aber trotzdem eine Immobilie kaufen möchtest.

Beispiel:

Du möchtest ein Haus kaufen, das 500'000 CHF kostet. Du hast jedoch nur 50'000 CHF Eigenkapital. Die Bank könnte dir in diesem Fall eine Mischfinanzierung anbieten, bei der ein Teil des Kaufpreises über eine zweite Hypothek abgedeckt wird. Wenn die Bank bereit ist, 80 % des Kaufpreises zu finanzieren, musst du nur noch 70'000 CHF (20 % Eigenkapital plus zusätzliche Kosten) beisteuern.

Konkreter kann ich es dir sagen, wenn ich mehr Informationen zu deiner finanziellen Situation habe. Bitte kontaktiere mich, wenn du weitere Fragen hast oder eine Beratung wünschst.

[Swiss.Stephan]

Möchte mich FWinkler anschliessen. Eine Möglichkeit wäre auch, die Finanzierung durch eine weitere vermietete Immobilie zu decken. Wie beispielsweise die Liegenschaft beleihen und die Gelder in die Finanzierung deines Vorhabens fliessen lassen - das solltest du mit deiner Bank besprechen. Wichtig zu beachten ist, dass sich dadurch die monatliche Belastung aufgrund der Zinszahlungen erhöht und du somit eine höhere Tragbarkeit nachweisen musst. Und die Kosten des Abrisses müssen voll berücksichtigt werden. Es gibt eine Faustregel, wonach die Kosten eines Abrisses etwa 10 bis 25 Prozent des Neubauwerts ausmachen. Viel Glück mit dem Projekt!

[Nessio]

Ich möchte noch eine kleine Anmerkung zu dem Thema machen, ob der Wert deiner Immobilie höher ist als die Baugrundkosten plus Abrisskosten plus 1'100' CHF. Wenn dies nicht der Fall ist und du mit weniger Eigenkapital auskommen möchtest, könnte eine Möglichkeit auch sein, das Grundstück zu beleihen, um Eigenkapital freizusetzen. Aber natürlich musst du auch hier den höheren Zins und die höhere monatliche Belastung in deiner Tragbarkeit berücksichtigen. Und sei vorsichtig, übernimm keine Schulden, die du im Ernstfall nicht tragen könntest.